Performance e Panorama

Acreditamos que todas as classes de ativos imobiliários irão para um ciclo pró-proprietário em 2019.


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Otimismo e Performance no Mercado Brasileiro

Apesar da volatilidade externa causada por guerras comerciais entre o EUA-China e sinal de desaceleração das grandes praças mundiais, um novo ano se inicia para a economia brasileira de retomada mais robusta e de otimismo. E para o mercado imobiliário não é diferente.

Panorama 2018: Taxa de Vacância Caindo e Preços em alta

O mercado imobiliário acelerou o ritmo de 2017 e encerrou 2018 com boas perspectivas. No geral, vacância tem diminuído consistentemente, enquanto os preços pedidos de locação já começam a aumentar.

Lajes Corporativas: Rumo ao Topo

Em lajes corporativas de alto padrão localizadas em São Paulo, o crescimento de emprego mais forte que o esperado acelerou o volume de ocupações, diminuindo a vacância e iniciando a alta o preço pedido da região.

Galpões Logísticos: Baixa Vacância em Grandes Centros Urbanos

Impulsionado pela digitalização do setor varejista (e-commerce), a volta do consumo tem aumentado rapidamente a demanda por galpões próximos aos grandes centros urbanos.

Shopping Center: Retomada do Consumo e das Vendas

Acompanhando o setor logístico, o mercado de shopping centers já tem apresentado aumento significativo nas vendas em mesmas lojas e nas taxas de ocupação. Ao mesmo tempo, a inadimplência tem caído, o que tem levado a aumentos de locação e a performance dos ativos.

Novo Ciclo Imobiliários: Pró-Proprietário

Acreditamos que todas as classes de ativos imobiliários irão para um ciclo pró-proprietário em 2019. Com reajustes contratuais cada vez melhores, rendas mais estáveis e taxas de ocupação mais altas, todos os setores gerarão dividendos mais robustos e crescimento no valor patrimonial dos ativos que certamente se refletirão no valor das cotas dos Fundos Imobiliários.

Taxa de Crescimento PIB (%) x Taxa de Vacância Real Estate (%)
Fonte: IBGE; Cushman & Wakefield. Projeção: FOCUS e XP Investimentos

Carteiras Recomendadas XP

Carteiras Recomendadas XP: Bom Lastro e Bons Dividendos

Ao montar as carteiras recomendadas, temos a cautela de escolher ativos com bom padrão construtivo e bem localizados, em regiões com taxas de vacância caindo e alugueis subindo.

Fundos de Agências: Retornos Não Compensam Baixo Lastro

Os fundos de agencias têm gerado retornos aos cotistas a um risco expressivo: o lastro imobiliário é de baixa qualidade e boa parte dos contratos devem se encerrar nos próximos anos. Acreditamos que os reajustes que virão trarão uma correção negativa importante dos preços das cotas desses fundos. Por isso, não recomendamos posições nessa classe.

Fundos de Recebíveis: Ótima Alternativa para Diversificar Risco

Com alto rendimentos e risco menor de perda de patrimônio, os fundos de papel têm se mostrado uma ótima alternativa para diversificação de risco. A tendências de inflação menor no longo prazo tende a diminuir marginalmente a rentabilidade desses fundos no futuro.

Fundo de Fundos: Acompanhando a Retomada do Setor

A retomada do setor deve impactar positivamente fundos desse segmento, que transformarão o

upside de cotas em dividendos isentos que serão entregues a seus investidores. São uma ótima saída para quem quer transformar ganhos de capital no mercado em rendimentos recorrentes.

Fundos de Lajes Corporativas: Baixa Vacância em Centros Comerciais

Damos preferencia a edifícios com alto padrão construtivo e situados nos centros comerciais mais valorizados da cidade de São Paulo. O cenário de baixa vacância e aumento nos alugueis deverá resultar em ganhos expressivos tanto de renda quanto de capital.

Fundos de Ativos Logísticos: Baixa Volatilidade e Baixo Risco

Sua menor volatilidade é justificada pelo rápido ciclo de construção e por apresentar comumente contratos atípicos. Portanto, a renda trazida por esses ativos apresenta não só estabilidade, mas também risco menor, algo que pode trazer o interesse de muitos investidores no mercado.

Fundos de Shopping Center: Exemplo de Resiliência

Considerado o setor mais resiliente do mercado imobiliário. O ideal é apostar em fundos com ativos maduros e que estejam localizados nos grandes centros de consumo do país, em especial capitais de estados mais populosos.

Carteira Recomendada XP: Maior Retorno

As nossas Carteiras Recomendadas fecharam 2018 com retorno maior do que os principais benchmarks do mercado. A Carteira Renda encerrou com 25,98%, sendo seguida da Carteira Valor que atingiu 18,29%.

Nosso panorama e visão de mercado embasam nossa estratégia de alocação com ótimos resultados, procurando sempre a assimetria positiva em cada uma de nossas indicações de investimento. Nesse sentido, não há necessidade de posições em fundos extremos: é possível gerar resultado investindo em bons fundos de modo consistente.

Retorno vs Risco em 2018 – Carteiras XP vs Benchmarks
Fonte: Economatica; XP Investimentos

Como montar a sua carteira de FIIs

Como Montar a sua Carteira?

Antes de iniciar a montagem de uma carteira de FIIs é preciso se atentar a três passos importantes. Com essas etapas, você conseguirá encontrar as Blue Chips de nosso mercado.

1º Passo: Maior Liquidez e Boa Gestão

A primeira etapa consiste em selecionar os fundos imobiliários que possuem liquidez adequada de negociação (> 100mil/dia) e que a gestora seja de alta capacidade e proativa em resolver os problemas do Fundo.

2º Passo: Análise do Mercado e do Ativo

Desconfie de praças menos óbvias e ativos com baixo diferencial vs seus concorrentes. Duvide de ativos de baixa qualidade em mercados rasos entregando altos dividendos. Pense nas tendências de mercado e como os ativos que compõem o FII se inserem nele.

3º Passo: Momento do FII

Investidores tendem a regular preço da cota ao dividendo entregue nos últimos meses. A maneira correta de se investir é olhando para frente. Nesse sentido, muitas altas já estão “encomendadas” via diminuição de vacância, quedas apenas momentâneas de receitas, gastos esporádicos necessários, etc.

Total de # 160 Fundos Imobiliários Listados na B3

Anexo I – Carteiras Recomendadas XP

Fonte: Economatica, XP Investimentos

Anexo II – Top 25

Fonte: Economatica; XP Investimentos
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