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Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Março de 2022

Confira nosso panorama do mercado e as mudanças da carteira recomendada de fundos imobiliários de Março.

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Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 9 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.

O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo

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1. Panorama e Performance

O mês de fevereiro foi marcado por incertezas no cenário macroeconômico, principalmente o que tange à inflação. Além disso, os últimos dias do mês foram marcados pelo ataque das tropas russas à Ucrânia e como resposta, líderes ocidentais começam a anunciar sanções sobre o país. O presidente dos EUA, Joe Biden, estabeleceu medidas que têm como alvo bancos russos e a sua dívida pública. Nesse cenário de tensão, era esperado maior volatilidade no mercado.

A inflação permanece sendo tema de destaque, O IPCA-15 de fevereiro subiu 0,99% no mês, bem acima da projeção dos economistas da XP (0,81%) e da mediana das expectativas de mercado (0,87%). No ano, o IPCA-15, considerado uma prévia da inflação oficial, acumula alta de 1,58% e, em 12 meses, de 10,76%, acima dos 10,20% registrados nos 12 meses imediatamente anteriores. O IGP-M de janeiro registrou alta de 1,82%, acima da taxa de dezembro (0,87%). Com o resultado, o índice acumula alta de 16,91% em 12 meses. Em janeiro de 2021, o índice havia subido 2,58% e acumulava alta de 25,71% em 12 meses. Já o INCC subiu 0,64% em janeiro, ante 0,30%, no mês anterior. Com esse resultado, o INCC-M acumula alta de 13,70% em 12 meses.

No âmbito dos fundos imobiliários, o aumento da taxa de juros Selic atingindo o patamar de 10,75% a.a., permanece pressionando as cotas dos fundos imobiliários no mercado secundário. Além disso, perante um cenário de incertezas políticas, mantemos nossa preferência em fundos imobiliários do segmento de papel, dado seu caráter mais defensivo.

Ainda no campo dos fundos imobiliários, como era esperado, o fundo Maxi Renda protocolou pedido de reconsideração à CVM. Conforme o relatório gerencial do dia 21/02/2022, o gestor destaca que os números de encerramento de 2021 ainda não passaram por auditoria independente, mas a indicação mais atual é a de que o Fundo tenha encerrado o ano de 2021 com Lucros Acumulados. Ainda é necessário aguardar o prazo da CVM para apresentar decisão definitiva sobre o assunto. Lembrando que esse prazo pode se estender caso haja pedido de vistas. Relembrando que em janeiro a CVM publicou uma decisão sobre o Maxi Renda, vedando a distribuição de rendimentos com cálculos baseados em regime de caixa. Com essa mudança, o fundo deixaria de distribuir seus dividendos com a atual recorrência na distribuição. Então vamos aguardar a decisão da CVM. Acesse o relatório completo.

2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou queda de -2,42% no mês, após queda de -1,24% em janeiro. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, também apresentou queda de -2,81%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -2,21% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou queda de -0,98%.

Data Base: índices até fechamento 24/02/22

3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

A carteira recomendada mantém sua maior alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos). Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos.

Fizemos alteração marginal na composição dos pesos da carteira recomendada, buscando maximizar o retorno. No entanto, conservamos a maior exposição em fundos de Recebíveis e em Ativos Logísticos.

Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (50,0%), Logística (17,5%), Híbridos (12,5%), Lajes Corporativas (10,0%) e Fundos de Fundos (10,0%).

Fundos de Recebíveis (50,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.

Ativos logísticos (17,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (12,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.

Shopping Center (0,0% da carteira): Zeramos nossa alocação em fundos de shopping centers após o aumento do número de casos de covid-19 no Brasil e, consequentemente, a adoção, na época, de novas medidas de restrição de circulação de pessoas como fechamento dos shopping centers, restrição na capacidade operacional e quarentena.

Fundo de Fundos (10,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.

 



Glossário

ABL: Área Bruta Locável
Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado
Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos
CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão.
CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais.
Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado
Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP
Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO
Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais
Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais
Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas
Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota
Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários)
Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$
TIR: Taxa interna de retorno
Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes
Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago
Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento
Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa
VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido
Volume Diário: Média diária do volume em R$

 
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Disclaimer:

Este conteúdo tem propósito exclusivamente informativo e se baseia em dados estatísticos, metodologias probabilísticas, fatos concretos do mercado financeiro e em resultados financeiros apurados. Em nenhum momento, o conteúdo desta mensagem representa opiniões pessoais ou recomendações de investimento financeiro de qualquer natureza. Não se configuram, portanto, como ideias, opiniões, pensamentos ou qualquer forma de posicionamento por parte da XP Investimentos CCTVM S/A. É terminantemente proibida a utilização, acesso, cópia ou divulgação não autorizada das informações presentes neste conteúdo. O investimento em ações é um investimento de risco. Na realização de operações com derivativos existe a possibilidade de perdas superiores aos valores investidos, podendo resultar em significativas perdas patrimoniais. Para avaliação da performance de um fundo de investimentos é recomendável a análise de, no mínimo, 12 (doze) meses. Leia o prospecto e o regulamento antes de investir. Todas as informações sobre os produtos, bem como o regulamento e o prospecto e regulamento aqui listados, podem ser obtidas com seu agente de investimentos, em nosso site na internet ou no site do referido gestor. Fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou fundo garantidor – FGC. A taxa de administração máxima compreende a taxa de administração mínima e o percentual máximo que a política do FUNDO admite despender em razão das taxas de administração dos fundos de investimento investidos. Os fundos de ações e multimercados com renda variável /sem renda variável podem estar expostos a significativa concentração em ativos de poucos emissores, com os riscos daí decorrentes. Os fundos de crédito privado estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Os fundos de cotas aplicam em fundos de investimento que utilizam estratégias com derivativos como parte integrante de sua política de investimento. Tais estratégias, da forma como são adotadas, podem resultar em perdas patrimoniais para seus cotistas. Os fundos de renda fixa estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Para informações e dúvidas, favor contatar seu agente de investimentos. Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. As rentabilidades divulgadas não são líquidas de impostos e taxas de saída e performance. As informações publicadas não levam em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de qualquer investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. Caso os ativos, operações, fundos e/ou instrumentos financeiros sejam expressos em uma moeda que não a do investidor, qualquer alteração na taxa de câmbio pode impactar adversamente o preço, valor ou rentabilidade. A XP Investimentos não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização dessa plataforma. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao valor total do capital investido.

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