Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 14 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Panorama e Performance
No cenário internacional, autoridades do Federal Reserve (Fed) apontaram para política monetária ainda restritiva. O mercado de trabalho permanece aquecido e a inflação pressionada, reforçado pelo avanço em março do núcleo do deflator dos gastos do consumo nos EUA. Estes, de acordo com o presidente do Fed, Jerome Powell, são os principais fatores para manter a taxa de juros nos patamares atuais por mais tempo. Na Zona do Euro, o Banco Central Europeu (BCE), manteve a taxa de juros estável, em linha com as expectativas. No comunicado após a reunião, a presidente do BCE, Christine Lagarde, destacou o enfraquecimento da atividade econômica e mercado de trabalho. Ainda, o resultado da inflação desacelerou em março frente fevereiro, reforçando o processo benigno da inflação. Na China, o Banco Central (PBoC) manteve as taxas de juros estável, em linha com as expectativas. Ademais, os resultados de inflação foram abaixo da expectativa, refletindo a atividade morna.
No Brasil, o mês foi marcado por mudanças nas expectativas inflacionárias e para o ritmo de cortes. Recentes sinalizações dadas pelas autoridades monetárias, diante das incertezas externas e do contexto fiscal, levaram os economistas da XP a revisarem as projeções macroeconômicas para 2024 e 2025. No contexto da flexibilização monetária, as expectativas apontam para um corte de 0,25p.p. em maio e encerramento do ciclo de cortes com a taxa Selic em 10% (antes 9%). Ainda que diante do resultado abaixo das expectativas da prévia inflacionária, o diretor do Banco Central, Gabriel Galípolo, informou que a política monetária não deve reagir a volatilidade de curto prazo.
Por fim, no campo fiscal, a arrecadação federal de março apresentou crescimento real de 7,2%, mas ainda abaixo do necessário para atingir a meta do resultado primário. Na visão dos economistas da XP, se essa tendência continuar, será difícil para o governo atingir a meta. O mês também foi marcado pelo envio de um projeto de lei que regulamenta a reforma tributária, dentre os quais um dos tópicos abordados será sobre quais setores serão incluídos nas categorias de alíquotas reduzidas e nos regimes especiais.
No campo dos indicadores econômicos, a prévia de inflação de abril, medida pelo IPCA-15, indicou alta mensal de 0,21%, abaixo das expectativas de mercado, ao passo que o índice acumulado em 12 meses registrou desaceleração de 4,14% em março para 3,77% em abril. Apesar do resultando positivo no curto prazo, segundo a visão dos economistas da XP, ainda existem questões que tem puxado o as expectativas da inflação para 2024 para cima. Dentre elas, podem se destacar as preocupações do lado fiscal, incertezas externas, mercado de trabalho sólido, entre outros. O IGP-M, por sua vez, registrou alta de 0,31% em abril puxado pelos preços ao produtor, e acumula deflação de -3,04% em 12 meses. Já o INCC-M, que mede preços da construção civil apresentou variação de 0,41% entre março e abril de 2024, influenciado principalmente pelo componente de mão de obra, e registrou crescimento de 3,29% para 3,48% no acumulado em 12 meses.
No âmbito dos fundos listados, o mês de abril foi marcado pela performance negativa do IFIX, impactado pela abertura da curta de juros e da re-precificação do mercado diante de um cenário de taxa de juros mais elevadas do que previamente esperado. Ainda assim, os gestores seguem positivos para a classe e os fundos imobiliários têm continuado a realizar emissões de novas cotas.
A classe dos fiagros também se manteve como discussão que perdurou no começo do mês. Na visão de alguns gestores, o contexto atual não se trata de uma crise geral do agro, e sim, um retorno a média de mercado. No entanto, o momento requer mais atenção dos gestores e dos investidores quantos aos créditos do mercado.
No campo das transações e outros acontecimentos, o BTLG11 celebrou uma carta de intenção não vinculante, tendo por objeto a potencial aquisição, pelo montante total de R$1,75 bilhão, de um portfólio composto por 11 ativos, sendo 93% da receita proveniente de ativos localizados em um raio de até 60km de São Paulo capital. Ainda, o PVBI11 concluiu a aquisição de aproximadamente 1,4 milhão de cotas de emissão do FLFL, pelo montante total aproximado de R$194,8 milhões, de modo que o PVBI passou a ser o único cotista do FLFL, assim adquirindo a fração ideal de 49,5% do imóvel denominado de Edifício FL 4.440.
Ainda, no domingo dia 28/04/2024 o Grupo Casas Bahia (Via Varejo), realizou um pedido de recuperação extrajudicial, assim renegociando R$4,1 bilhões em dívidas. Este pedido estende o prazo de vencimento médio das dívidas em 50 meses. De maneira geral, na nossa visão, esta renegociação dos prazos da dívida não afeta a questão do pagamento de aluguel dos imóveis ocupados atualmente pela empresa. Inicialmente, mapeamos a exposição dos seguintes fundos imobiliários com certa relevância da Via Varejo em seus portfólios, em ordem decrescente: BLMG11, HSLG11, XPLG11, no segmento de logística e BRCR11 no segmento de lajes corporativas.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou queda de 0,77% no mês de abril, após encerrar março com alta de 1,43%. No mês, fundos de papel registraram uma alta marginal média de 0,04% enquanto fundos de tijolos apresentaram queda média de 1,30%.
Data Base: índice até fechamento 30/04/24
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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Fundos de Recebíveis (43,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.
Ativos logísticos (15,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (7,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (12,5% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.
Shopping Center (18,0% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.
Fundo de Fundos (4,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
