Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 15 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Panorama e Performance
No cenário internacional, os mercados globais continuaram o movimento de alta em julho, impulsionados pela resiliência da economia americana e resultados corporativos divulgados, além de acordos comerciais anunciados pelos EUA com a União Europeia e o Japão.
O Federal Reserve manteve as taxas de juros inalteradas, entre 4,25% e 4,5% ao ano, adotando uma postura cautelosa devido à inflação ainda “um pouco elevada” e às incertezas econômicas.
No Brasil, julho foi marcado pelo anúncio de tarifas de 50% pelos EUA sobre exportações brasileiras, e as incertezas em torno desse tema derrubaram a bolsa e fortaleceram o dólar frente ao real. Na prática, o impacto econômico é limitado: as tarifas afetam segmentos específicos do agronegócio e outros setores, representando menos de 2% do PIB — e possivelmente menos de 0,2% com a lista de exceções divulgada pelo governo americano em 30 de julho.
O principal efeito, no entanto, é o ruído político. O temor de escalada e a incerteza quanto ao desdobramento do tema afastam o capital estrangeiro. Diferentemente de outros países, no caso do Brasil, a medida tem motivação política, e não comercial, o que dificulta a negociação e amplia o grau de imprevisibilidade.
No campo da política monetária, o Copom manteve a Selic em 15% ao ano, conforme amplamente esperado pelo mercado. O comunicado manteve um tom cauteloso, destacando o ambiente externo adverso e incerto, com ênfase nas políticas fiscal doméstica e comercial dos EUA.
No campo dos indicadores econômicos, o IPCA-15 registrou alta de 0,33% em julho, 0,07 ponto percentual acima da taxa de junho (0,26%). No acumulado do ano, o índice subiu 3,40%, e, em 12 meses, avançou 5,30%, superando os 5,27% observados no período anterior.
O IGP-M recuou 0,77% em julho, queda menos acentuada que a de junho (-1,67%). Com isso, acumula retração de 1,70% no ano e alta de 2,96% em 12 meses.
Já o INCC-M subiu 0,91% em julho, levemente abaixo da taxa de 0,96% registrada no mês anterior. A elevação dos custos no setor da construção é evidenciada pelo acumulado em 12 meses, que atingiu 7,43%, avanço expressivo frente aos 4,42% registrados em julho de 2024.
O mês de julho foi marcado por um desempenho negativo dos fundos imobiliários. O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) registrou queda de 1,36% no período. Entre os segmentos, os fundos de tijolo foram o destaque negativo, com performance média de -1,66%, enquanto os FIIs de papel apresentaram desempenho médio de -0,80%.
Entendemos que esse movimento foi impulsionado, principalmente, pela abertura da curva de juros, em meio às discussões sobre um possível agravamento das tensões comerciais entre Brasil e Estados Unidos, além das incertezas fiscais que seguem no radar dos investidores. Historicamente, os fundos imobiliários apresentam correlação negativa com os movimentos da curva de juros. Assim, a abertura das taxas nominais e reais tende a se refletir em pressões negativas sobre as cotas no mercado secundário, especialmente nos fundos de tijolo e FOFs.
Apesar do desempenho negativo no mês, mantemos uma visão construtiva para os fundos de recebíveis com risco de crédito baixo a moderado, negociando a preços atrativos e com bom carrego em um cenário de juros elevados e inflação acima da meta. Já entre os fundos de tijolo, seguimos preferindo aqueles com portfólios bem localizados e de maior qualidade, que podem capturar reajustes positivos de aluguel em um ambiente de fundamentos ainda sólidos.
Vale destacar que, embora o IFIX siga próximo de sua máxima histórica, alcançada no início de julho, muitos fundos continuam sendo negociados com descontos relevantes — em diversos casos, superiores à média histórica. Essa dinâmica reforça a percepção de que grande parte do retorno total do índice decorre dos rendimentos atrativos distribuídos pelos fundos, sustentados, em sua maioria, por fundamentos imobiliários sólidos.
O mês também foi marcado por discussões sobre o desenvolvimento da indústria de FIIs e os próximos passos para sua institucionalização e internacionalização, durante o “XP Global REITs & FII Summit”. Realizado pela XP em 24 de julho, o evento teve como objetivo aproximar o mercado brasileiro de FIIs dos principais players globais do setor imobiliário (Clique aqui e entenda mais sobre o que foi discutido e a nossa visão).
Entre os fundos sob nossa cobertura, o principal destaque foi o XP Log (XPLG11), que iniciou o processo de aquisição da totalidade dos imóveis pertencentes aos fundos RBR Log (RBRL11) e RBR Desenvolvimento Logístico I (RDLI11), em uma transação estimada em aproximadamente R$ 1,54 bilhão. Desse montante, R$ 1,13 bilhão será pago por meio da subscrição, pelos vendedores, de novas cotas do fundo, sendo o restante quitado em dinheiro e assunção de obrigações. Avaliamos a operação como positiva do ponto de vista qualitativo (Clique aqui para entender mais).
2. Carteira Recomendada vs IFIX
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou performance negativa de 1,36% no mês de julho, após encerrar junho com performance positiva de 0,63%. No mês, fundos de papel registraram uma queda média de 0,8%, enquanto fundos de tijolos apresentaram queda média de 1,66%.
Data Base: índice até fechamento 31/07/25
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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Fundos de Recebíveis (48,5% da carteira): Os fundos de recebíveis destinam seus recursos a dívidas lastreadas em imóveis, principalmente por meio de uma carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com uma duration em torno de 4,5 anos. Essa característica proporciona a esses fundos um perfil defensivo em cenários de incerteza, resultando em menor volatilidade nas suas cotas de mercado, especialmente quando apresentam risco de crédito baixo a moderado. Atualmente, consideramos essa classe de ativos a mais atrativa para investimento, não apenas pelos preços atraentes, mas também pela expectativa de aumento nos rendimentos em um cenário de Selic e inflação elevados ao longo do ano.
Ativos logísticos (18,5% da carteira): O segmento de galpões logísticos tem mostrado uma demanda positiva e consistente nos últimos trimestres, encerrando 2024 com um excelente nível de absorção líquida, mesmo com o novo estoque entregue. Essa tendência resulta em níveis recordes de ocupação, especialmente em imóveis de alto padrão localizados a até 60 km de São Paulo. Além disso, as receitas imobiliárias de alguns fundos do segmento estão sendo beneficiadas por reajustes de aluguéis superiores à inflação, algo incomum no setor. Esse cenário reforça nossa percepção de um momento favorável para o segmento, impulsionado pela forte demanda de empresas de e-commerce.
Híbridos (9,5% da carteira): Por possuírem mandatos de investimento mais amplos e flexíveis, acreditamos que os Fundos Imobiliários híbridos continuam sendo uma opção atrativa para a composição de uma carteira focada na geração de renda.
Lajes Corporativas (6,0% da carteira): Os resultados positivos do mercado de escritórios em São Paulo têm levado os fundos do segmento a elevar a ocupação e a aplicar reajustes positivos nos contratos de locação, especialmente aqueles com portfólios bem localizados. Esperamos que as regiões premium da cidade mantenham boas perspectivas de redução da vacância e valorização dos aluguéis nos próximos trimestres, embora em um ritmo mais moderado, devido às taxas de juros elevadas e à desaceleração do PIB. Mantemos nossa preferência por fundos com exposição a imóveis de alto padrão em regiões primárias, devido à maior resiliência desses ativos em períodos de incerteza. .
Shopping Center (10,5% da carteira): Mantemos nossa preferência por fundos com portfólios de shoppings dominantes e voltados para alta renda, pois esses ativos têm demonstrado maior resiliência em períodos desafiadores. Para o curto prazo, esperamos uma expansão moderada nos resultados do setor, alinhada ao nosso cenário de desaceleração da atividade econômica no Brasil. Além disso, prevemos efeitos positivos nos aluguéis mínimos decorrentes de ajustes positivos relacionados ao IGP-M e ao IGP-DI, bem como uma ocupação mais elevada.
Fundo de Fundos (7,0% da carteira): Apesar do cenário incerto e da falta de gatilhos de curto prazo, os fundos de fundos (FOFs) oferecem boas oportunidades de investimento atualmente. Acreditamos que os rendimentos desses fundos estão em níveis saudáveis, e o duplo desconto — resultante do deságio em relação ao valor patrimonial e do desconto dos FIIs em que investem — proporciona uma margem de segurança atrativa para os investidores. Nossa preferência recai sobre fundos com gestão que tenha um histórico consistente de geração de retornos acima da média do mercado (alpha).
