Aumento populacional de Orlando mantém setor residencial em alta demanda em 2022

Orlando tem uma oferta robusta de unidades de apartamentos no pipeline de construção, mas o mercado de trabalho em expansão desta área metropolitana está atraindo novos moradores, empurrando a demanda habitacional acima da oferta. Orlando é uma das áreas que mais cresce no país, e sua população deverá aumentar 1,4% ao ano dentro dos próximos anos, de acordo com a CoStar.

Um relatório recente da Yardi Matrix observa que o aumento crescente do aluguel de Orlando, competindo apenas com outras áreas metropolitanas da Flórida, é alimentado por sua economia em expansão e perfil demográfico favorável. Orlando ampliou suas vagas de emprego em 8,2% nos 12 meses que se encerraram em março, superando o crescimento do emprego nos E.U.A. em 350 pontos-base. Os aluguéis subiram 13,9% ano-a-ano, quase o dobro do índice nacional, segundo a CoStar.

Este rápido crescimento do aluguel — juntamente com altos níveis de ocupação de apartamentos — foi o que classificou Orlando dentre os 10 principais mercados da CONTI Capital para investimentos multifamily no segundo semestre de 2022. Em particular, Orlando destaca-se por ser nosso principal mercado em aumento de receita, o qual combina aumentos de aluguel e ocupação.  Embora o crescimento do aluguel tenha começado a esfriar nos últimos meses, ainda esperamos um crescimento de dois dígitos nos próximos dois anos.

Emprego impulsiona migração

Um mercado de trabalho robusto é fundamental para um forte mercado multifamily, e Orlando tem um dos mais fortes do país. Analisando os próximos 5 anos, a Green Street classificou Orlando em 3º lugar, dentre as 50 principais áreas metropolitanas, baseado na previsão anualizada de 2,5% da sua taxa de aumento de emprego.

A economia de Orlando apoia-se em sua indústria de lazer e hotelaria, que é a principal razão pela qual sua recuperação da pandemia da COVID-19 foi tão impressionante. O emprego em lazer e hotelaria cresceu 21,1% em relação ao ano anterior, segundo a CoStar. Somente a Walt Disney World Resort emprega 58.000 trabalhadores, e a Universal Orlando emprega 21.000.  Walt Disney Co. também anunciou que vai mudar algumas de suas operações de negócios da Califórnia para a área do Lake Nona, trazendo 2.000 vagas de empregos adicionais até 2026.

Todas as indústrias adicionaram vagas de empregos nos 12 meses que se encerraram em março, com exceção da mineração, exploração madeireira e construção civil, de acordo com Yardi Matrix. Significativamente, a área metropolitana inclui um setor de serviços profissionais subestimado, que cresceu 7,6% em relação ao ano anterior. Como sempre, a CONTI se concentra nesses trabalhadores de escritório em particular, pois eles estão bem interligados com a demanda por apartamentos de alto padrão. O setor de tecnologia financeira (fintech) de Orlando, que inclui o  desenvolvimento de software, processamento de dados e design de sistemas de computador, adicionou 5.200 empregos, ou seja, 17% de crescimento na taxa de emprego, do T1 de 2020 ao T2 de 2022, de acordo com a Oxford Economics.

Essas vagas dos setores profissional e de tecnologia são importantes condutores da saudável migração interna para a área, juntamente com a alta qualidade de vida.  Espera-se que a área veja uma migração interna líquida de cerca de 150.200 pessoas entre 2022 e 2026, observa a Oxford Economics. Ao examinar a população existente, Orlando tem um forte perfil demográfico – seus moradores tendem a ser mais jovens que os E.U.A. como um todo, e os moradores estão formando famílias numa taxa alta em comparação com outras grandes áreas metropolitanas.

Fundamentos sólidos de aluguel

Os condutores de demanda em Orlando nunca foram tão fortes. As vacâncias de apartamentos atualmente giram em torno de 5%, de acordo com a CoStar, onde espera-se que permaneça a curto prazo devido à constante migração interna.

Dado o forte crescimento populacional de Orlando de 20% entre 2010 e 2020, fica claro que as necessidades por moradias não estão sendo atendidas. Mais de 7.600 unidades de apartamentos foram absorvidas nesta área dentro do último ano, representando 2,4% de toda a absorção multifamily em todo o país, ou uma em cada 50 unidades nos E.U.A., de acordo com a CoStar.

O ímpeto do mercado de apartamentos de Orlando supera o da maioria das principais áreas metropolitanas, conforme relatado pela Green Street, com crescimento do valor dos ativos por volta de 18% ao ano. Os juros elevados dos investidores mantiveram as cap rates baixas, embora recentemente tenham subido ligeiramente para 4,3%.

A CONTI favorece ativos multifamily Classe A de alto padrão porque o locatário típico nesses ativos é muito mais capaz de resistir financeiramente a aumentos de aluguel do que os locatários em propriedades Classe B ou C. Embora a pipeline de fornecimento esteja avançando rapidamente, a CONTI permanecerá conectada a este mercado enquanto seu mercado de trabalho estelar continuar a atrair um fluxo constante de migração interna.

Fontes

Costar

Yardi Matrix

Oxford Economics

Green Street

Se você ainda não tem conta na XP Investimentos, abra a sua!

Clique aqui