Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 16 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Panorama e Performance
Nos Estados Unidos, o Federal Reserve (Fed, o Banco Central dos EUA) manteve sua taxa de juros de referência no intervalo entre 4,25% e 4,50%, em linha com as expectativas. De acordo com o comunicado pós-decisão, a atividade econômica cresce em ritmo sólido e o mercado de trabalho continua apertado. O Fed repetiu que a inflação permanece elevada, mas removeu o trecho que destacava progresso em direção à meta de 2%. Isso reforça a postura cautelosa da autoridade monetária. O Presidente do Fed, Jerome Powell, afirmou em coletiva de imprensa que não há pressa para reduzir os juros novamente.
Adicionalmente, Donald Trump tomou posse como presidente dos Estados Unidos. Desde a vitória do republicano nas eleições presidenciais norte-americanas, os temas ligados ao chamado “Trump Trade” têm ganhado destaque, tais como: desregulação, corte de tributos e tarifas. O mercado segue de olho nas sinalizações a respeito desses temas.
No Brasil, o Copom (Comitê de Política Monetária) elevou a taxa Selic em 1 p.p., para 13,25%, conforme esperado. A autoridade manteve a sinalização de aumento de mesma magnitude na próxima reunião, em março, mas não trouxe sinalização explícita para a reunião de maio. Essa flexibilidade permitirá ao Comitê reduzir o ritmo de elevação de juros caso a economia desacelere nos próximos meses. A decisão de quarta-feira, assim como os indicadores econômicos recentes, são compatíveis com o cenário previsto pelo nosso time de economia, que espera que a taxa Selic possa atingir 15,50% em junho, após altas de 1,00-0,75-0,50 p.p. nas próximas três reuniões do Copom.
No campo dos indicadores econômicos, o IPCA-15 – prévia da inflação do mês – avançou 0,11% entre dezembro e janeiro, acima das expectativas de 0,02%. O IGP-M avançou 0,27% em janeiro, desacelerando em relação ao mês anterior, quando havia registrado alta de 0,97%. Com esse desempenho, o índice acumula elevação de 6,75% nos últimos 12 meses. Já o INCC-M, registrou alta de 0,71% em janeiro, acima da variação de 0,51% observada no mês anterior. A tendência de aumento nos custos do setor de construção é reforçada pela taxa acumulada em 12 meses, que atingiu 6,85%. Esse resultado representa um avanço expressivo em comparação com janeiro de 2024, quando o índice acumulava 3,23% na mesma base de comparação.
No âmbito dos fundos listados, o cenário ainda desafiador continuou a pressionar as cotas dos fundos para baixo, após a recuperação registrada no final de dezembro passado. O desempenho negativo dos fundos também foi influenciado pela continuidade do ciclo de altas da taxa Selic e pela manutenção dos juros futuros em níveis elevados.
Diante do aperto monetário, os resultados recentes do CAGED já indicam uma desaceleração da atividade econômica, algo que, em nossa visão, deve ser monitorado com atenção, pois uma desaceleração mais acentuada pode impactar a demanda por espaços vagos e os preços de mercado nos segmentos dos fundos de tijolos. Destacamos que o desaquecimento ainda é gradual e que os resultados do terceiro trimestre, segundo dados da SiiLA, ainda apontam para uma demanda sólida, tanto para o segmento de escritórios quanto para o segmento de logística.
Os fundos de papel, apesar de apresentarem um caráter mais defensivo, podem ter sido impactados, em nossa visão, pela desaceleração da prévia da inflação registrada em janeiro relativa aos meses anteriores, o que pode vir a impactar a distribuição de alguns fundos, mesmo que em menor intensidade. Apesar do fraco desempenho em janeiro, mantemos a nossa preferência por fundos de papel com risco de crédito baixo e/ou moderado para o próximo mês. Esses fundos, além de serem mais defensivos no contexto atual, estão sendo negociados com descontos históricos em relação ao valor patrimonial (P/VP), em um cenário que indica a elevação de seus proventos. Assim, o segmento oferece uma margem de segurança elevada e boas perspectivas, o que justifica nossa alocação maior nesses ativos.
Ademais, a retomada de discussões sobre a possível incidência de CBS e IBS trouxe volatilidade para os fundos imobiliários, refletindo o possível impacto na rentabilidade deles. O veto ainda deve seguir para o congresso, onde vemos grandes movimentações se formando para derrubada. O Ministro da Fazenda, Fernando Haddad, comunicou que houve um erro de interpretação e que o governo federal não tem intenção de taxar os fundos imobiliários. O comunicado trouxe alívio para as cotações dos fundos, mas esse efeito foi ofuscado pelo aumento de 1p.p. na taxa Selic.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou performance negativa de -3,07% no mês de janeiro, após encerrar dezembro com performance negativa de -2,18%. No mês, fundos de papel registraram uma queda média de -2,86%, enquanto fundos de tijolos apresentaram queda média de -3,12%.
Data Base: índice até fechamento 31/01/25
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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Fundos de Recebíveis (40,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares elevados no médio prazo, vemos retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ e IPCA+ podem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados e inflação pressionada.
Ativos logísticos (19,5% da carteira): A menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável devido a manutenção do crescimento do e-commerce. Além disso, entendemos que o segmento pode ter impactos positivos dos níveis de ocupação mais elevados e de reajustes de aluguéis reais. Por fim, acreditamos que fundos com portfólios de maior qualidade e localização mais próximas dos grandes polos consumidores podem apresentar maior resiliência.
Híbridos (13,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco, dada sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (11,0% da carteira): As regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica e a retomada da jornada de trabalho presencial, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.
Shopping Center (12,5% da carteira): Mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já nos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil e vemos possíveis efeito positivos, resultado de ajustes positivos associado ao efeito dos IGP-M e IGP-DI positivo e ocupação mais elevada.
Fundo de Fundos (4,0% da carteira): Os Fundos de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos, de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente, o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
