Comunicado de Alteração - Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

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1. Panorama

O mês de junho foi marcado pela elevação da taxa de juros Selic para 4,25% a.a. e pela sinalização do Comitê de Política Monetária (COPOM) para outro ajuste na próxima reunião. Além disso, o comitê acrescentou que uma deterioração das expectativas inflacionárias poderia exigir uma aceleração no ritmo de elevação da taxa Selic. De acordo com os economistas da XP, a expectativa é de que a taxa Selic atinja o patamar de 6,75% a.a. até o final de 2021.

Já a inflação medida pelo IPCA-15, no mês de junho acelerou, ficando acima das expectativas, com variação de 0,83% no mês, 0,39 p.p. acima do apresentado em maio. Por outro lado, o IGP-M apresentou desaceleração e ficou em 0,60% em junho, ante a 4,10% no mês de maio, acumulando alta de 15,08% no ano e 35,75% em 12 meses.

Além disso, sobre o projeto de lei 1026/2021, que tramitava na Câmara, o deputado Eduardo Cury, relator do PL, deu um parecer contrário ao texto na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ). E com isso, o projeto de lei que determinava que o índice de correção dos contratos de locação residencial e comercial não poderia ser superior ao índice oficial de inflação do País (IPCA) foi encerrado.

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou performance de -2,5% em junho, após a queda de -1,56% em maio, impulsionado negativamente pelos fundos do segmento de ativos logísticos e recebíveis. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, apresentou a performance de -2,42%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -2,26% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou performance de -2,57%.

No âmbito dos fundos imobiliários, a proposta da reforma tributária encaminhada para aprovação pelo Ministério da Economia no dia 25/06 inclui (entre suas diversas medidas) o fim da isenção tributária sobre a distribuição de lucros e dividendos, instituindo uma alíquota de 15% para os ganhos de capital e os rendimentos distribuídos aos cotistas de fundos imobiliários. Os termos apresentados na proposta trouxeram maior volatilidade para os FIIs nos últimos dias. Vemos a tributação proposta pressionando o preço das cotas dos fundos imobiliários listados, de forma a parcialmente compensar a alíquota proposta de 15%. No entanto, vemos os dividend yields dos FIIs negociando com spreads saudáveis (3.6p.p.) sobre o Tesouro IPCA 2030 (NTN-B 2030) e podendo amenizar a pressão nas cotas devido à nova possível tributação.

*Performance até o dia 29/06/2021

2. Pesos da Carteira Recomendada

Mantivemos os pesos da carteira recomendada, preservando a alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos). Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (37,5%), Logística (35,0%), Híbridos (17,5%) e Lajes Corporativas (10,0%).

Fundos de Recebíveis (37,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.

Ativos logísticos (35,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (17,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.

Shopping Center (0,0% da carteira): Retiramos nossa alocação em fundos de shopping centers após o aumento do número de casos de covid-19 no Brasil e, consequentemente, novas medidas de restrição de circulação de pessoas como fechamento dos shopping centers, restrição na capacidade operacional e quarentena.

Fundo de Fundos (0,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.

3. Movimentações – Carteira FIIs

Em relação a carteira recomendada, apesar dos impactos dos últimos dias, optamos por manter a alocação conforme o mês anterior (junho). Acreditamos que a carteira está constituída de fundos imobiliários com alta qualidade dos ativos que compõem respectivos portfólios, tanto nos fundos de tijolo como os fundos de papel (high grades). Portanto, vemos os fundos negociando em patamares atrativos.

Carteira Recomendada – Julho de 2021

OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritos para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance. ** Dados referentes até 29/06/2021.

O relatório com a performance da carteira e outras informações complementares será divulgado no final do dia