Análise Fundamentalista - Ações IGTI11

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Atualizamos nossa recomendação e estimativas para Iguatemi (IGTI11) com recomendação de compra e preço alvo de R$28,00/ação.

(i) Portfólios sólidos provavelmente recuperarão mais rapidamente do que a média. A Iguatemi possui um portfolio de shoppings dominantes e produtivos focados principalmente em clientes de alta renda (classe A/B), que vemos como mais resilientes neste cenário desafiador pós-pandemia. Por esse motivo, acreditamos que a Iguatemi está bem posicionada para apresentar uma recuperação mais rápida do que a média do setor nos próximos anos.

(ii) Potencial de crescimento principalmente por meio de aquisição de participação em shoppings próprios e desenvolvimento de novos projetos. Apesar da baixa visibilidade de novos greenfields (novas construções), vemos espaço para o crescimento da companhia por meio de aquisições de participação em shoppings próprios (ativos de terceiros são uma possibilidade, mas vemos a Iguatemi altamente seletiva em novos alvos potenciais), bem como desenvolvimento de novos projetos (por exemplo, hotéis e torres corporativas) dado seu vasto banco de terrenos próximos aos seus shoppings.

(iii) Potencial atraente dado portfolio sólido. IGTI11 está negociando à um FFO Yield de 9,1% para 2022E e 10,3% para 2023E (11,0x 2021E P/FFO e 9,7x 2022E P/FFO). A combinação do desconto e perspectiva positiva de recuperação nos leva a ver um ponto de entrada atraente para a ação.

Descrição da Companhia:

A Iguatemi é uma das maiores empresas full service no setor de shopping centers do Brasil. Atualmente, a companhia possui participação em 14 shoppings centers, 2 outlets premium e 3 torres corporativas, que somam cerca de 707 mil m² de ABL. A empresa tem como foco clientes da classes A e B nas regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste do país. Além disso, a empresa também está focada no desenvolvimento de projetos multiuso no entorno de seus shoppings, a fim de capturar sinergias entre esses empreendimentos e seus shoppings.

Breve Histórico:

A Iguatemi foi fundada pelo Sr. Carlos Francisco Jereissati em 1979 como uma sociedade limitada e tornou-se uma companhia S.A em 1983. Em fevereiro de 2007, a empresa concluiu seu IPO (oferta inicial de ações), onde levantou cerca de R$550 milhões e se tornou a primeira companhia de shopping centers a ser listada no Brasil. Em novembro de 2009, a Iguatemi concluiu seu processo de follow-on (oferta subsequente de ações), que arrecadou cerca de R$410 milhões (100% primária). Por fim, em 2019, a empresa lançou sua plataforma de marketplace Iguatemi 365 com mais de 90 marcas. Hoje, a plataforma soma mais de 300 marcas e segue em expansão.

Tese de Investimento

Ativos dominantes se traduzem em maior resiliência

Continuamos preferindo empresas com portfólio de shoppings premium e dominantes (visto que as vemos como mais propensas a se recuperar mais rápido do que a média do setor após a recente reabertura dos shoppings brasileiros), atualizamos o Iguatemi de neutro para comprar. Não vemos a valorização das ações já refletindo a perspectiva positiva para a empresa depois que suas ações caíram quase 15% YTD, levando-a a ser negociada a um FFO de 9,1% para 2022E.

Destaques Financeiros e Valuation

Nosso rating de compra com preço-alvo de R$ 28,00/ação é baseado em DCF utilizando Custo de Capital Próprio de 11,6%, WACC de 10,5% em termos nominais e crescimento de 4,3% na perpetuidade.

Principais Riscos para a Tese de Investimento

Nosso principal risco de desvantagem para o Iguatemi inclui pressão maior do que o esperado da crise atual em seu portfólio e solidez financeira de seus inquilinos, o que poderia levar a um ritmo mais lento de recuperação em sua taxa de ocupação, descontos de aluguel mais elevados e taxas de inadimplência crescentes.

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