Expert XP 2025: o presente e o futuro dos FIIs

No painel “Qual o futuro dos FIIs?” da Expert XP 2025, os participantes Marcos Baroni, da Suno, Marx Gonçalves, da XP, e o investidor profissional André Bacci, ao lado de Wellington Carvalho, do Infomoney, discutiram sobre diversas questões relevantes para o momento atual dos fundos imobiliários (FIIs).

Analisando o cenário de juros altos

Segundo Gonçalves, o atual cenário de juros altos exige análise cuidadosa sobre o papel dos fundos imobiliários nas carteiras dos investidores. É fundamental observar não apenas a taxa Selic atual, mas, principalmente, os juros futuros — que refletem as expectativas do mercado.

Os FIIs já vêm se beneficiando do fechamento da curva de juros desde o início do ano, antecipando uma trajetória de queda mais consistente esperada para 2026.

Nesse contexto, historicamente, os melhores momentos de entrada nesse tipo de ativo ocorrem entre seis e oito meses antes do início efetivo do ciclo de cortes, período que costuma gerar ganhos de capital mais expressivo. Dessa forma, o posicionamento atual em fundos imobiliários pode representar uma oportunidade estratégica relevante.

Atenções voltadas ao tema da tributação dos FIIs

Paralelamente, o tema da tributação dos FIIs permanece em discussão no Congresso Nacional, trazendo incertezas para os investidores. Baroni ressaltou três frentes principais em análise: a tributação sobre os próprios fundos, o limite de isenção de rendimentos até R$ 50 mil e uma possível alíquota de 5% sobre emissões de cotas.

Embora parte das discussões já tenha sido parcialmente resolvida, a tributação sobre novas emissões segue em discussão e pode ter seu desfecho até setembro de 2025, o que ainda causa incerteza. O momento, segundo Baroni, funciona como um verdadeiro teste de estresse para o setor, mas os FIIs vêm demonstrando maior robustez e resiliência diante das adversidades, o que tem se traduzido em performances históricas para o IFIX, apesar de ainda enxergar um cenário de descontos atrativos nos ativos.

Bacci reforça que esse cenário de desconto elevado dos FIIs potencializa o valor dos reinvestimentos, uma vez que os retornos continuam altos e que o valor das cotas parece bastante depreciado ainda.

Papel x tijolo: distribuição de carteira

Quanto à escolha entre fundos de papel e tijolo, Gonçalves e Baroni concordam que ambos têm papéis complementares em um portfólio equilibrado.

Fundos de papel, por investirem em ativos indexados a juros ou inflação, tendem a ser mais estáveis e próximos ao valor justo, sendo mais resilientes em momentos de maior volatilidade. Já os fundos de tijolo, apesar de sofrerem mais oscilações, apresentam nível maior de desconto, o que pode representar oportunidades de valorização no médio e longo prazo.

Gonçalves acredita que FoFs (fundos de fundos) também entram nessa equação, podendo amplificar retornos em momentos oportunos, dado o efeito de duplo desconto. Já Baroni alerta que sua alocação deve ser tática e cautelosa, exigindo uma análise mais detalhada do cenário.

Gonçalves acredita numa distribuição de carteira de 50% em fundos de papéis, 40% em tijolos e 10% em FoFs. Baroni acredita num cenário mais favorável para tijolos, vendo 70% nesses ativos como alocação ideal. Já Bacci acredita que o momento de mercado é predominante para definir proporção, enxergando uma distribuição de 1/4 e 3/4 entre as classes.

A importância de adotar uma visão de longo prazo

Por fim, o comportamento do investidor tem se mostrado um fator determinante para a performance dos FIIs. Segundo Baroni, a avalanche de informações e a busca por engajamento nas redes muitas vezes prejudicam a tomada de decisão racional. Ele reforça a importância de filtrar ruídos de curto prazo e adotar uma visão mais estruturada e de longo prazo sobre o mercado. Entender os fundamentos, estudar o comportamento do mercado e evitar decisões baseadas em previsões imediatistas são atitudes que tendem a gerar retornos mais consistentes.