JHSF (JHSF3): A migração para renda recorrente melhora a visibilidade de caixa

Estamos atualizando nosso modelo para refletir os desenvolvimentos estratégicos recentes e os resultados divulgados, mantendo nossa recomendação de compra para a JHSF3. Nos últimos anos, a JHSF entrou em uma fase mais intensa de CAPEX, com o objetivo de transformar a companhia em uma plataforma predominantemente de renda recorrente. As principais iniciativas incluem novos hotéis em Londres, Miami, Milão, Cascais e Sardenha; a expansão do Catarina Outlet e do Shopping Cidade Jardim; além da abertura do Shops Faria Lima. Também enxergamos o negócio de aeroportos como um dos ativos mais atrativos da companhia, com capacidade em expansão para 19 hangares, podendo chegar a 24 ao longo do tempo. Em nossa visão, esses projetos devem elevar a participação de receitas recorrentes para cerca de 71% do total, reduzindo materialmente o risco do negócio à medida que o desenvolvimento imobiliário perde relevância. Assim, mantemos uma visão positiva para a JHSF, agora uma tese de menor risco a um valuation atrativo, negociando a 6,0x EV/EBITDA 2027, com potencial de valorização de 41% em relação aos níveis atuais.
 

De uma operadora imobiliária para uma plataforma de renda recorrente

A JHSF está acelerando sua transição para um modelo de negócios baseado em renda recorrente, aumentando a contribuição dos ativos geradores de receita no total da companhia. O segmento de Hotéis & Gastronomia segue em expansão global, com aberturas previstas em Milão, Londres, Miami, Sardenha, Cascais, São Paulo e Punta del Este, o que deve adicionar receitas em moedas fortes e ampliar a diversificação geográfica. O segmento de shoppings também avança, com a expansão da ABL (área bruta locável) do Shopping Cidade Jardim e a abertura do Shops Faria Lima, prevista até o final de 2027. À medida que esses investimentos amadurecem, estimamos que cerca de 71% da receita possa vir de fontes recorrentes até 2030, melhorando significativamente a visibilidade de resultados e a previsibilidade de fluxo de caixa, à medida que o desenvolvimento imobiliário se torna menos relevante.

Expansão do negócio de Hotéis & Gastronomia em países de moeda forte

A JHSF planeja abrir hotéis (e restaurantes) Fasano em oito cidades ao redor do mundo nos próximos cinco anos: Sardenha (primeira fase em 2026), Londres, Miami, Punta del Este e Porto Feliz até 2027, São Paulo e Cascais até 2028, e Milão até 2030. Essa expansão aumenta a exposição à libra, dólar e euro, funcionando como um hedge natural e trazendo maior resiliência em períodos de maior volatilidade no Brasil. Além disso, acreditamos que a exposição a novas famílias de alta renda ao redor do mundo pode ampliar o mercado endereçável da companhia no longo prazo.

Negócio de aeroportos: uma joia escondida

Vemos a operação de aeroportos como um dos ativos mais promissores da companhia. Atualmente, a JHSF está expandindo suas operações para atingir 19 hangares, mas a capacidade total pode chegar a 24 no médio prazo. As receitas são geradas por meio do aluguel de hangares, serviços de FBO (como limpeza e polimento), venda de combustível e movimentações (uso da pista). Além da expansão de hangares, acreditamos que pode haver demanda futura para a construção de um novo terminal, possivelmente voltado a voos comerciais, aproveitando a restrição de capacidade de Congonhas e a oferta limitada de voos comerciais próximos ao centro de São Paulo, enquanto Guarulhos tende a se concentrar em cargas e voos internacionais.

Principais riscos da tese

Acreditamos que os principais riscos incluem atrasos nas inaugurações, CAPEX acima do esperado, vendas mais lentas de estoque e riscos regulatórios no negócio de aviação.

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