A Carteira Fundamentalista de Fundos Imobiliários XP é composta por 16 ativos de perfil defensivo e tem como objetivo superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Sua composição é revisada mensalmente pelos analistas da equipe, podendo ou não sofrer alterações a cada mês. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Cenário econômico
No cenário internacional, junho foi marcado por decisões relevantes de política monetária, em meio aos desdobramentos da crise geopolítica no Oriente Médio. Apesar dos avanços nas negociações entre Estados Unidos e Irã, que contribuíram para a queda dos preços do petróleo nas últimas semanas, os mercados passaram a incorporar os efeitos de segunda ordem do conflito sobre a inflação global.
Nos Estados Unidos, a primeira reunião do Federal Reserve (Fed), sob a presidência de Kevin Warsh, adotou um tom mais duro do que o esperado, sinalizando a manutenção de juros elevados por mais tempo. Essa leitura, aliada às pressões inflacionárias decorrentes da expansão dos investimentos em inteligência artificial, contribuiu para a valorização do dólar. Outros bancos centrais também adotaram postura mais cautelosa na condução da política monetária: Europa e Japão elevaram juros, enquanto o Banco da Inglaterra apresentou maior divisão interna em suas decisões.
No Brasil, o Copom deu sequência ao ciclo de afrouxamento, com novo corte de 0,25 ponto percentual na Selic, levando a taxa básica para 14,25% ao ano. Apesar da redução, o comunicado adotou um tom mais cauteloso ao reconhecer a aceleração da atividade econômica e da inflação, com projeções se afastando do centro da meta. O cenário-base de nossa equipe econômica contempla um ajuste final de 0,25 ponto percentual na próxima reunião, levando a Selic a 14,0% ao ano, seguido de uma pausa para avaliação. Ainda assim, diante da deterioração recente do quadro inflacionário, a manutenção da taxa em 14,25% ao ano em agosto permanece como uma possibilidade relevante.
No campo dos indicadores econômicos, o IPCA-15 avançou 0,41% em junho, desacelerando 0,21 p.p. em relação a maio (0,62%). No acumulado do ano, o índice sobe 3,45% e, em 12 meses, 4,80%, acima dos 4,64% registrados no período imediatamente anterior.
O IGP-M, por sua vez, recuou 0,50% em junho, após alta de 0,84% em maio. Com isso, acumula variação positiva de 3,27% no ano e de 3,16% em 12 meses. Em junho de 2025, o índice havia recuado 1,67%, acumulando alta de 4,39% em 12 meses.
Já o INCC-M registrou alta de 0,85% em junho, acima da variação de 0,77% no mês anterior. Em 12 meses, o índice acumula avanço de 6,71%, indicando desaceleração em relação a junho de 2025, quando registrava alta de 7,19% no mesmo período.
Os fundos imobiliários encerraram o mês com desempenho negativo de 1,21%, refletindo um ambiente de maior aversão ao risco, em meio à reprecificação das curvas de juros futuros — tanto domésticas quanto externas —, ao aumento da volatilidade associado à agenda política doméstica e a eventos geopolíticos no exterior.
Entre os principais fatores no radar dos investidores, destacam-se a inflação corrente elevada no Brasil, as revisões altistas para o IPCA projetado e os questionamentos quanto à sustentabilidade fiscal do país, diante da expansão de gastos e do crédito em meio ao calendário eleitoral. No cenário internacional, a volatilidade permanece elevada, em função das oscilações nas expectativas para a política monetária norte-americana, das mudanças na comunicação do Fed e da persistência de riscos geopolíticos — especialmente no Oriente Médio —, com potenciais impactos sobre o petróleo e a inflação global.
Diante desse conjunto de fatores, o mercado passou a discutir a possível interrupção do ciclo de cortes da Selic, com a curva de juros precificando mais um corte de 25 bps, abaixo dos mais de 300 bps projetados há meses. Como consequência dessa reprecificação, observam-se níveis elevados de juros nominais futuros e das taxas das NTN-Bs, o que pressiona a precificação dos ativos de risco domésticos, incluindo os fundos imobiliários. Ainda assim, entendemos que o movimento reflete um ajuste no prêmio de risco exigido pelos investidores, não estando necessariamente associado a uma deterioração efetiva dos fundamentos do mercado imobiliário.
Do ponto de vista setorial, os fundos de recebíveis apresentaram desempenho relativamente mais resiliente, reforçando seu caráter defensivo em ambientes de maior incerteza. Fundos indexados ao IPCA seguem se beneficiando da inflação elevada, sustentando distribuições mais robustas no curto prazo. Por outro lado, observou-se maior dispersão de desempenho, com destaque para a volatilidade e o desempenho negativo entre fundos high yield, o que reforça nossa preferência por veículos com exposição a operações de baixo e moderado risco.
Os fundos de tijolo, por sua vez, apresentaram desempenho inferior, refletindo maior sensibilidade às taxas de juros. Apesar da pressão sobre as cotas desses fundos, os fundamentos operacionais dos principais segmentos permanecem resilientes.
No segmento de lajes corporativas, observamos demanda consistente por espaços em São Paulo, impulsionada pelo retorno ao trabalho presencial, com maior absorção em ativos de alto padrão. Regiões fora dos eixos mais consolidados, como Vila Olímpia e Chucri Zaidan, também ganham relevância como alternativas mais competitivas.
No segmento logístico, apesar do desempenho negativo no período, os fundamentos permanecem sólidos, sustentados por demanda resiliente — especialmente de players de e-commerce — e por oferta relativamente controlada. Ainda assim, o setor negocia com prêmios de risco historicamente mais comprimidos, o que pode limitar o potencial de reprecificação no curto prazo.
Os fundos de fundos (FOFs) e multiestratégia continuam negociando com descontos relevantes em relação ao valor patrimonial. Apesar da maior volatilidade, entendemos que os níveis atuais de preço e prêmio de risco oferecem oportunidades atrativas no segmento, sobretudo em veículos com maior exposição a crédito e capacidade de sustentar os atuais níveis de rendimentos, sem dependência de ganhos de capital.
No campo institucional, destacamos a criação da Latin America REITs Association (LAREAL), iniciativa voltada a ampliar a visibilidade da indústria de FIIs junto a investidores internacionais, com potencial para impulsionar o mercado no médio e longo prazo.
Por fim, mantemos uma postura cautelosa nas carteiras recomendadas, priorizando a alocação em ativos menos sensíveis ao risco de taxa de juros e com maior previsibilidade de renda. Ao mesmo tempo, entendemos que o cenário atual começa a gerar oportunidades atrativas, especialmente em fundos com fundamentos sólidos que passaram a negociar a preços mais descontados sob diversas métricas de avaliação.
2. Performance e resultados do mês
Em junho, a carteira registrou queda de 1,68%, ficando abaixo do IFIX, que recuou 1,21% no período. Além disso, entregou um dividend yield mensal de 0,98%, equivalente a 11,7% em termos anualizados. Com isso, a carteira acumula valorização de 11,7% nos últimos 12 meses, correspondente a 118% do IFIX.
Data Base: índice até fechamento 30/06/2026.
Invista melhor com as recomendações
e análises exclusivas dos nossos especialistas.
3. Racional da alocação
Fundos de Recebíveis (40,0% da carteira): Apesar da expectativa de menor distribuição em 2026, seguimos construtivos nos fundos de recebíveis, que continuam oferecendo perfil defensivo em um ambiente doméstico e global volátil. Os fundos atrelados ao CDI seguirão atrativos com a Selic em dois dígitos, enquanto aqueles indexados ao IPCA oferecem proteção inflacionária e podem se beneficiar de uma eventual queda nas taxas das NTN‑Bs. Além disso, o segmento permanece negociado com desconto médio em relação ao valor patrimonial e segue entregando rentabilidades competitivas. Nesse contexto, os fundos com risco de crédito de baixo a moderado devem continuar desempenhando papel relevante na composição das carteiras.
Ativos logísticos (19,5% da carteira): O mercado de galpões segue aquecido, mantendo a taxa de vacância em mínimas históricas no Brasil, impulsionado principalmente pelo avanço do e-commerce. Acreditamos que essa dinâmica deve continuar ao longo de 2026, beneficiando os fundos logísticos, que já operam com vacância reduzida e vêm aplicando reajustes consistentes nos valores de locação — fatores que devem seguir sustentando resultados operacionais sólidos.
Híbridos (1,5% da carteira): Por possuírem mandatos de investimento mais amplos e flexíveis, acreditamos que os fundos imobiliários híbridos continuam sendo uma opção atrativa para a composição de uma carteira focada na geração de renda.
Lajes Corporativas (6,0% da carteira): O mercado de escritórios em São Paulo segue em recuperação, impulsionado pela retomada do trabalho presencial. Esse movimento tem elevado os níveis médios de ocupação a patamares mais saudáveis e melhorado a performance operacional de diversos fundos, especialmente aqueles com portfólios de maior qualidade. Para 2026, mantemos uma visão positiva para o segmento, reforçada pelo seu desconto ainda significativo. Seguimos com preferência por fundos expostos às regiões primárias da capital paulista.
Shopping Center (15,0% da carteira): A ocupação média dos fundos sob nossa cobertura atingiu 96,3% em 2025, enquanto a inadimplência líquida e os descontos permaneceram em níveis saudáveis, refletindo a boa saúde financeira dos lojistas. Mantemos uma visão positiva para esses fundos em 2026, ainda que com expectativa de resultados mais moderados. O segmento segue atrativo, negociando com prêmio de risco elevado e desconto em relação ao valor patrimonial. Preferimos fundos com shoppings consolidados e voltados ao público A/B.
Multiestratégia (18,0% da carteira): Os FOFs e os fundos multiestratégia podem se destacar entre os principais beneficiários de um eventual bom desempenho dos FIIs ao longo do ano, dada sua maior sensibilidade às condições de mercado. Acreditamos, portanto, que esses veículos devem desempenhar papel relevante nas carteiras. Nossa visão construtiva é apoiada pelo nível ainda atrativo de preços, que sustenta dividend yields competitivos e um elevado duplo desconto. O principal ponto de atenção, contudo, é a maior volatilidade desses fundos em um ambiente de incertezas. Por isso, iniciamos o ano com alocação alvo reduzida e preferência por aqueles com maior exposição a crédito.
