Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Maio de 2021

Confira nosso panorama do mercado e as mudanças da carteira recomendada de fundos imobiliários de Abril.

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1. Panorama e Performance

No mês de abril vimos uma melhora gradativa da flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços. Com isso, esperamos que nos próximos meses haja uma gradativa melhora na economia e sucessiva recuperação do varejo. De acordo com o último relatório Focus do Banco Central, os economistas apresentam projeções levemente mais positivas quanto ao PIB em 2021 (3,09%) e 2022 (2,34%).

O destaque econômico do mês permanece sendo a inflação, onde fomos surpreendidos pelo resultado do IPCA-15 de abril ter registrado alta de 0,60% enquanto a expectativa era ligeiramente acima, 0,66% no consenso de mercado, acumulando 6,17% nos últimos 12 meses. O IGP-M também apresentou arrefecimento, com alta de 1,51% em abril contra 2,94% em março, acumulando 32,02% em 12 meses.

No mês, o boletim de fundos imobiliários da B3 confirmou aumento no número de investidores pessoa física em fundos imobiliários, alcançando 1,3 milhão de investidores em março/2021, demonstrando que esses ativos se mantêm atrativos.


2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou performance positiva de 0,51% em março, após queda de -1,38% em março. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, apresentou a performance positiva de 0,55%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou alta de 0,28% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, também apresentou performance positiva de 1,17%.

A última quinzena do mês foi marcada pela retomada do funcionamento das atividades de diversos shopping centers. No entanto, acreditamos que a velocidade dessa retomada do comércio e da circulação de pessoas está fortemente associada ao ritmo de vacinação e níveis ocupação dos leitos de UTI. Portanto, em nossa visão, a expectativa é de certa pressão nas suas operações no curto prazo e consequentemente sobre os dividendos dos fundos imobiliários dos segmentos mais dependentes da circulação de pessoas.

Por fim, a carteira recomendada da XP apresentou a performance positiva de 0,8% em abril, 0,3 p.p acima do IFIX, que apresentou queda em março. Adicionalmente, a carteira apresentou um dividend yield médio mensal de 0,7% (8,0% de dividend yield anualizado). Com isso, a carteira acumula alta de 16,2% nos últimos doze meses (10,3% do IFIX, 5,8 p.p acima do índice).

3. Racional da Nova Carteira Recomendada

Alteramos os pesos da carteira recomendada, redistribuindo a alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos, principalmente) visando maximizar os ganhos. Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (37,5%), Logística (35,0%), Híbridos (17,5%) e Lajes Corporativas (10,0%).

Fundos de Recebíveis (37,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.

Ativos logísticos (35,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (17,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.

Shopping Center (0,0% da carteira): Retiramos nossa alocação em fundos de shopping centers após o aumento do número de casos de covid-19 no Brasil e, consequentemente, novas medidas de restrição de circulação de pessoas como fechamento dos shopping centers, restrição na capacidade operacional e quarentena.

Fundo de Fundos (0,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.


4. Movimentações na Carteira Recomendada de FIIs

Considerando os acontecimentos recentes, a performance dos fundos imobiliários e o contexto macroeconômico, estamos retirando a alocação de 15,0% em Kinea Índice de Preços (KNIP11) e aumentamos 7,5% em XP Crédito Imobiliário (XPCI11), 5,0% em Pátria Logística (PATL11) e 2,5% em BTG Logística (BTLG11).

▼ Kinea Índice de Preços (KNIP11) – 15,0% para 0,0%: Estamos retirando Kinea Índice de Preços da carteira recomendada. Apesar de apresentar um portfólio com boa diversificação em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), baixo nível de risco (ativos mais high grade) e maioria indexados a IPCA, o fundo vem negociando com ágio (111% P/VP). Desse modo, acreditamos que o fundo XPCI11 seja mais atrativo nesse momento. Além disso, os fundos que substituímos o KINP11 também apresentam dividend yield anualizado em patamares acima da média de mercado.

XP Crédito Imobiliário (XPCI11) – 7,5% para 15,0%: Estamos aumentando a alocação no fundo XPCI11 na carteira recomendada. Acreditamos que o fundo possui grande potencial de retornos no médio/longo prazo. Além disso, o fundo está negociando próximo a seu valor patrimonial (101% P/VP) e com dividend yield anualizado de 11,0%.

Pátria Logística (PATL11) – 5,0% para 10,0%: Estamos aumentando a alocação no fundo PATL11 em nossa carteira recomendada. O fundo possui um portfólio com boa localização, baixa vacância física e elevado percentual em contratos atípicos. Além disso, o fundo está negociando com pequeno desconto sobre seu valor patrimonial e deve gerar um dividend yield de 7,2% em 2021.

  BTG Logístico (BTLG11) – 10,0% para 12,5%: Estamos aumentando a alocação no fundo BTLG11 em nossa carteira recomendada. O fundo possui ativos de boa qualidade e bem localizados com maior parte dos contratos atípicos. Além disso, acreditamos que o fundo deve gerar um dividend yield de 6,7% em 2021.

Carteira Recomendada – Maio de 2021

OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritos para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance.


Sobre os fundos da Carteira Recomendada

XPCI11: O XP Crédito Imobiliário FII (XPCI11) tem como objetivo auferir ganhos pela aplicação de seus recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário, tais como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs. O Fundo possui portfólio composto de CRIs com alta qualidade, com foco em originação e estruturação próprias. Em geral, o portfólio do fundo apresenta baixo risco de crédito. Adicionalmente, o portfolio está atualmente alocado em 75,1% na estratégia core, 9,9% em FIIs e 14,9% em caixa. Além disso, apresenta baixo risco dado sua diversificação setorial, 35,0% em Crédito Corporativo, 34,4% Residencial e 30,6% Comercial. Atualmente a carteira possui exposição tanto em índices de inflação (66,0% do portfólio) e CDI (34,% do portfólio), locatários com risco de crédito saudável e estrutura de garantias sólidas com ativos bem localizados. Além disso, o fundo vem distribuindo dividendos em patamares atraentes na relação risco-retorno. O último dividendo distribuído foi de R$0,90/cota, o que implica em um dividend yield anualizado de 10,8% em 2021.

PATL11: O fundo possui 84% do patrimônio líquido alocado em 2 ativos imobiliários, 12% em Fundos Imobiliários e 4% alocado em Renda Fixa. Em relação à diversificação do portfólio de imóveis, um ativo está localizado em Itatiaia – RJ e outro em Ribeirão das Neves – MG. Já a carteira de FIIs segue o racional de alocação em fundos de multiativos, sendo que dos R$ 64,3 milhões alocados em FIIs, 41% está alocado em VILG11, 25% em BTLG11, 23% em HGLG11 e 11% em LVBI11. Recentemente, os esforços do fundo estavam concentrados em diminuir o percentual do PL alocado em renda fixa, visando aumentar a sua rentabilidade no curto prazo. Desse modo, nos últimos meses, foram realizados investimentos em outros Fundos Imobiliários, diminuindo o valor alocado em renda fixa. Em geral, os imóveis do fundo são de alto padrão construtivo, possuem elevada taxa de ocupação e seus contratos são majoritariamente atípicos, o que traz maior segurança em períodos de incertezas. Apenas 4% desses contratos vencem em 2021, a maior parte dos vencimentos está concentrada a partir de 2024. Enxergamos um possível upside, uma vez que seus recursos estiverem alocados em ativos-alvo a médio prazo. Além disso, em nossas estimativas o fundo deve gerar um dividend yield de 7,2% em 2021.

BTLG11: O fundo BTG Pactual Logística possui um portfólio com boa diversificação de ativos, em geral, voltados para logística, industrial e varejo. Em relação à seu portfolio, o fundo possui imóveis voltados para logística, para industrial e varejo. O fundo é composto por 15 imóveis com total de aproximadamente 454 mil m², sendo que a maioria deles está localizados no estado de São Paulo, no Ceará, Rio de Janeiro e em Santa Catarina. O fundo passou por algumas emissões de cotas recentemente e assim se tornou um fundo robusto com Patrimônio líquido em torno de R$1,3 bilhões. Possui ativos de boa qualidade e bem localizados. A maior parte dos contratos do fundo são atípicos e o setor de atuação de seus inquilinos é relativamente diversificado, varejo, alimentício, automobilístico e em papel e celulose.  Como a maior concentração de vencimentos dos contratos se dá a partir de 2025, há uma maior segurança em relação ao fluxo de receita a ser recebido. Acreditamos que o fundo possui um portfólio sólido e com capacidade de manter seus inquilinos a longo prazo. Em nossas estimativas, o dividend yield se mantém em patamares de 6,7% em 2021.

VILG11: O Vinci Logística FII tem como objetivo obtenção de renda e ganho de capital por meio de investimentos em galpões logísticos. O fundo vem adotando a estratégia de crescimento focada em aquisições de ativos prontos. Recentemente passou pela 6ª emissão de cotas, captando R$ 480 milhões e já alocou cerca de 74% desse valor captado em ativos alvo. Atualmente, possui em seu portfolio 14 imóveis, distribuídos em 6 estados do país. O portfólio do fundo conta com ativos de boa qualidade e boa localização (em cidades próximas da capital paulista como Guarulhos, Osasco, Campinas, Jundiaí, Extrema). Ainda, possui empreendimentos em MG, RJ, ES, PE e RS. Sobre a carteira de contratos, o fundo conta com inquilinos de grande porte como Tok&Stok, Magazine Luíza e Ambev e multinacionais como L’Oreal, Privalia, entre outros. Adicionalmente, o fundo possui elevada concentração dos contratos na modalidade atípica e de longo prazo, que garantem maior estabilidade na receita de locação no que tange descontos, renegociações e rescisão contratual. Em nossa opinião, o fundo possui grande diversificação setorial dos inquilinos, onde 33% é do segmento de e-commerce. O fundo ainda possui aproximadamente 10% de seu patrimônio líquido mantido em caixa. Com as recentes aquisições de ativos alvos, acreditamos que devam impactar positivamente a distribuição de dividendos do fundo.

PVBI11: Os ativos que compõem o portfólio do fundo possuem qualidade ímpar e localização privilegiada na cidade de São Paulo (Ed. Faria Lima 4440 e Ed. Park Tower). Ainda, seus inquilinos são companhias de grande porte (por exemplo, CCB, UBS, Prevent Senior, entre outros) que suportariam um aumento de aluguel cobrado e/ou correção dos alugueis pela inflação. Assim, acreditamos que o fundo está bem posicionado para a retomada do mercado de escritórios, eventual aumento do aluguel, reajuste de IGP-M nos contratos de aluguel (99% dos contratos indexados ao IGP-M e 1% em IPCA). Estimamos que o fundo distribuirá aproximadamente 5,5% de dividend yield em 2021, acima dos pares de mercados com ativos similares. Recentemente o fundo adquiriu 50% do edifício Union Faria Lima que ainda será desenvolvido com previsão de entrega em 2023. O valor total da transação é de R$ 176,4 milhões e o pagamento será realizado em parcelas após superadas as condições suspensivas. A gestão estima um cap rate de 6,9% para essa aquisição. Além disso, o fundo passa a ter direito a uma renda mínima garantida a partir do pagamento da primeira parcela do ativo. Essa RMG, representa um incremento na receita mensal de R$ 0,04/cota. Em nossa visão, a alocação é positiva, finaliza a parcela em caixa (e não alocado em ativos alvos) e acreditamos que está em linha com a estratégia do fundo.

HGRU11: CSHG Renda Urbana é um fundo imobiliário híbrido com alocações em ativos de varejo (tanto supermercados, quanto varejo discricionário) e educacional. Em nossa opinião, o fundo possui um portfólio com ativos resilientes (segmento de supermercados e outros ativos em grande parte localizados em São Paulo), alta concentração em contratos atípicos (91,2% da receita contratada), vencimentos concentrados somente após 2025 e inquilinos com boa qualidade de crédito (Lojas Big, Pernambucanas, YDUQS). O patrimônio líquido do fundo está alocado majoritariamente em imóveis físicos (citados acima), mas também cotas do fundo SPVJ11, FIIs e CRIs (somados representam 23% do patrimônio do fundo). Continuamos com recomendação de compra e estimamos um dividend yield de aproximadamente 6,4% para 2021, o que vemos como atrativo considerando a relação de risco-retorno do fundo.

Para minimizar eventuais distorções/ descasamentos de preços após a publicação da nossa carteira mensal, futuras inclusões serão compostas por papéis com liquidez média diária acima de R$1,5 milhão.


Glossário

ABL: Área Bruta Locável
Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado
Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos
CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão.
CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais.
Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado
Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP
Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO
Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais
Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais
Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas
Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota
Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários)
Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$
TIR: Taxa interna de retorno
Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes
Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago
Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento
Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa
VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido
Volume Diário: Média diária do volume em R$
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