Comunicado de Alteração – Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Maio de 2021

Confira nosso panorama do mercado e as mudanças da carteira recomendada de fundos imobiliários de Maio.

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Confira o relatório completo no link

1. Panorama

No mês de abril vimos uma melhora gradativa da flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços. Com isso, esperamos que nos próximos meses haja uma gradativa melhora na economia e sucessiva recuperação do varejo. De acordo com o último relatório Focus do Banco Central, os economistas apresentam projeções levemente mais positivas quanto ao PIB em 2021 (3,09%) e 2022 (2,34%).

O destaque econômico do mês permanece sendo a inflação, onde fomos surpreendidos pelo resultado do IPCA-15 de abril ter registrado alta de 0,60% enquanto a expectativa era ligeiramente acima, 0,66% no consenso de mercado, acumulando 6,17% nos últimos 12 meses. O IGP-M também apresentou arrefecimento, com alta de 1,51% em abril contra 2,94% em março, acumulando 32,02% em 12 meses.

No mês, o boletim de fundos imobiliários da B3 confirmou aumento no número de investidores pessoa física em fundos imobiliários, alcançando 1,3 milhão de investidores em março/2021, demonstrando que esses ativos se mantêm atrativos.

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou leve alta de 0,08% no mês, após a queda de -1,90% em março. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, também apresentou alta de 0,08%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -0,49% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou alta de 1,01%.

A última quinzena do mês foi marcada pela retomada do funcionamento das atividades de diversos shopping centers. No entanto, acreditamos que a velocidade dessa retomada do comércio e da circulação de pessoas está fortemente associada ao ritmo de vacinação e níveis ocupação dos leitos de UTI. Portanto, em nossa visão, a expectativa é de certa pressão nas suas operações no curto prazo e consequentemente sobre os dividendos dos fundos imobiliários dos segmentos mais dependentes da circulação de pessoas.

*Performance até o dia 29/04/2021


2. Pesos da Carteira Recomendada

Alteramos os pesos da carteira recomendada, redistribuindo a alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos, principalmente) visando maximizar os ganhos. Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (37,5%), Logística (35,0%), Híbridos (17,5%) e Lajes Corporativas (10,0%).

Fundos de Recebíveis (37,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.

Ativos logísticos (35,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (17,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.

Shopping Center (0,0% da carteira): Retiramos nossa alocação em fundos de shopping centers após o aumento do número de casos de covid-19 no Brasil e, consequentemente, novas medidas de restrição de circulação de pessoas como fechamento dos shopping centers, restrição na capacidade operacional e quarentena.

Fundo de Fundos (0,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.


3. Movimentações – Carteira FIIs

Considerando os acontecimentos recentes, a performance dos fundos imobiliários e o contexto macroeconômico, estamos retirando a alocação de 15,0% em Kinea Índice de Preços (KNIP11) e aumentamos 7,5% em XP Crédito Imobiliário (XPCI11), 5,0% em Pátria Logística (PATL11) e 2,5% em BTG Logística (BTLG11).

▼Kinea Índice de Preços (KNIP11) – 15,0% para 0,0%: Estamos retirando Kinea Índice de Preços da carteira recomendada. Apesar de apresentar um portfólio com boa diversificação em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), baixo nível de risco (ativos mais high grade) e maioria indexados a IPCA, o fundo vem negociando com ágio (111% P/VP). Desse modo, acreditamos que o fundo XPCI11 seja mais atrativo nesse momento. Além disso, os fundos que substituímos o KNIP11 também apresentam dividend yield anualizado em patamares acima da média de mercado.

XP Crédito Imobiliário (XPCI11) – 7,5% para 15,0%: Estamos aumentando a alocação no fundo XPCI11 na carteira recomendada. Acreditamos que o fundo possui grande potencial de retornos no médio/longo prazo. Além disso, o fundo está negociando próximo a seu valor patrimonial (101% P/VP) e com dividend yield anualizado de 11,0%.

Pátria Logística (PATL11) – 5,0% para 10,0%: Estamos aumentando a alocação no fundo PATL11 em nossa carteira recomendada. O fundo possui um portfólio com boa localização, baixa vacância física e elevado percentual em contratos atípicos. Além disso, o fundo está negociando com pequeno desconto sobre seu valor patrimonial e deve gerar um dividend yield de 7,2% em 2021.

BTG Logístico (BTLG11) – 10,0% para 12,5%: Estamos aumentando a alocação no fundo BTLG11 em nossa carteira recomendada. O fundo possui ativos de boa qualidade e bem localizados com maior parte dos contratos atípicos. Além disso, acreditamos que o fundo deve gerar um dividend yield de 6,7% em 2021.

Carteira Recomendada – Maio de 2021

OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritos para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance.


O relatório com a performance da carteira e outras informações complementares será divulgado no final do dia

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