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Como ficam os FIIs com a Selic em alta?

O aumento da taxa de juros tem uma relação negativa com o IFIX. Entenda como os fundos imobiliários se comportam em ciclos de alta de juros.

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O comunicado mais duro do Comitê de Política Monetária (Copom) e subsequente aumento de juros nesta quarta-feira (18/09) marcam o início de um ciclo de aumento de juros para o ano 2024. A mudança na condução da política monetária possui impactos relevantes nas estratégias de fundos de investimento imobiliários, onde os FIIs de papel, geralmente compostos em maior parte por ativos de renda fixa tornam-se mais atrativos com a alta da Selic e seus pares, os fundos de tijolo, indexados na economia real, costumam ser negativamente afetados pelos aumentos de taxa.

O aumento da taxa de juros tem uma relação negativa com o índice de fundos de investimento imobiliário (IFIX). Observamos que o IFIX e a taxa de juros brasileira apresentam uma correlação negativa. O aumento da taxa de juros torna os investimentos em renda fixa mais atrativos, fazendo com que os investidores migrem para esses ativos de menor risco, impactando negativamente a performance do IFIX.

O cenário de uma taxa Selic mais alta pode impactar negativamente os FIIs de diferentes segmentos. Em períodos de crescimento econômico e aquecimento do mercado imobiliário, os fundos tendem a apresentar performances positivas. Já em períodos de aperto monetário e instabilidade econômica, a menor demanda por imóveis e a dificuldade de ajustes de aluguéis podem resultar em piores performances.

Apesar de vermos que os FIIs no geral têm impacto das mudanças na Selic, vemos que os de papel tendem a ser menos correlacionados. Em nossa análise dos múltiplos de valor de mercado sobre o valor patrimonial (V/VP), notamos que os fundos de papel são menos correlacionados com a taxa DI em comparação com os fundos de tijolos.

O aumento de participação dos FIIs de papel no IFIX parece ter diminuído a correlação do índice com a Selic. Analisando a composição do IFIX desde 2014, vemos que os fundos de papel têm ganhado relevância, representando atualmente 39% do índice. Dada a menor correlação destes fundos com a Selic, vemos que o IFIX enfraqueceu sua correlação com a taxa DI.

O segmento de fundos de papel costuma apresentar dividend yields maiores. Além de apresentarem maior resiliência diante dos cenários macroeconômicos mais conturbados, em comparação com os fundos de tijolo, os fundos de recebíveis tendem a apresentar yields maiores. Além disso, cenários de alta da taxa de juros e de inflação pressionada para cima podem impactar positivamente a distribuição de dividendos.

Atualmente temos uma visão neutra para a classe de fundos imobiliários. Acreditamos que os fundos de papel, devido ao seu caráter defensivo, podem estar melhores posicionados para o cenário mais desafiador, principalmente aqueles com ativos de alta qualidade de crédito. No âmbito dos fundos de tijolos, acreditamos que os fundos com portfólios de alta qualidade, boa localização, podem estar mais bem posicionados.

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