Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 14 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Panorama e Performance
No cenário internacional, o Banco Central dos EUA decidiu manter a taxa de juros estável, como esperado pelo mercado. O comunicado após a reunião destacou a desaceleração da inflação, com o resultado do índice deflator de consumo convergindo para meta de 2%, e uma atividade resiliente. A nota, no entanto, reconhece que o FOMC deve continuar atento aos riscos de inflação, sendo necessário aguardar as próximas divulgações para confirmar a solidez do dado. Já o resultado do PIB dos EUA veio acimas das expectativas. Na Zona do Euro, o Banco Central Europeu decidiu manter estáveis as taxas de juros de referência, como amplamente esperado pelo mercado. A presidente, Lagarde, reconheceu os movimentos de arrefecimento da inflação e sinais mais claros de enfraquecimento da atividade econômica, reforçado pelo resultado do PMI de dezembro que se mantiveram abaixo do patamar de 50 pontos, indicando contração. Ainda o resultado do PIB do 4T23 também reforçou os sinais de uma atividade mais fraca. Na China, o Banco Central Chinês optou por manter a sua taxa de juros de referência estável, indo contra as expectativas, que esperavam cortes para estimular a economia. Ainda, o resultado do PIB de 2023 veio abaixo das expectativas e abaixo da média histórica, reforçando o contexto que a economia chinesa vem perdendo força.
No Brasil, o Banco Central decidiu cortar a taxa de juros Selic em 50 pontos base levando-a para 11,25%, como amplamente esperado pelo mercado. No comunicado após a reunião, o Copom destacou o ambiente global “volátil” como ponto de cautela. Ainda, foi mencionado que a inflação manteve a trajetória e a atividade segue consistente com o cenário de desaceleração. Quanto ao resultado de 2023 do índice de inflação oficial do país, o IPCA, ficou dentro do intervalo de tolerância. Este movimento foi favorecido pela queda no preço das commodities, que vem impactando positivamente em uma escala global o processo desinflacionário. Dentre os pontos de atenção, destaca-se o efeito das tensões geopolíticas sobre os preços dos fretes marítimos e da resiliência da inflação de serviços. Ainda, os indicadores de atividade, apresentaram resultados positivos, tanto a receita real do setor de serviços quanto o resultado de vendas do varejo ampliado registraram avanços em novembro frente ao resultado de outubro.
Por fim, no campo fiscal, a arrecadação de impostos federais de 2023 acumulou queda de 0,1% em relação ao ano de 2022. O resultado primário do governo central apresentou déficit de R$ 116,1 bilhões para o mês de dezembro, e acumulou em 2023 um déficit de R $230,5 bilhões. Ainda, o governo anunciou uma “nova política industrial” que pretende disponibilizar R$300 bilhões de financiamento para impulsionar a produtividade. Os próximos meses serão importantes para medida provisória de desoneração da folha, que prevê a extinção do Perse até 2025.
No campo dos indicadores econômicos, a prévia de inflação de janeiro, medida pelo IPCA-15, indicou alta mensal de 0,31%, abaixo das expectativas de mercado, ao passo que o índice acumulado em 12 meses registrou desaceleração de 4,72% em dezembro para 4,47% em janeiro. Na visão dos economistas da XP, o resultado da prévia inflacionária reforça o cenário de que ainda há espaço para reduzir a taxa Selic. No entanto, ainda existem pontos de cautela, como é o caso da inflação de serviços que ainda segue resiliente e relativamente elevada. Nossas expectativas de inflação para 2024 e 2025 estão em 3,7% e 4,0%, respectivamente. O IGP-M, por sua vez, registrou alta de 0,07% em janeiro puxado, e acumula deflação de -3,32% em 12 meses. Já o INCC-M, que mede preços da construção civil apresentou variação de 0,23% entre dezembro de 2023 e janeiro de 2024, influenciado principalmente pelo componente de preços mão de obra, e recuou de 3,32% para 3,23% no acumulado em 12 meses.
No âmbito dos fundos listados, o mês foi marcado por um cenário favorável para a classe. Os fundos de tijolos apresentaram yields mais elevados se comparado ao mesmo mês no ano anterior. Enxergamos um cenário macroeconômico no ano de 2024 favorável para os fundos imobiliários, principalmente os fundos de tijolos. Com isso, é esperada a migração de investidores de renda fixa para classes de maior risco, como os fundos imobiliários. Entenda mais sobre as nossas perspectivas no relatório “O ano de 2023 para FIIs em 20 gráficos”.
Nas principais notícias relacionadas à classe dos FIIs, as lajes corporativas entram no radar, com o relatório FipeZap relatando avanço de 5,9% em 2023 no valor do aluguel de prédios comerciais. Ainda, consultorias imobiliárias enxergam retomada acelerada (fonte estadão) do presencial, devido sentimento de perda de produtividade no híbrido. Ambos os movimentos podem trazer impactos positivos para os fundos do segmento de lajes corporativas. Além disso, no âmbito do segmento de galpões logísticos, a Colliers consultoria, relatou aumento no preço médio do aluguel de alto padrão, entenda mais da nossa perspectiva do segmento logístico no relatório “Relatório Setorial de FIIs de Logística”.
No campo das transações e de outros acontecimentos, o mês foi marcado, pela reavaliação patrimonial dos imóveis dos fundos VISC11, XPLG11 e TGAR11, resultando em uma variação positiva no valor do patrimônio líquido. Na contramão, a reavaliação do XPPR11 resultou em uma variação negativa. Ainda, fundos do segmento de shoppings movimentaram o mercado, com o VISC11 assinando um memorando para adquirir participação em 7 shoppings pelo valor de R$ 535,1 milhões, das quais 2 aquisições foram concluídas. O fundo também realizou o pré-pagamento de R$ 120 milhões de CRIs. O MALL11 também anunciou no mês de janeiro aquisição de participação em 4 shoppings, juntamente com outra aquisição já realizada e o pré-pagamento de CRIs, as transações somaram R$ 355,1 milhões. Ambos os fundos realizaram grandes captações recentemente com o VISC11 captou R$ 875 milhões e o MALL11 aproximadamente R$ 450 milhões.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou alta de 0,67% no mês de janeiro, após encerrar dezembro com alta de 4,2%. No mês, fundos de papel registraram uma alta média de 0,85%, enquanto fundos de tijolos apresentaram alta média de 0,70%.
Data Base: índice até fechamento 31/01/24
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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Fundos de Recebíveis (40,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.
Ativos logísticos (15,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (7,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (17,5% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.
Shopping Center (16,0% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.
Fundo de Fundos (4,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
