Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 13 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo
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1. Panorama e Performance
No cenário internacional, os representantes dos bancos centrais mantiveram o tom duro sobre a política monetária durante o simpósio de Jackson Hole. O presidente do Fed, Jerome Powell, também trouxe um tom duro para a política monetária e reforçou o compromisso do Banco Central com o combate as pressões inflacionárias no seu discurso. Ademais, Powell destacou a possiblidade de manutenção da taxa de juros em patamares elevados por mais tempo. No entanto, ele ressaltou que a decisão final dependerá da evolução da atividade econômica e do comportamento das pressões inflacionárias. Vale ressaltar que, o resultado de abertura de vagas, JOLTS, já apresentou resultados que apontam para enfraquecimento da demanda e consequentemente desaceleração da economia americana. Na Europa, a economia vem dando indícios de arrefecimento, após leve crescimento do PIB e recuo do resultado de confiança da economia. Os economistas da XP esperam que o Banco Central Europeu aumente a taxa de juros pela última vez, para combater as pressões inflacionárias. Na China, a recuperação da economia segue lenta, como reflexo da desaceleração do setor imobiliário chinês e do fraco desempenho de exportações e do varejo. Diante deste cenário o Banco Central da China (PBoC), anunciou novos estímulos e incentivos com redução de taxas dos empréstimos.
No Brasil, o Banco Central decidiu cortar a taxa básica de juros em 0,5pp. superando as expectativas dos economistas da XP. Na ata divulgada após a reunião o comitê antecipou a possibilidade de cortes de mesma magnitude nas próximas reuniões. O presidente do Banco Central, Campos Neto, reforçou as expectativas divulgadas na ata e ressaltou que seria necessário mudanças significativas nas pressões inflacionárias para que ocorra mudança no ritmo de cortes. Com um ritmo inicial mais acelerado, a XP espera, que a taxa Selic encerre 2023 em 11,75% a.a. e 2024 em 10% a.a.. Ademais, foi aprovado o novo arcabouço fiscal no congresso. Algumas das alterações feitas no senado foram mantidas, como a exclusão do Fundeb e do Fundos Constitucional do Distrito Federal do limite de gastos. Apesar do texto aprovado ser uma versão melhorada, analistas da XP ressaltam pontos de atenção quanto a eficácia da regra fiscal e do seu potencial de estabilizar a dívida pública sem ter a necessidade de novos fontes de receita.
No campo dos indicadores econômicos, a prévia de inflação de agosto medida pelo IPCA-15 indicou alta mensal de 0,28%, consideravelmente maior que o esperado, ao passo que o índice acumulado em 12 meses registrou aceleração de 3,19 em julho para 4,24% em agosto. A alta mensal foi puxada pelas pressões de custo do setor de energia elétrica. Apesar da alta acima das expectativas, a abertura do índice é consistente com as projeções da XP quanto a política monetária. Nossos economistas possuem expectativa de inflação para 2023 e 2024 em 4,8% e 3,9%, respectivamente. O IGP-M, por sua vez, registrou queda de 0,14% em agosto, e acumula deflação de -7,20% em 12 meses, refletindo a queda nas commodities e preços industriais. Já o INCC-M, que mede preços da construção civil apresentou alta de 0,24% entre julho e agosto, e recuo de 3,15% para 3,06% no acumulado em 12 meses.
No âmbito dos fundos listados, o mês foi marcado pelo início do ciclo de cortes na Selic e as repercussões de como isso pode impactar no desempenho e na rentabilidade das diferentes classes que compõe o índice de Fundos Imobiliários. Conforme publicado no relatório Fundos Imobiliários em ciclos de corte da Selic, os fundos de tijolos tendem a se beneficiar mais desse cenário. Inclusive o mês foi marcado por follow-ons de diversos fundos de tijolos. No entanto, ainda existem oportunidades interessantes que podem ser exploradas no segmento de recebíveis. Além de normalmente apresentar caráter mais defensivo, a classe é resiliente em pagamento de dividendos e atualmente apresenta descontos em relação ao seu valor patrimonial. Ainda, foi divulgada uma medida provisória, MP 1.184/2023, que discute sobre a taxação de rendimentos dos fundos exclusivos. A medida trouxe alteração no número de cotistas, de 50 para 500 cotistas, em FIIs e Fiagros para que permaneçam com isenção de imposto sobre seus rendimentos. Vale ressaltar que os fundos que compõem o IFIX, se encaixam no novo critério e consequentemente não serão afetados. O mês também foi marcado pela retomada de discussões sobre a possibilidade de venda da administradora de fundos imobiliários, CSHG, pela UBS.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou alta de 0,49% no mês de agosto, após encerrar julho com alta de 1,33%. No mês, fundos de papel registraram uma alta média de 1,26%, enquanto fundos de tijolos apresentaram alta média de 0,55%.
A carteira recomendada da XP apresentou a performance de 1,98% em agosto, acima do IFIX, que apresentou performance de 0,49% no mês.
Data Base: índice até fechamento 31/08/23
3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Mudamos a composição da carteira. Reduzimos a exposição em XPCI11 (-3,0%) e em VGIR11 (-5,0%) e aumentamos a participação em XPML11 (+3,0%) e em KNCR11 (+5,0%). Aproveitamos a oportunidade para realizar ganho de capital no VGIR11 mantendo a exposição em fundos de recebíveis com portfólio indexado em CDI. Além disso, acreditamos que a relação risco-retorno da carteira está balanceada.
Fundos de Recebíveis (42,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.
Ativos logísticos (15,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (10,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (17,5% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.
Shopping Center (8,0% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.
Fundo de Fundos (7,5% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
