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1. Panorama
O mês de março foi marcado pelo aumento da taxa de juros Selic para 2,75% a.a. e sinalização do Copom para possíveis novos aumentos nas próximas reuniões. Para os economistas da XP a expectativa é a taxa Selic a 5,0% no final de 2021 e 6,5% para 2022. Já a inflação medida pelo IPCA-15, no mês de março veio ligeiramente abaixo das expectativas, com variação de 0,93% ao mês. O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) apresentou crescimento de 2,94% no mês de março contra 2,53% em fevereiro. Com essa alta, o índice acumula crescimento de 8,26% no ano e 31,10% em 12 meses, sendo a maior variação do índice desde 2003.
Além disso, permanece em destaque o crescente número de casos de Covid. A fim de evitar um colapso generalizado do sistema de saúde, medidas de restrições mais rígidas têm sido implantadas basicamente em todo país. Recentemente o estado do Rio de Janeiro decretou maiores restrições à atividade econômica, enquanto que o Distrito Federal e a região Sul do país ampliaram a base das atividades em funcionamento, mesmo que com restrições de horário. Nesse sentido, as atenções continuam voltadas para o avanço da vacinação contra a Covid-19 e para o pacote de estímulos.
No entanto, com as constantes mudanças relacionadas às restrições permanecemos mais conservadores em relação a alguns segmentos (como shopping centers e em menor grau, lajes corporativas), já que são significativas as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho destes no curto prazo.
O IFIX apresentou performance negativa de -1,90% em março, após a alta de 0,25% em fevereiro. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, apresentou a performance de -2,12%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -3,68% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou performance de -0,48%.
Ainda no âmbito dos FIIs, em geral, a perspectiva para este ano segue otimista. Na nossa visão, mesmo com a alta prevista na taxa de juros nos próximos meses, esperamos que os fundos imobiliários continuem distribuindo dividendos acima da rentabilidade de outras classes de ativos como a Poupança, Tesouro Selic e aluguel de imóveis residenciais, principalmente ao considerar que os dividendos são livres de imposto de renda (IR). Ainda, com o crescente número de fundos listados nos últimos anos, a B3 informou que a partir de 5 de abril irá disponibilizar um protocolo eletrônico para listagem de ofertas públicas de fundos (FII) para negociação em Bolsa, visando maior agilidade, já que até o momento o processo é feito por via física dos documentos.
*Performance até o dia 30/03/2021
2. Pesos da Carteira Recomendada
Alteramos os pesos da carteira recomendada, aumentando a alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos, principalmente). Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo após restrições mais rígidas em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (45,0%), Logística (27,5%), Híbridos (17,5%) e Lajes Corporativas (10,0%).
Fundos de Recebíveis (45,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.
Ativos logísticos (27,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (17,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.
Shopping Center (0,0% da carteira): Retiramos nossa alocação em fundos de shopping centers após o aumento do número de casos de covid-19 no Brasil e, consequentemente, novas medidas de restrição de circulação de pessoas como fechamento dos shopping centers, restrição na capacidade operacional e quarentena.
Fundo de Fundos (0,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.
3. Movimentações – Carteira FIIs
Considerando os acontecimentos do mês de março, a performance dos fundos imobiliários e o contexto macroeconômico, estamos retirando a alocação de 10,0% em CSHG Real Estate (HGRE11) para 7,5% em XP Crédito Imobiliário (XPCI11) e aumentamos 2,5% em RBR Rendimento High Grade (RBRR11).
CSHG Real Estate (HGRE11) – 10,0% para 0,0%: Estamos retirando CSHG Real Estate da carteira recomendada. Apesar de portfólio com boa diversificação geográfica, o fundo apresenta um percentual de vacância acima de mercado. Na nossa visão, a perspectiva de locação continua desafiadora dado a crise do coronavírus. Desse modo, acreditamos que os dividendos devam permanecer pressionados no curto prazo, já que além dos espaços vagos, a Torre Martiniano ainda está em processo de retrofit. Perante esse contexto, visualizamos poucos catalisadores de curto prazo para um aumento na distribuição de dividendos. Assim, estamos substituindo HGRE11 por XPCI11 e RBRR11.
XP Crédito Imobiliário (XPCI11) – 0,0% para 7,5%: Estamos adicionando o fundo XPCI11 na carteira recomendada de abril. Acreditamos que o fundo possui grande potencial de retornos no médio/longo prazo, já que possui portfólio com baixo risco de crédito, alta diversificação setorial e credores consolidados em seus segmentos. Além disso, o fundo está negociando com pequeno desconto sobre seu valor patrimonial (98% P/VP) e com dividend yield anualizado de 10,6% em 2021.
RBR Rendimento High Grade (RBRR11) – 5,0% para 7,5%: Estamos aumentando a alocação no fundo RBRR11 em nossa carteira recomendada. O fundo possui um portfólio com baixo risco de crédito e alta diversificação tanto setorial quanto em credores e LTV médio do portfólio é de 59%, equivalente a uma razão de garantia de 1,7x. Adicionalmente, o fundo deve apresentar um crescimento gradual da distribuição de dividendos em razão do aumento da taxa Selic nos próximos meses dado que aproximadamente metade de seu portfólio de CRIs possui indexador em CDI. O fundo apresenta um dividend yield anualizado de 7,5% em 2021. Portanto, estamos alocando mais 2,5% em RBRR11.
Carteira Recomendada – Abril de 2021
OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritos para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance.
** Para os investidores que não podem comprar cotas de fundos destinados exclusivamente à investidores qualificados, o CSHG Recebíveis (HGCR11) serve como alternativa ao Kinea Índice de Preços (KNIP11).
O relatório com a performance da carteira e outras informações complementares será divulgado no final do dia
Se você ainda não tem conta na XP Investimentos, abra a sua!
