A Carteira Fundamentalista de Fundos Imobiliários XP é composta por 16 ativos de perfil defensivo e tem como objetivo superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Sua composição é revisada mensalmente pelos analistas da equipe, podendo ou não sofrer alterações a cada mês. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Cenário econômico
No cenário internacional, o mês foi marcado pela continuidade das tensões geopolíticas no Oriente Médio, que se consolidou como o principal vetor de instabilidade nos mercados globais. O conflito na região impulsionou os preços do petróleo e de seus derivados, reacendendo preocupações inflacionárias em escala global.
Diante desse cenário, os principais bancos centrais adotaram postura mais cautelosa. O Federal Reserve, banco central americano, manteve os juros nos Estados Unidos na faixa de 3,5% a 3,75% ao ano, em linha com as expectativas do mercado. Em seu comunicado, a autoridade monetária reforçou a resiliência da economia americana, com atividade ainda forte, embora a criação de vagas de emprego tenha permanecido em níveis baixos e a taxa de desemprego pouco se alterado nos últimos meses. O Fed passou a reconhecer um aumento da incerteza e reduziu a convicção quanto a cortes de juros à frente. Outros bancos centrais seguiram o mesmo tom, como o Banco Central Europeu, que adotou uma postura ainda mais dura, e o Banco do Japão, que não descartou a possibilidade de iniciar um processo de aperto monetário.
No Brasil, o Copom deu continuidade ao ciclo de cortes da Selic, com nova redução de 0,25 ponto percentual, levando a taxa básica para 14,50% ao ano. Apesar do corte, o comunicado trouxe um tom mais cauteloso, reconhecendo a piora no cenário inflacionário e os riscos vindos da alta do petróleo. Na avaliação do nosso time de economia, seguimos projetando a Selic em 13,50% ao final de 2026, mas uma calibragem menor ou mais lenta dos cortes vem se tornando mais provável. O monitoramento dos preços do petróleo, do câmbio e, principalmente, das expectativas de inflação será fundamental nas próximas semanas.
No campo dos indicadores econômicos, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15) avançou 0,89% em abril e ficou 0,45 ponto percentual (p.p.) acima do resultado de março (0,44%), mas veio abaixo do consenso de mercado (0,98%). A surpresa baixista concentrou-se no volátil item de passagens aéreas, mas, em sentido contrário, os preços de combustíveis aumentaram e os de bens industrializados aceleraram mais do que o esperado, na esteira do choque global de oferta. No ano, o IPCA-15 acumula alta de 2,39% e, nos últimos 12 meses, 4,37%, acima dos 3,90% observados nos 12 meses imediatamente anteriores.
No entanto, considerando os desenvolvimentos recentes tanto no cenário global quanto no doméstico, acreditamos que há chances de deterioração do cenário inflacionário, possivelmente impactando as expectativas de inflação. Assim, a calibragem monetária à frente pode acabar sendo menos intensa do que atualmente esperamos. O monitoramento dos preços do petróleo, da taxa de câmbio e, particularmente, das expectativas de inflação será fundamental nas próximas semanas.
O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) registrou aumento de 2,73% em abril, intensificando o observado em março, de 0,52%. Com esse resultado, o índice passa a acumular alta de 2,93% no ano e aumento de 0,61% em 12 meses. Já o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M) registrou alta de 1,04% em abril. Com este resultado, a taxa acumulada em 12 meses pelo índice atingiu 6,28%, representando uma desaceleração em relação a abril de 2025, quando o índice acumulava alta de 7,52% em 12 meses.
O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) encerrou abril em alta de 1,53%, apesar de um ambiente ainda marcado por incertezas e cautela por parte dos investidores, em meio às tensões no Oriente Médio e a seus potenciais efeitos sobre a dinâmica inflacionária global.
Nesse contexto, os fundos imobiliários continuam se destacando como beneficiários relativos em um cenário de elevada volatilidade nos mercados, em função de sua menor correlação com as principais classes de ativos globais e da baixa dependência de fluxos de investidores estrangeiros (clique aqui para mais informações).
No Brasil, o Copom reduziu a taxa Selic em linha com as projeções da nossa equipe econômica e com a expectativa predominante do mercado. No comunicado divulgado após a reunião, o Comitê indicou que, apesar da deterioração das perspectivas inflacionárias, o cenário não foi suficiente para alterar o plano de ajuste do aperto monetário, uma vez que as condições atuais têm se mostrado efetivas para conter o crescimento da atividade econômica. Ainda assim, o tom permaneceu cauteloso, ressaltando, segundo economistas da XP, um balanço de riscos simétrico para a inflação, com vieses altistas — como a desancoragem das expectativas e uma inflação de serviços mais resiliente — e vieses baixistas, como a possibilidade de uma desaceleração mais acentuada da atividade econômica doméstica.
Diante desse cenário, nossa equipe econômica projeta a continuidade do ciclo de cortes, com expectativa de dois ajustes adicionais de 0,5 p.p. nas próximas reuniões, o que levaria a taxa Selic a 13,5% ao ano, seguidos de uma pausa para avaliação na segunda metade do ano. Ainda assim, uma calibragem mais moderada ou mais lenta vem ganhando probabilidade, diante do risco de deterioração adicional do quadro inflacionário.
Nesse ambiente, os fundos de papel se sobressaem em relação às demais classes de fundos imobiliários. Embora aqueles indexados ao CDI apresentem leve redução na distribuição de rendimentos — uma vez que a queda da Selic reduz os juros pagos pelas operações da carteira —, acreditamos que esses veículos devam seguir oferecendo retornos atrativos, sustentados pelo patamar ainda elevado da taxa básica de juros e pela projeção de uma Selic terminal acima do inicialmente esperado para 2026, o que tende a manter as cotas em níveis próximos aos atuais. Para mais informações, confira nossas atualizações recentes de PCIP11, MCCI11, KNIP11 e KNSC11.
Quanto aos fundos de tijolo, identificamos efeitos mistos no curto prazo. Por um lado, um ritmo de corte da Selic mais gradual do que o antecipado no início do ano pode postergar uma reprecificação mais relevante do segmento. Por outro, a postura cautelosa do Copom tende a reforçar a credibilidade da autoridade monetária, o que pode contribuir para a redução das taxas de juros futuras de médio e longo prazos, especialmente em um eventual cenário de arrefecimento das tensões no Oriente Médio — fator que tende a beneficiar esses ativos, dada sua maior sensibilidade às variações das taxas de juros futuras (clique aqui para mais informações).
2. Performance e resultados do mês
Em abril, a carteira registrou alta de 1,65%, ficando acima do IFIX, que avançou 1,53% no período. Além disso, entregou um dividend yield mensal de 0,91%, equivalente a 10,9% em termos anualizados. Com isso, a carteira acumula valorização de 17% nos últimos 12 meses, correspondente a 112% do IFIX e a 117% do CDI acumulado no período.
Data Base: índice até fechamento 30/04/2026.
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3. Racional da alocação
Fundos de Recebíveis (41,0% da carteira): Apesar da expectativa de menor distribuição em 2026, seguimos construtivos nos fundos de recebíveis, que continuam oferecendo perfil defensivo em um ambiente doméstico e global volátil. Os fundos atrelados ao CDI seguirão atrativos com a Selic em dois dígitos, enquanto aqueles indexados ao IPCA oferecem proteção inflacionária e podem se beneficiar de uma eventual queda nas taxas das NTN‑Bs. Além disso, o segmento permanece negociado com desconto médio em relação ao valor patrimonial e segue entregando rentabilidades competitivas. Nesse contexto, os fundos com risco de crédito de baixo a moderado devem continuar desempenhando papel relevante na composição das carteiras.
Ativos logísticos (19,0% da carteira): O mercado de galpões segue aquecido, mantendo a taxa de vacância em mínimas históricas no Brasil, impulsionado principalmente pelo avanço do e-commerce. Acreditamos que essa dinâmica deve continuar ao longo de 2026, beneficiando os fundos logísticos, que já operam com vacância reduzida e vêm aplicando reajustes consistentes nos valores de locação — fatores que devem seguir sustentando resultados operacionais sólidos.
Híbridos (1,5% da carteira): Por possuírem mandatos de investimento mais amplos e flexíveis, acreditamos que os fundos imobiliários híbridos continuam sendo uma opção atrativa para a composição de uma carteira focada na geração de renda.
Lajes Corporativas (7,0% da carteira): O mercado de escritórios em São Paulo segue em recuperação, impulsionado pela retomada do trabalho presencial. Esse movimento tem elevado os níveis médios de ocupação a patamares mais saudáveis e melhorado a performance operacional de diversos fundos, especialmente aqueles com portfólios de maior qualidade. Para 2026, mantemos uma visão positiva para o segmento, reforçada pelo seu desconto ainda significativo. Seguimos com preferência por fundos expostos às regiões primárias da capital paulista.
Shopping Center (13,5% da carteira): A ocupação média dos fundos sob nossa cobertura atingiu 96,3% em 2025, enquanto a inadimplência líquida e os descontos permaneceram em níveis saudáveis, refletindo a boa saúde financeira dos lojistas. Mantemos uma visão positiva para esses fundos em 2026, ainda que com expectativa de resultados mais moderados. O segmento segue atrativo, negociando com prêmio de risco elevado e desconto em relação ao valor patrimonial. Preferimos fundos com shoppings consolidados e voltados ao público A/B.
Multiestratégia (18,0% da carteira): Os FOFs e os fundos multiestratégia podem se destacar entre os principais beneficiários de um eventual bom desempenho dos FIIs ao longo do ano, dada sua maior sensibilidade às condições de mercado. Acreditamos, portanto, que esses veículos devem desempenhar papel relevante nas carteiras. Nossa visão construtiva é apoiada pelo nível ainda atrativo de preços, que sustenta dividend yields competitivos e um elevado duplo desconto. O principal ponto de atenção, contudo, é a maior volatilidade desses fundos em um ambiente de incertezas. Por isso, iniciamos o ano com alocação alvo reduzida e preferência por aqueles com maior exposição a crédito.
