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Shoppings e Propriedades Comerciais: O que esperar da temporada de resultados do 2T24

Apresentando nossa prévia de resultados para o 2T24; Uma temporada impactada pelas enchentes no RS, mas ainda com desempenho operacional resiliente

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Neste relatório, divulgamos nossa prévia de resultados do 2T24 para IGTI11, MULT3, ALOS3 e LOGG3. Para os shoppings, esperamos: (i) desempenho positivo das vendas dos lojistas, apesar dos impactos das fortes chuvas no RS; (ii) sólida expansão da taxa de ocupação (+82 bps A/A em média); (iii) ligeiro crescimento da receita de aluguel (+1% para IGTI e MULT), prejudicado pelo efeito de reajuste do IGP-M/DI sob pressão; e (iv) expansão positiva do FFO (+10% A/A em média) impulsionada pela redução das despesas financeiras. Para as propriedades logísticas, esperamos fortes entregas juntamente com uma sólida taxa de ocupação, mas ainda esperamos que a rentabilidade mais branda prejudique o P&L. Em suma, esperamos que a Iguatemi seja o destaque da temporada, mantendo nossa preferência pelo nome (preço alvo R$ 32,50/unit.).

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Perspectiva operacional positiva, mas crescimento mais brando da receita de aluguel

Prevemos impactos negativos resultantes das enchentes no Rio Grande do Sul, com alguns dos ativos dos shoppings que cobrimos tendo suas operações afetadas em maio, o que acreditamos que deve levar a vendas mais brandas durante esse período. No entanto, esperamos que os shoppings apresentem um desempenho positivo nas vendas dos lojistas no trimestre, com a Iguatemi já registrando um crescimento de ~10% nas vendas dos lojistas em abril, que acreditamos ter continuado em junho. Também esperamos uma taxa de ocupação mais forte A/A (estimamos um crescimento médio da taxa de ocupação de 82 bps A/A para os shoppings), o que reflete o sólido momento de demanda dos lojistas, em nossa opinião. No entanto, não esperamos um crescimento significativo da receita de aluguel (prevemos um crescimento médio da receita de aluguel de 1% A/A para IGTI e MULT), impactado pelos efeitos de reajuste do IGP-M e IGP-DI ainda sob pressão, o que não deve suportar um crescimento razoável de receita em nossa cobertura.

Crescimento do FFO decorrente de melhores resultados financeiros

Com relação à rentabilidade, antecipamos um trimestre de cenário misto A/A, com a margem EBITDA caindo 1,5 p.p. para ALOS, enquanto subindo 4,1 p.p. e 0,3 p.p. para IGTI e MULT, respectivamente. Enquanto isso, esperamos um ambiente favorável para menores despesas financeiras A/A, beneficiando-se de (i) uma melhor gestão de passivos, e (ii) taxas de juros mais baixas. Como resultado, acreditamos que isso poderia superar as perspectivas brandas de receita e levar a um aumento do FFO (estimamos um crescimento médio do FFO de 10% A/A), favorecendo uma forte expansão da margem FFO (+4,5 p.p. A/A em média).

A Iguatemi deve ser o destaque do 2T24

Para a Iguatemi, esperamos um sólido crescimento da taxa de ocupação de 160 bps A/A, refletindo uma forte demanda dos lojistas, além da resiliência de seu portfólio de alto padrão. Além disso, prevemos que a empresa continue operando no breakeven no segmento de varejo, o que deve promover uma sólida expansão do EBITDA A/A de 9% no 2T24. Assim, reforçamos nossa preferência por Iguatemi (preço alvo R$ 32,50/unit.).

Nossas expectativas para o 2º Trimestre de 2024

Iguatemi (R$ 32,50/ação | Positivo)

Apesar de esperarmos que a Iguatemi apresente algum impacto decorrente das fortes chuvas no Rio Grande do Sul em maio, como mencionamos em nosso último feedback da reunião com o CFO, esperamos que as sólidas vendas dos lojistas tanto em abril quanto em junho (crescimento das vendas dos lojistas próximo a 10% A/A em abr/24) compensem parcialmente esse impacto e potencialmente levem a um crescimento de um dígito alto no trimestre. Além disso, esperamos um ligeiro crescimento da receita de aluguel (+1% A/A), apesar de nossa estimativa de um sólido aumento da taxa de ocupação de 160 bps A/A, uma vez que o efeito do ajuste do IGP-M permanece sob pressão. Em termos de receita líquida, esperamos uma ligeira expansão para R$317 milhões (+3% A/A e +4% T/T), impulsionada por um potencial aumento na receita de varejo devido à abertura da loja Loewe no Iguatemi SP. Além disso, esperamos que o EBITDA atinja R$228 milhões (+9% A/A e +1% T/T), resultando em uma sólida margem EBITDA de 72,0% (+4,1 p.p. A/A e -2,1 p.p. T/T), favorecida pelo segmento de varejo que permanece no breakeven. Finalmente, prevemos um FFO mais forte, atingindo R$ 153 milhões (+19% A/A).

Figura 1: Estimativas dos resultados para a Iguatemi
Fonte: Companhia, XP Research

Multiplan (R$ 35,00/ação | Positivo)

Prevemos vendas sólidas dos lojistas no 2T24 (crescimento de um dígito alto), mas esperamos ver algum impacto da enchente no RS em maio (dois ativos operaram em tempo parcial). Além disso, vemos receitas de aluguel estáveis (+1% A/A), impactadas pelo efeito do ajuste do IGP-DI próximo a zero. Com relação ao segmento imobiliário, embora vejamos um cenário difícil para o reconhecimento de receita do Golden Lake em maio (também afetado pelas enchentes no RS), observamos que a venda de terrenos nos arredores do RibeirãoShopping (~R$ 45 milhões) poderia compensar esses efeitos, levando a receitas estáveis T/T, em nossa visão. Como resultado, antecipamos uma receita líquida de R$ 513 milhões (+2% A/A e -1% T/T), apesar de notarmos comparações difíceis T/T devido às fortes receitas relacionadas à mídia no 1T24. Além disso, esperamos despesas de propriedade mais saudáveis A/A devido a uma sólida taxa de ocupação de 95,9% (+55 bps A/A). Assim, antecipamos um crescimento de NOI e margem EBITDA A/A de 1,6 p.p. e 0,3 p.p., respectivamente. Finalmente, estimamos um FFO de R $304 milhões (+6% A/A), favorecido por (i) menores resultados financeiros, e (ii) menores despesas com impostos, beneficiando-se da distribuição de R$ 135 milhões da JCP.

Figura 2: Estimativas dos resultados para a Multiplan
Fonte: Companhia, XP Research

Allos (R$ 34,00/ação | Positivo)

Esperamos um desempenho positivo das vendas dos lojistas para a Allos no 2T24, com um crescimento de um dígito médio em comparação ao 2T23, apesar das comparações potencialmente difíceis A/A com as vendas de abril, dada a mudança da Páscoa para março em 2024. Além disso, embora vejamos uma taxa de ocupação mais forte A/A, de 96,0% (+30 bps A/A), esperamos uma ligeira queda de 30 bps T/T, refletindo a estratégia de qualificação do mix de lojistas da Allos. Na receita líquida, antecipamos um declínio de 5% A/A, atingindo R$614 milhões, afetado por (i) uma redução de 46 mil m² de ABL no 2T24 devido à conclusão de vendas de ativos, e (ii) o efeito ainda pressionado de reajuste do IGP-M. Além disso, esperamos que a margem EBITDA diminua para 72,0% (-1,5 p.p. A/A e -0,5 p.p. T/T), explicada por uma normalização do nível de provisões para remuneração variável, que foi menor do que o normal no 2T23 devido a uma concentração de provisões no final de 2023. Em suma, mesmo com uma ligeira diminuição da receita líquida e da margem EBITDA em comparação com o 2T23, ainda vemos um crescimento razoável do FFO de 6% A/A, impulsionado por menores despesas financeiras.

Figura 3: Estimativas dos resultados para a Allos
Fonte: Companhia, XP Research

LOG CP (R$ 26,50/ação | Neutro)

Operacionalmente, esperamos que as entregas atinjam ~60 mil m² de ABL no 2T24 (estável no T/T) e que a taxa de ocupação permaneça sólida em 98% (estável no T/T), apoiada por fortes absorções. No entanto, esperamos que a receita líquida atinja R$54 milhões (-7% A/A e estável T/T), favorecida por um nível positivo de entregas no trimestre, mas compensada por um nível acentuado de vendas de ativos. Com relação à rentabilidade, esperamos que a margem EBITDA ajustada atinja níveis mais suaves de 72,1% (-3,2 p.p. A/A) devido a maiores despesas de SG&A para suportar os planos de expansão. Finalmente, esperamos que o FFO atinja R$11 milhões (-41% A/A e +9% T/T), levando a uma margem FFO mais branda de 19,9% (-11,9 p.p. A/A e +1,7 p.p. T/T).

Figura 4: Estimativas dos resultados para a LOG CP
Fonte: Companhia, XP Research
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