A Carteira Fundamentalista de Fundos Imobiliários XP é composta por 15 ativos de perfil defensivo e tem como objetivo superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Sua composição é revisada mensalmente pelos
analistas da equipe, podendo ou não sofrer alterações a cada mês. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Cenário econômico
Em setembro, os mercados globais mantiveram viés positivo, impulsionados pelo início do afrouxamento da política monetária nos Estados Unidos e pela redução dos ruídos relacionados à política comercial americana. O Federal Reserve (Fed) cortou os juros em 0,25 ponto percentual, ajustando a faixa para 4% a 4,25% ao ano — a primeira redução desde dezembro de 2024.
Apesar da postura cautelosa de membros do Fed, atentos aos efeitos das tarifas sobre a inflação, o mercado reagiu com otimismo à sinalização de flexibilização monetária, levando os principais índices acionários a renovarem suas máximas históricas. Nesse contexto, os mercados emergentes se destacaram, beneficiados pela valorização de suas moedas, em um mês em que o Índice do Dólar (DXY) se manteve relativamente estável.
No Brasil, setembro foi marcado pela redução das tensões diplomáticas com os Estados Unidos, contribuindo para a continuidade da descompressão de riscos que vinha gerando volatilidade. O sinal positivo de Donald Trump em relação ao presidente Lula reacendeu expectativas sobre um possível encontro entre os líderes, o que foi bem recebido pelos investidores.
No campo monetário, o Banco Central manteve a taxa Selic em 15% e adotou um tom mais duro em sua comunicação, indicando intenção de manter a política restritiva por mais tempo. Ainda assim, o mercado já começa a antecipar o início do ciclo de cortes a partir do primeiro trimestre de 2026.
No campo dos indicadores econômicos, O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15) registrou alta de 0,48% em setembro, 0,62 ponto percentual acima do resultado de agosto (-0,14%). No acumulado do ano, o índice sobe 3,76%, e em 12 meses, 5,32%.
O IGP-M avançou 0,42% no mês, acima dos 0,36% de agosto, acumulando queda de 0,94% no ano e alta de 2,82% em 12 meses. Já o INCC-M subiu 0,21%, abaixo dos 0,70% do mês anterior. A tendência de aumento nos custos do setor de construção é reforçada pela alta acumulada em 12 meses do indicador, que atingiu 7,07%. Esse resultado representa um avanço expressivo em comparação com setembro de 2024, quando o índice acumulava avanço de 5,23% na mesma base de comparação.
Setembro foi positivo para o mercado de FIIs. O IFIX acumulou alta de 3,25%, renovando sucessivas máximas históricas. O movimento foi impulsionado pelo bom desempenho dos fundos de tijolo, com performance média de 4,45%, beneficiados pelo fechamento da curva de juros nas partes intermediária e longa. Os fundos de papel, por sua vez, registraram performance média de 1,48%, impactados pontualmente pela deflação de agosto (clique aqui para entender mais).
Apesar das sinalizações favoráveis, mantemos postura cautelosa, considerando o conservadorismo do Banco Central e as incertezas no ambiente doméstico e externo.
No segmento de recebíveis, seguimos construtivos em relação aos FIIs com risco de crédito baixo a moderado, especialmente os que oferecem bom carrego em ambiente de juros elevados e apresentam reservas saudáveis. Os fundos sob nossa cobertura registram rentabilidades médias implícitas de aproximadamente IPCA + 9% ao ano, líquidas de taxas de gestão. Consideramos esse patamar bastante atrativo, sobretudo diante dos descontos ainda praticados em relação ao valor patrimonial das cotas.
No segmento de tijolo, mantemos preferência por fundos com portfólios de alta qualidade, bem localizados e com baixa alavancagem. Acreditamos que esses fundos estão bem posicionados para capturar uma eventual melhora do cenário macroeconômico, além de seguirmos atentos às oportunidades de assimetrias entre segmentos.
O mês também foi marcado pela tramitação da MP nº 1.303/2025, que propõe mudanças na tributação de instrumentos financeiros. O parecer do relator manteve a isenção de IR sobre rendimentos de FIIs e Fiagros para pessoas físicas, desde que o fundo tenha ao menos 100 cotistas, entre outros requisitos, além de preservar as isenções sobre receitas internas dos fundos. A alíquota sobre ganhos de capital foi reduzida de 20% para 17,5%.
Por outro lado, a MP propõe o fim da obrigatoriedade de distribuição mínima de 95% do lucro semestral em regime de caixa, migrando a política de distribuição para o regime de competência — o que pode reduzir a previsibilidade das distribuições. Ainda é cedo para avaliar os impactos específicos, mas vale atenção especial aos FOFs e hedge funds com elevados prejuízos contábeis, além dos fundos de papel com créditos estressados. O cenário segue em evolução e o texto da MP pode sofrer alterações até sua aprovação (clique aqui para entender mais).
Entre os fundos sob nossa cobertura, o KNCR11 se destacou ao aproveitar a janela atual de mercado para anunciar uma nova emissão de cotas no valor de R$ 2,5 bilhões. A oferta será realizada ao valor patrimonial (R$ 101,71 por cota), acrescido de custos de distribuição de R$ 1,83 por cota, com os recursos destinados à aquisição de CRIs de baixo risco de crédito, 100% indexados ao CDI.
O HGBS11 concluiu a venda de 10% da fração ideal do Shopping Jardim Sul para a Ancar Ivanhoe, por R$ 63 milhões. A operação gerou lucro em regime de caixa de R$ 3,9 milhões (~R$ 0,03 por cota) (clique aqui para entender mais).
O BRCO11 firmou contrato de locação de cinco anos com a M. Dias Branco para 15.553 m² no Bresco Canoas (47% da ABL do ativo), reduzindo a vacância física do portfólio para 1,2%. O impacto estimado é de R$ 0,02 por cota após o período de carência e descontos. A transação é considerada positiva, especialmente pelo reajuste de 12% no valor da locação, reforçando a resiliência do portfólio.
O BTLG11, por sua vez, assinou compromisso de compra dos ativos do SARE11 por R$ 448,6 milhões, com conclusão prevista em até 45 dias (clique aqui para conferir nossa visão sobre o acordo).
Por fim, o CVBI11 passou a ser negociado como PCIP11 a partir de 24 de setembro, dando continuidade ao processo de incorporação dos ativos de BARI11 e PLCR11. Avaliamos a operação como qualitativamente positiva, embora neutra sob a ótica financeira (clique aqui para entender mais).
2. Performance e resultados do mês
Em setembro, a Carteira Fundamentalista apresentou performance de 3,31%, superando o IFIX, que obteve alta de 3,25% no mesmo período. Adicionalmente, a carteira gerou um dividend yield médio mensal de 0,98%, o que equivale a 11,8% em termos anualizados. No ano, a carteira apresenta uma valorização de 17,8%, equivalente a 117% do IFIX e 177% do CDI acumulado no período.
Data Base: índice até fechamento 30/09/25.
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3. Racional da alocação
Fundos de Recebíveis (45,5% da carteira): Os fundos de recebíveis destinam seus recursos a dívidas lastreadas em imóveis, principalmente por meio de uma carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com uma duration em torno de 4,5 anos. Essa característica proporciona a esses fundos um perfil defensivo em cenários de incerteza, resultando em menor volatilidade nas suas cotas de mercado, especialmente quando apresentam risco de crédito baixo a moderado. Atualmente, consideramos essa classe de ativos a mais atrativa para investimento, não apenas pelos preços atraentes, mas também pela expectativa de aumento nos rendimentos em um cenário de Selic e inflação elevados ao longo do ano.
Ativos logísticos (21,5% da carteira): O segmento de galpões logísticos tem mostrado uma demanda positiva e consistente nos últimos trimestres, encerrando 2024 com um excelente nível de absorção líquida, mesmo com o novo estoque entregue. Essa tendência resulta em níveis recordes de ocupação, especialmente em imóveis de alto padrão localizados a até 60 km de São Paulo. Além disso, as receitas imobiliárias de alguns fundos do segmento estão sendo beneficiadas por reajustes de aluguéis superiores à inflação, algo incomum no setor. Esse cenário reforça nossa percepção de um momento favorável para o segmento, impulsionado pela forte demanda de empresas de e-commerce.
Híbridos (10,5% da carteira): Por possuírem mandatos de investimento mais amplos e flexíveis, acreditamos que os Fundos Imobiliários híbridos continuam sendo uma opção atrativa para a composição de uma carteira focada na geração de renda.
Lajes Corporativas (5,0% da carteira): Os resultados positivos do mercado de escritórios em São Paulo têm levado os fundos do segmento a elevar a ocupação e a aplicar reajustes positivos nos contratos de locação, especialmente aqueles com portfólios bem localizados. Esperamos que as regiões premium da cidade mantenham boas perspectivas de redução da vacância e valorização dos aluguéis nos próximos trimestres, embora em um ritmo mais moderado, devido às taxas de juros elevadas e à desaceleração do PIB. Mantemos nossa preferência por fundos com exposição a imóveis de alto padrão em regiões primárias, devido à maior resiliência desses ativos em períodos de incerteza. .
Shopping Center (10,5% da carteira): Mantemos nossa preferência por fundos com portfólios de shoppings dominantes e voltados para alta renda, pois esses ativos têm demonstrado maior resiliência em períodos desafiadores. Para o curto prazo, esperamos uma expansão moderada nos resultados do setor, alinhada ao nosso cenário de desaceleração da atividade econômica no Brasil. Além disso, prevemos efeitos positivos nos aluguéis mínimos decorrentes de ajustes positivos relacionados ao IGP-M e ao IGP-DI, bem como uma ocupação mais elevada.
Fundo de Fundos (7,0% da carteira): Apesar do cenário incerto e da falta de gatilhos de curto prazo, os fundos de fundos (FOFs) oferecem boas oportunidades de investimento atualmente. Acreditamos que os rendimentos desses fundos estão em níveis saudáveis, e o duplo desconto — resultante do deságio em relação ao valor patrimonial e do desconto dos FIIs em que investem — proporciona uma margem de segurança atrativa para os investidores. Nossa preferência recai sobre fundos com gestão que tenha um histórico consistente de geração de retornos acima da média do mercado (alpha).
