Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Julho de 2019


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Prezado (a) Investidor (a),

A evolução recente do ambiente externo tem sido favorável ao âmbito doméstico. Mais especificamente,  a perspectiva de corte no juro do FED (Banco Central dos Estados Unidos) tem desafogado consistentemente a nossa cotação cambial, que caminhou de R$ 4,04 para R$ 3,82 em junho de 2019 – queda de -5,4%. Caso ratificado, este movimento certamente contribuirá para a descompressão da inflação ainda este ano.

Ainda assim, o Copom, em sua última ata, deu sinal de que a evolução atual do cenário básico e do balanço de riscos prescreve manutenção da taxa Selic no nível vigente (6,50%). O documento enfatizou que, se as reformas forem aprovadas e que se os ajustes necessários forem concretizados, haverá espaço para a redução da taxa básica de juros.

E é nessa toada, de perspectiva de redução da taxa de juros no curto prazo e inflação controlada, que investidores vem operando. Como consequência, o mercado de fundos imobiliários vem apresentado fortes altas e o número de investidores tem aumentado consistentemente mês após mês. Esperamos que este movimento se perpetue à medida em que nosso cenário macro se concretize, com reforma da previdência e tributária efetivadas até pelo menos o início do ano que vem, levando este tipo de investimentos a uma expansão consistente de seus retornos no tempo.

Considerando os resultados de final de mês, acreditamos que muitos fundos ainda não atingiram seu pleno potencial (cota target estimada). Deste modo, efetivamos poucas trocas em nossa carteira e continuamos a acreditar no potencial de upside dos mesmos nos meses que virão. Tendo em vista isso, segue as nossas alterações:

Fundos que saíram da carteira:

HOLD –CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)

O fundo da CSHG tem por objeto o investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”). O valor da cota do fundo oscilou de R$ 115,08 (30 de maio de 2019 – entrada na carteira) para R$ 119,08 (27 de junho de 2019), acima de nossa cota target.

HOLD – XP Industrial (XPIN11)

O fundo é composto por galpões localizados em Atibaia, dentro do Brazilian Business Park. O valor da cota do fundo oscilou de R$ 109,70 (30 de janeiro de 2019 – entrada na carteira) para R$ 118,49 (27 de junho de 2019), acima de nossa cota target.

Novos FIIs para o mês de julho:

BUY – Valora RE III (VGIR11)

Fundo de CRI com uma carteira com forte indexação à CDI. No mês de maio de 2019, o fundo encerrou o mês de maio de 2019 com 87,8% de seu patrimônio líquido alocado em CRI. A distribuição de rendimentos do Fundo referente ao mês de maio de 2019 foi de R$0,80 por cota, equivalente a uma rentabilidade líquida de CDI + 2,97% ao ano. Deste modo, a recomendação é de BUY.

BUY – XP Log (XPLG11)

Fundo de ativos logísticos gerido pela XP Gestão tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração de galpões logísticos e industriais, bem como o ganho de capital, mediante a compra e venda dos mesmos. O XP Log anunciou a aquisição de mais um ativo, locado para as lojas Renner. O galpão está localizado em São José e o valor total da aquisição será de ~R$ 205 milhões. O cap rate da transação foi de 8,30%, em linha com as últimas aquisições do fundo. Estimamos um impacto (junto com a segunda tranche do Leroy) de R$ 0,63 por cota, considerando que a Asset volte a cobrar a taxa de administração do fundo. Com isso, o dividend yield deve ficar em 7,45% à cota de R$ 101,50. Deste modo, a recomendação é de BUY.

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