Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 15 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Panorama e Performance
Nos Estados Unidos, após o início do ciclo de corte de juros em setembro, o mês de outubro foi crucial para que os investidores ajustassem suas expectativas em relação aos próximos passos do Banco Central americano (Fed) quanto à trajetória dos juros. O receio de uma recessão foi minimizado, levando a maioria dos investidores a consolidar suas apostas na expectativa de um corte de 25 pontos-base na próxima reunião do Comitê de Política Monetária. Na Zona do Euro, o BCE decidiu reduzir a taxa de depósito em 0,25 pontos-base. A presidente do BCE, Christine Lagarde, disse estar confiante com o processo para atingir a meta de forma sustentável. Na China, dados de crescimento moderado no 3º trimestre de 2024 e inflação abaixo das expectativas. O Banco Popular da China optou por reduzir suas taxas de juros de referência, com o intuito de trazer novos estímulos para a economia.
No Brasil, assim como em setembro, outubro trouxe como pano de fundo para os negócios a “luz amarela” parcialmente impulsionada por medidas fiscais, com os investidores exigindo ações mais concretas por parte do governo em relação ao corte de gastos. Além disso, o ciclo de alta da taxa Selic segue impactando a performance dos ativos de renda variável, como os fundos imobiliários, especialmente em um ambiente onde as projeções para o patamar final da taxa de juros estão aumentando. Essa elevação ocorre devido às discussões sobre uma inflação ainda elevada, além da sustentação de uma atividade econômica forte, impulsionada por medidas fiscais. Assim, a previsão é de que a Selic deve subir nas próximas reuniões.
No campo dos indicadores econômicos, a prévia de inflação de outubro, medida pelo IPCA-15, avançou de 0,54% o mês anterior, acima das expectativas de mercado. No acumulado em 12 meses, a inflação passou de 4,12% em setembro para 4,47% em outubro. De maneira geral, os dados sugerem deterioração adicional no grupamento de serviços nos próximos meses, impulsionada pela sólida demanda doméstica, mercado de trabalho aquecido e expectativas acima da meta. O IGP-M de outubro ficou em +1,52%, muito acima do registrado em setembro (+0,62%) e acumula alta de 5,59% em 12 meses. Já o INCC-M, que mede preços da construção civil, passou de +0,61% em setembro para +0,67% em outubro, destacadamente pela aceleração de materiais e serviços e registrou crescimento de 5,23% para 5,72% no acumulado em 12 meses.
No âmbito dos fundos listados, assim como em setembro, outubro foi marcado pela performance negativa do índice de fundos imobiliários. Os desafios macroeconômicos, relacionados ao cenário de aumento da taxa de juros, expectativas inflacionárias acima da meta e a percepção de riscos ficais pressionaram as cotas dos fundos para baixo.
Apesar da performance no campo negativo, o mês de outubro trouxe resultados favoráveis para os segmentos de escritórios e logística referentes ao 3º trimestre de 2024. No segmento de escritórios, foi registrada absorção líquida positiva, tanto no mercado de São Paulo quanto no Rio de Janeiro. Com este resultado, o segmento chegou ao quinto mês consecutivo de absorção líquida positiva, trazendo, assim, impactos positivos em termos dos níveis de ocupação. Entendemos que a retomada da jornada de trabalho presencial pode estar sendo um fator importante para esse movimento. Acreditamos também, que o aumento das taxas de ocupação em algumas regiões historicamente mais demandas pode gerar efeitos positivos para outras regiões menos procuradas e no âmbito dos reajustes de aluguéis. Temos preferência para fundos com exposição em regiões mais privilegiadas, maior qualidade e níveis de vacância saudáveis.
No segmento de logística os resultados do 3º trimestre de 2024 também foi marcado por resultados favoráveis em termos de absorção líquida, o que gerou impactos positivos nas taxas de ocupação (0,5 p.p. A/A segundo a consultoria imobiliária Colliers). O ticket médio cobrado também apresentou um movimento positivo, apresentando em alguns casos reajustes reais de aluguéis. Acreditamos que esses movimentos refletem a demanda robusta, reflexo de uma economia ainda aquecida, o que pode trazer impactos positivos para o segmento, com destaque àqueles galpões mais próximos aos grandes centros consumidores e de melhor qualidade.
No âmbito dos últimos acontecimentos, o destaque foi o TRBL11. O fundo foi impactado negativamente após ter um de seus imóveis (Contagem/MG) 100% interditado. Com relação ao contrato de locação, o atual inquilino informou sua intenção de pagar o aluguel de outubro até o dia 13/out, o que geraria um impacto negativo no resultado do fundo de R$ 0,20/cota no resultado caixa de novembro. No entanto, o fundo se manifesta que, conforme o seu entendimento, o pagamento deveria ser integralmente até o dia 15/out e parcialmente até o dia 25/out, o que resultaria em um impacto negativo de R$ 0,07/cota. Na nossa visão, existe a possibilidade de novos impactos no resultado do fundo para o mês de dezembro, mas destacamos que o imóvel possui seguro e que os gestores já iniciaram o processo de sinistro.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou performance negativa de -3,06% no mês de outubro, após encerrar setembro com performance negativa de -2,58%. No mês, fundos de papel registraram uma queda média de 3,04%, enquanto fundos de tijolos apresentaram queda média de 2,89%.
Data Base: índice até fechamento 31/10/24
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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Fundos de Recebíveis (46,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no médio prazo, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.
Ativos logísticos (20,5% da carteira): A menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce.
Híbridos (5,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco, dada sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (11,5% da carteira): As regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.
Shopping Center (12,5% da carteira): Mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já nos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.
Fundo de Fundos (4,0% da carteira): Os Fundos de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos, de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente, o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
