Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Maio de 2023

Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 14 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.

O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo

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1. Panorama e Performance

No cenário internacional, o foco dos bancos centrais nos países desenvolvidos voltou a ser a inflação (ainda preocupante) conforme diminuição dos riscos relacionados à crise bancária. Nos Estados Unidos, o consenso de mercado espera mais uma alta de 0,25pp na taxa de juros e uma pausa, com início de cortes de juros já no final do ano. Uma contração econômica é esperada ao final do ano nos EUA e na Europa. Enquanto isso, os efeitos da reabertura da China estão ficando mais claros; o PIB do país deve crescer acima da meta do governo em 2023.

No Brasil, a atividade econômica dá sinais de desaceleração e as condições de crédito tem ficado mais apertadas, com queda expressiva na concessão de crédito livre e aumento da inadimplência. Após a apresentação do arcabouço fiscal e enquanto o mercado aguarda a tramitação no Congresso, a arrecadação virou o foco do Ministério da Fazenda, que tenta arrumar novas receitas para compensar gastos. Do lado da política monetária, a XP espera que a taxa de juros comece a ser cortada no final do ano, chegando a 12% ao final de 2023.

No campo dos indicadores econômicos, a prévia da inflação de abril medida pelo IPCA-15 indicou alta mensal de 0,57% nos preços, ao passo que o índice acumulado em 12 meses registrou desaceleração de 5,36% em março para 4,16% em abril. A alta mensal veio levemente abaixo das expectativas, enquanto a abertura refletiu a continuidade do processo de desinflação no Brasil, puxada pelos grupos de serviços e alimentação, apesar de leve alta nos núcleos (medida mais observada na tomada de decisão de política monetária) na comparação mensal.  A XP possui expectativa de inflação de 6,2% ao final de 2023, considerando uma aceleração no final do ano puxada por alta de bens administrados e efeitos de sazonalidade. O IGP-M, por sua vez, registrou queda de -0,95% em abril, e acumula deflação de -2,17% em 12 meses, primeira deflação desde fevereiro de 2018. Já o INCC-M, que mede preços da construção civil subiu 0,23% entre março e abril e recuou de 8,17% para 7,48% no acumulado em 12 meses.

No âmbito dos fundos listados, o mês foi marcado por maior volatilidade em fundos de papel com protfólios mais High Yield; pela conclusão da venda do Vila Olímpia Corporate (VLOL11) para o VBI Prime Properties (PVBI11) e subsequente fim das negociações do VLOL11. Ademais, o XPLG11 reduziu a vacância com novo contrato de locação e o HGRE11 concluiu a venda de imóveis. Além disso, com a possível redução da taxa de juros Selic, as expectativas para os fundos de tijolos seguem positivas, reflexo visto no índice IFIX esse mês.

2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou alta de 3,52% no mês de abril, após encerrar março com queda de -1,69%. No mês, fundos de papel registraram uma alta média de 0,66%, enquanto fundos de tijolos apresentaram alta média de 6,69%.

^{Data Base: índice até fechamento 28/04/23}

3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

Alteramos os pesos e fundos da carteira para o mês de Maio/23. Aumentamos marginalmente a alocação em um fundo de ativos logísticos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as alocações em Recebíveis (50,0%), Logística (15,0%), Híbridos (12,5%), Lajes Corporativas (10,0%), Shoppings (7,5%) e Fundos de Fundos (5,0%).

Fundos de Recebíveis (50,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.

Ativos logísticos (15,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (12,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.

Shopping Center (7,5% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.

Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.