Nesse relatório discutimos o potencial de crescimento dos fundos imobiliários, fazendo um comparativo com um dos mercados mais maduros nesse segmento, o mercado Americano. Antes de começar a ler, já adiantamos que o potencial é muito relevante.
Crescimento a Pleno Vapor
Nos últimos dois anos, viu-se um crescimento expressivo na indústria de fundos imobiliários (FIIs), que vem acelerando sua maturação no mercado brasileiro. Esse crescimento ocorreu tanto pela apreciação do valor das cotas dos FIIs nesse período, quanto pelo volume crescente de ofertas de novos fundos que vieram a mercado (e que devem continuar vindo nos próximos anos).
Atualmente vemos os fundos existentes cada vez maiores e mais líquidos, além dos novos entrantes via IPOs, que trazem ainda mais opções de investimento. Diante desse crescimento, uma pergunta é cada vez mais frequente: “Qual o potencial de crescimento do mercado de fundos imobiliários no Brasil?”
Para responder essa pergunta comparamos fundos imobiliários no Brasil com um dos mercados mais maduros do mundo, o americano. Mais especificamente os REITs (Real Estate Investment Trusts), que têm uma estrutura muito similar ao do FII das nossas terras Tupiniquins.
Principais semelhanças entre REITs e FIIs:
- Os REITs também são isentos de impostos sobre operações imobiliárias
- REITs também precisam distribuir quase todo seu lucro via dividendos (90% versus 95% dos FIIs brasileiros), porém distribuições mensais são menos frequentes quando comparado aos FIIs, onde a grande maioria opta por pagamentos mensais.
- Para ter isenção tributária, um dos critérios de pulverização das cotas demanda que os REITs precisam ter no mínimo 100 cotistas (versus 50 nos FIIs)
- Ambos os REITs e FIIs podem ser negociados em bolsa.
Você Sabia?
Os nossos FIIs têm uma grande vantagem quando comparado aos REITs. Diferente do que é aplicado no mercado americano, além de não pagarem impostos sobre a renda imobiliária os FIIs têm a grande vantagem de não terem seus dividendos tributados.
Os dividendos pagos pelos REITs são tributados em até 40% (com uma redução temporária até 2025 para até 30%). Isso significa que se o dividend yield de um REIT é de 10%, o cotista receberia um rendimento líquido de apenas 6% a 7% líquido de IR.
Devido ao baixo custo de financiamento, os REITs tendem a operar com alavancagens mais elevadas para otimizar seus retornos.
Há Crescimento Mesmo em Mercados Maduros
No entanto isso não impediu que o mercado expandisse de maneira exponencial, chegando a um tamanho aproximado de US$ 1,2 trilhão (aproximadamente R$ 4,8 trilhões). Isso equivale a aproximadamente 75 vezes o mercado de FIIs no Brasil e, apesar de maduro, continua em ritmo impressionante de crescimento.
Nos últimos 7 anos esse segmento mais do que dobrou em valor de mercado e o volume de ofertas continua em franca expansão (média anual de U$30 bilhões).
Os REITs são o Principal Veículo para se Investir no Setor Imobiliário Americano
Como marca de sua robustez, o valor de mercado dos REITs representa aproximadamente 4 vezes o valor das empresas do segmento imobiliário listadas na bolsa americana. Em quantidade de REITs, eles somam 3 vezes em número de empresas.
Diferentemente dos nossos FIIs, cada REIT é uma empresa e o investidor compra uma participação (ação) na companhia, não uma cota. Por esse motivo, não existe o papel da “gestora” do fundo e sim uma diretoria executiva (como as empresas listadas).
Dezenas de Países Utilizam os Fundos Imobiliários
A adesão a esse tipo de produto foi tão positiva que atualmente 39 países operam produtos semelhantes aos REITs (chamados de FIIs no Brasil, SIIC na França, FIBRAs no México, A-REITs na Austrália, SIIQ na Itália, SOCIMI na Espanha, etc).
Você Sabia?
O maior REIT do mundo em valor de mercado é a American Tower (aproximadamente R$ 400 bilhões), empresa de torres de celular, um segmento ainda não presente na bolsa brasileira.
O segundo maior REIT é a Simon Properties (aproximadamente R$ 180 bilhões), operadora de outlets e shoppings nos EUA .
Em comparação, o maior FII listado no mercado local é o Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11 (cerca de R$ 3,9 bilhões – menos de US$ 1,0 bilhão).
Existe uma grande diversificação setorial dos REITs, que incluem: hotéis, cassinos, florestas, residências, armazenamento self-storage, infraestrutura, cinemas e muitos outros segmentos.
REITs – Um Investimento Bem Difundido no Mercado Americano
Um estudo feito pela associação NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts) indica que cerca de 80 milhões de americanos investem direta ou indiretamente em REITs, representando um quarto da população do país.
Como percentual da indústria de fundos nos EUA como um todo, que é de aproximadamente US$ 21,4 trilhões, os REITs representam em torno de 5,2% do total. Quando comparado às indústrias de empresas listadas em bolsa (NYSE e NASDAQ), que somam aproximadamente R$ 33 trilhões, os REITs são aproximadamente 3,5% das bolsas americanas.
REITs Performaram Acima do Índice S&P 500 nos Últimos 10 Anos
Além dos REITs serem uma grande fonte de dividendos, sua performance no longo prazo tem sido acima do principal índice americano de ações, o S&P 500, entregando retornos anuais médios de 14%a.a. versus 13%a.a. do S&P 500 nos últimos 10 anos (Fonte: Green Street Advisors).
Como Isso se Compara com o Brasil?
Quebrando Recordes Históricos
Os FIIs atingiram a marca histórica de R$ 70,2 bilhões em valor de mercado 31/7/2019. Porém isso representa apenas 1,4% da indústria de fundos no Brasil e 1,7% do valor de mercado total das empresas listadas na B3.
Fontes: NAREIT, ICI, B3, World Bank e ANBIMA.
Em números de investidores, os FIIs alcançaram o nível recorde de 391 mil cotistas em julho de 2019, mas isso equivale a somente 0,2% da população brasileira. Uma proporção ainda embrionária para o nosso mercado. Em comparação, há pouco mais de um ano atrás jornais levantaram um estudo indicando que 1,4 milhão de Brasileiros investiam em Bitcoin, volume quase 4 vezes maior que o de FIIs atualmente.
O Início de Uma Longa Jornada de Crescimento e Maturação
Analisando esses comparativos, vemos potencial de crescimento muito relevante para os FIIs, podendo multiplicar-se nos próximos anos.
Acreditamos que o crescimento dos fundos imobiliários deve vir por diversas frentes como:
- Aumentos de capital dos fundos já existentes.
- IPO de novos FIIs, trazendo maior diversidade de segmentos, além de maior número de opções em suas respectivas indústrias.
- Valorização das cotas.
Adicionalmente, vemos potenciais catalizadores importantes para os próximos anos, sendo alguns deles:
- A mudança recente na regulação de fundos de pensão, que os impede de deter participação direta em ativos imobiliários (Resolução CMN 4661/2018), sendo necessário aportá-los em FIIs ou vendê-los. Esses ativos podem somar dezenas de bilhões de reais e eventualmente gerar oportunidades para os fundos imobiliários.
- Juros baixos e estáveis nos próximos anos trará um ambiente fértil para o desenvolvimento dos FIIs.
- A recuperação econômica esperada e queda gradual no desemprego beneficiam a performance dos locatários e a demanda por novas áreas (incluindo lajes corporativas, galpões logísticos, shopping centers), favorecendo assim a melhora na rentabilidade dos portfólios.
Resumindo, vemos hoje o início de uma longa e frutífera caminhada à frente para os fundos imobiliários. O ciclo está apenas começando.
Como Acompanhar os Fundos Imobiliários Nesse Mercado em Pleno Crescimento?
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Esse relatório condensa nossa análise periódica dos fundos imobiliários listados, onde recomendamos uma carteira diversificada e composta por FIIs em que vemos maior potencial de ganhos no mês.
Fontes: NYSE, NASDAQ, B3, Economática, National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), Investment Company Institute (ICI), World Bank, ANBIMA, United States Census Bureau, Green Street Advisors, IBGE, BCB.
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