Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Abril de 2023

Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 14 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.

O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo

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1. Panorama e Performance

No cenário internacional, a crise bancária nos Estados Unidos exerceu um contrapeso no balanço de riscos do Fed, que acabou por manter o ritmo de alta de juros. A expectativa é que o banco central americano eleve os juros mais uma última vez nesse ciclo, levando a taxa a 5,25%. Na Europa, a atividade econômica tem mostrado resiliência. A aquisição do Credit Suisse pelo UBS e uma injeção de liquidez emergencial pelos bancos centrais apaziguou o risco relacionado à estabilidade financeira. Na China, a reabertura da economia tem começado a acelerar e deve ser o principal estímulo à economia global em 2023.

No Brasil, a divulgação preliminar do novo arcabouço fiscal pelo ministério da Fazenda apresenta uma nova regra mais complexa e que depende de crescimento econômico mais alto que o esperado para ter sucesso, e não deve encerrar a discussão sobre o orçamento nos próximos anos. Do lado da política monetária, o Copom manteve a taxa de juros em 13,75% e a sinalização dura no comunicado e na ata, apontando riscos altistas pelo lado da inflação e ancoragem de expectativas, e baixistas pelo aperto nas condições de crédito doméstico e estabilidade financeira no resto do mundo. A postura firme tende ser importante para garantir a desinflação adiante.

No campo dos indicadores econômicos, a prévia da inflação de março medida pelo IPCA-15 indicou alta mensal de 0,69% nos preços, ao passo que o índice acumulado em 12 meses registrou desaceleração de 5,63% para 5,36%. Apesar da alta mensal levemente acima das expectativas, a abertura é benigna: o alívio nos núcleos sinaliza tendência de descompressão da inflação. A XP permanece com expectativa de inflação de 5,5% em 2023. O IGP-M, por sua vez, registrou alta de 0,05% em março, e acumula alta de 0,17% em 12 meses, menor taxa desde fevereiro de 2018. Já o INCC-M subiu 0,18% entre fevereiro e março e recuou de 8,76% para 8,17% no acumulado em 12 meses.

No âmbito dos fundos imobiliários, notícias relacionadas às varejistas continuaram no radar, com alguns locatários inadimplentes pagando aluguéis em atraso. O mês também foi marcado por aquisições relevantes. Por fim, em destaque também a asset do Credit Suisse Hedging-Griffo, gestora de oito fundos imobiliários. Com a aquisição do UBS, ainda não se sabe qual será o destino das operações do Credit Suisse no Brasil, e com isso surgiram dúvidas sobre o futuro da asset e dos FIIs pelos quais ela é responsável pela gestão. É importante lembrar que a lei 8.668/93, que rege os FIIs, estabelece que os bens e direitos dos fundos imobiliários são segregados e independentes de qualquer instituição, ou seja, possuem CNPJ próprio e de fato pertencem aos cotistas. Portanto, tanto o patrimônio dos fundos imobiliários como os rendimentos provenientes deste, seguem resguardados e apartados da instituição financeira.

2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou queda de -1,69% no mês de março, após encerrar fevereiro com queda de -0,45%. No mês, fundos de papel registraram uma queda média de -1,57%, enquanto fundos de tijolos apresentaram alta média de 0,98%.

^{Data Base: índice até fechamento 31/03/23}

3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

Mantivemos a composição dos pesos e fundos da carteira para o mês de Abril/ 23. Acreditamos que a carteira possui boa distribuição em sua alocação.

A distribuição entre os segmentos segue com as alocações em Recebíveis (52,5%), Logística (12,5%), Híbridos (12,5%), Lajes Corporativas (10,0%), Shoppings (7,5%) e Fundos de Fundos (5,0%).

Fundos de Recebíveis (52,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.

Ativos logísticos (12,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (12,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.

Shopping Center (7,5% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.

Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.