Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Março de 2023

Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 14 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.

O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo

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1. Panorama e Performance

No cenário internacional, o repique da inflação nos Estados Unidos, somado à atividade econômica e mercado de trabalho resilientes, preocupa os mercados que passaram a precificar que o Fed irá elevar a taxa de juros para além do esperado anteriormente e mantê-la em patamar elevado por mais tempo. Outros mercados desenvolvidos também demonstram resiliência na atividade, reduzindo significativamente os temores de uma recessão global. Na China, há sinais da retomada da economia após a retirada de restrições ligadas à Covid-19, que deve tomar tração ao longo de 2023.

No Brasil, discussões acerca do arcabouço fiscal, e de tributação e política de preços de combustíveis são destaque: ainda não há clareza a respeito de qual postura o governo irá adotar em relação aos temas, e espera-se que isso seja comunicado ao longo das próximas semanas. Além disso, as pressões políticas por uma taxa de juros mais baixa (a fim de fomentar o crescimento) e uma meta de inflação mais elevada continuam, o que segue pressionando as expectativas de inflação de médio prazo e a curva de juros.

No campo dos indicadores econômicos, a prévia da inflação de fevereiro medida pelo IPCA-15 indicou alta mensal de 0,76% nos preços, ao passo que o índice acumulado em 12 meses registrou desaceleração de 5,87% para 5,63%. Apesar da forte alta mensal, o indicador pode ser interpretado como neutro: se por um lado os preços de alimentação subiram mais que o esperado, combustíveis caíram entre janeiro e fevereiro. A XP permanece com expectativa de inflação de 5,7% em 2023. O IGP-M, por sua vez, registrou leve deflação de -0,06% em fevereiro, puxado pelos preços ao atacado (IPA), e acumula alta de 1,86% em 12 meses. Já o INCC-M subiu 0,21% entre janeiro e fevereiro e acumula alta de 8,76% em 12 meses.

No âmbito dos fundos imobiliários, a inadimplência no aluguel de empresas varejistas tem chamado a atenção nas últimas semanas. após o pedido de recuperação judicial das Americanas, atrasos e pagamentos parciais em aluguéis devidos pela companhia, outras varejistas se tornaram inadimplentes em aluguéis devido à fundos imobiliários, notadamente Tok&Stok e Marisa.

2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou queda de -0,45% no mês de fevereiro, marcando o segundo mês de baixa, após o recuo de -1,60% em janeiro. No mês, fundos de papel registraram uma alta média de 0,41%, enquanto fundos de tijolos caíram em média -0,28%.

^{Data Base: índice até fechamento 28/02/23}

3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

Alteramos a composição dos pesos e fundos da carteira para o mês de Março/23. Reduzimos marginalmente (em -2,5%) a exposição em HGBS11 e aumentamos (em +2,5%) a exposição em TGAR11. Acreditamos que a carteira possui boa distribuição em sua alocação, com exposição majoritária nos fundos de recebíveis.

A distribuição entre os segmentos segue com as alocações em Recebíveis (52,5%), Logística (12,5%), Híbridos (12,5%), Lajes Corporativas (10,0%), Shoppings (7,5%) e Fundos de Fundos (5,0%).

Fundos de Recebíveis (52,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.

Ativos logísticos (12,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (12,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.

Shopping Center (7,5% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.

Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.