Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 13 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo
1. Panorama e Performance
No cenário internacional, o comitê de política monetária do Federal Reserve se reunirá na primeira semana de novembro. As expectativas são de manutenção da taxa de juros em patamares ainda restritivos. Em outubro, o resultado divulgado do PIB dos EUA superou as expectativas de mercado apontando para a resiliência da economia americana, o que corrobora as expectativas quanto as decisões da política monetária do Fed. Adicionalmente, a medida de inflação, PCE, registrou alta de 0,3% em setembro em linha com as expectativas de mercado, no acumulado de 12 meses a medida recuou de 3,84% para 3,68%. Na zona do Euro, o Banco Central Europeu tomou a decisão de manter a taxa de juros estável, diante dos sinais da atividade econômica mais fraca, mas devido os dados inflacionários ainda em níveis não favoráveis é esperado que a taxa se mantenha em patamares mais restritivos. A comunicação após a decisão trouxe um tom mais leve quando a possibilidade de novos aumentos, afirmando que os níveis atuais são suficientemente restritivos. No entanto, a presidente do BCE, Christine Lagarde acredita que ainda existe espaço para novas elevações caso necessário para combater as pressões inflacionárias. Na Ásia, a economia chinesa apresentou retomada de folego após registrar crescimento moderado segundo o resultado do PIB do terceiro trimestre que apresentou crescimento de 1,3%. Ainda em linha com a retomada da economia chinesa as vendas no varejo e a produção industrial apresentaram avanço, 5,5% e 4,5% respectivamente, em setembro. Adicionalmente, o Banco Central da China (PBoC) decidiu manter as suas taxas de empréstimo de referência de 1 e 5 anos estáveis, em linha com o esperado.
No Brasil, o Copom se reunirá no início de novembro para tomar decisões quanto a taxa básica de juros brasileira. As expectativas são de redução de 0,5 pp. na taxa Selic, levando-a para 12,25%. Vale ressaltar que, apesar do mercado concordar quanto a decisão do Copom de novembro, o cenário externo conturbado e os riscos fiscais têm diminuído o espaço percebido para cortar a taxa básica de juros. Adicionalmente, resultados econômicos sugerem perda de ritmo do terceiro semestre, com as vendas no varejo apresentando contração em agosto e com o resultado do IBC-Br apresentando queda de 0,77% em agosto frente ao resultado de julho. No campo fiscal, a arrecadação federal de setembro apresentou queda frente ao mesmo período no ano passado impactado pela desaceleração do ritmo econômico e pela queda do preço das commoditites. Ademais, o presidente Luiz Inácio Lula da Silva, em discurso falou que a meta fiscal estabelecida pelo ministro da Fazenda dificilmente será cumprida. Por fim, o relator da reforma tributária, Eduardo Braga, apresentou a PEC 45/2019 que incluiu revisões dos benefícios tributários para alguns setores e aumento do Fundo de Desenvolvimento Regional.
No campo dos indicadores econômicos, a prévia de inflação de outubro medida pelo IPCA-15 indicou alta mensal de 0,21%, levemente acima das expectativas da XP, ao passo que o índice acumulado em 12 meses registrou pequena aceleração de 5,00% em setembro para 5,05% em outubro. Apesar da alta puxada por serviços mais voláteis, como passagens aéreas, surpresas no preço de alimentos e na redução do preço da gasolina, segundo os economistas da XP, trouxeram tons positivos para o processo desinflacionário. Nossas expectativas de inflação para 2023 e 2024 estão em 4,5% e 3,9%, respectivamente. O IGP-M, por sua vez, registrou alta de 0,50% em outubro puxado principalmente pela aceleração do preço da carne bovina, e acumula deflação de -4,57% em 12 meses, refletindo a queda nas commodities e preços industriais. Já o INCC-M, que mede preços da construção civil apresentou alta de 0,20% entre setembro e outubro, influenciado principalmente pelo componente de preços de serviços, e avançou de 3,21% para 3,37% no acumulado em 12 meses.
No âmbito dos fundos listados, a abertura da curva de juros futura impactou negativamente o desempenho do índice de fundos imobiliário, o IFIX, no mês de outubro que apresentou performance de -1,98%. Adicionalmente, a Câmara aprovou Projeto de Lei 4.173/23 que estabelece alteração no número mínimo de cotistas que os fundos imobiliários e Fiagros tenham para que mantenham o direito de isenção de imposto de renda sobre seus rendimentos mensais. O PL estabelece uma alteração no número mínimo de 50 para 100 cotistas, para os fundos continuem com o direito.
No campo dos fatos relevantes, o mês foi marcado pelo fundo de shoppings, o XPML11, que concluiu a aquisição de fração ideal de 6% do Shopping da Bahia, aumentando a sua participação para 18,10%. A gestora estima que o impacto financeiro da aquisição sobre o resultado operacional nos próximos 12 meses seja de aproximadamente R$ 8 milhões. O HGRU11, concluiu a venda de uma loja localizada na cidade de Osasco/SP e recebeu o montante aproximado de R$37 milhões o que representa um valor 54% maior que o valor investido. É esperado que o negócio gere lucro em regime de caixa equivalente a aproximadamente R$0,7/cota. Ademais, o fundo TEPP11 estabeleceu acordo com a LSK engenharia, antiga locatária do Edifício Passarelli, referente ao pagamento do aluguel em atraso. O valor acordado foi de aproximadamente R$839,2 mil, 50,10% do valor já foi pago, 27,65% deverão ser pagos no dia 15 de novembro de 2023 e o saldo remanescente no dia 30 de outubro de 2023.
Por fim, conforme publicado no relatório “Janela de oportunidade em FIIs se aproxima com Reavaliação Patrimonial de seus portfólios”, o processo obrigatório de reavaliação patrimonial dos fundos de tijolos está se aproximado e com isso algumas oportunidades podem vir a surgir. Na visão dos gestores o segmento de shoppings se destaca perante os demais segmentos.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou queda de -1,97% no mês de outubro, após encerrar setembro com alta de 1,8%. No mês, fundos de papel registraram uma queda média de -0,78%, enquanto fundos de tijolos apresentaram queda média de -2,83%.
Data Base: índice até fechamento 31/10/23
3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Fundos de Recebíveis (42,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.
Ativos logísticos (15,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (7,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (17,5% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.
Shopping Center (10,5% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.
Fundo de Fundos (7,5% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
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