Ações CCPR3 CCP: Tudo o que você precisa saber para investir (ou não) na empresa

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Análise Fundamentalista - Ações CCPR3

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CCPR3 CCP: Tese de Investimento

Temos recomendação de Compra para as ações da CCP, com base em nossa percepção de que a empresa reúne o melhor portfólio de escritórios do mercado, com grande concentração em edifícios “Triple A” e na cidade de São Paulo (mais de 80% das receitas de escritórios veio dessa categoria de edifícios em 2019), e que deverá se beneficiar de um ambiente positivo de revisionais nos próximos anos. Essa conjuntura reflete (a) a alta qualidade do portfólio, (b) os níveis de vacância sequencialmente mais baixos nos mercados em que a CCP atua, e (c) uma dinâmica de oferta e demanda positiva, com absorção líquida positiva nos últimos trimestres e baixa perspectiva de entrada de nova capacidade.. Acreditamos que o segmento trará uma resiliência adicional, em parte compensando o cenário mais desafiador para shoppings no curto prazo. Ressaltamos, porém, que o grau de incerteza em relação ao nível de atividade futura é alto. Portanto, acreditamos que o curto prazo ainda será de volatilidade para o setor.

Os principais temas

#1 PORTFÓLIO DE ESCRITÓRIOS DE PRIMEIRA LINHA, QUE DEVERÁ COMPENSAR O CENÁRIO DESAFIADOR PARA SHOPPINGS NO CURTO PRAZO

A CCP atua no segmento de shoppings (~60% do resultado operacional em 2019) e de escritórios (~40%). Dentro do segmento de escritórios, a empresa possui tanto ativos “Triple A”, ou AAA (padrão mais alto possível), como ativos “Classe A”. Os ativos AAA representam o grosso da receita de escritórios (próximo a 80% em 2019).

Esse conjunto de ativos não só é concentrado na cidade de São Paulo, como está localizado em um dos eixos com indicadores mais saudáveis da cidade. Os mercados em questão vem apresentando queda sequencial nas taxas de vacância e indicadores saudáveis de absorção líquida. Esperamos que essa conjuntura, aliada à alta qualidade do portfólio de escritórios AAA da CCP, resulte em um ambiente favorável para revisionais nos próximos anos.

Acreditamos que a materialização desse cenário se dará a partir do próximo ano principalmente, tendo em vista os desafios impostos pela disseminação da Covid-19. Clique aqui para acessar nossa última revisão setorial, bem como uma análise mais aprofundada sobre o setor de shoppings e sobre o portfólio das companhias sob cobertura. 

#2 GESTÃO ATIVA DO PORTFÓLIO PODE GERAR VALOR ADICIONAL

Um dos pilares estratégicos da companhia, além da operação dos ativos já existentes, é o de constantemente gerar valor via uma gestão ativa do portfólio. O foco para novas aquisições hoje está voltado para o segmento de escritórios. Com taxas de juros estruturalmente mais baixas e com a potencial retomada da atividade, vemos a empresa bem posicionada para se beneficiar de um ambiente mais propício para transações no setor. Soma-se a isso sua estrutura de capital robusta, baixa alavancagem e parceria com o CPPIB, que traz um fôlego adicional para a empresa.

#3 PORTFÓLIO DE SHOPPINGS EM MATURAÇÃO

Já o portfólio de Shoppings da CCP possui um perfil mais heterogêneo em termos de distribuição geográfica e público consumidor. Além disso, parte dos ativos ainda se encontra em estágio de maturação: 5 dos 7 shoppings foram inaugurados após 2012. Acreditamos que o portfólio se beneficiará dos indicadores mais positivos da frente macroeconômica nos próximos anos, mas devido ao perfil menos “defensivo”, esperamos um curto prazo desafiador.

Os principais riscos

Os principais riscos para a tese são:

  • Recuperação mais lenta que a esperada da atividade econômica;
  • Deterioração da saúde financeira dos lojistas;
  • Menor demanda por espaços no mercado corporativo; e
  • Aquisições e/ou projetos que destruam valor para a companhia.
  • Atividade mais fraca que a esperada poderia refletir negativamente nas vendas dos lojistas e no poder de barganha das administradoras de shoppings, resultando em níveis inferiores de aluguel. Além disso, a deterioração da saúde financeira dos lojistas representa um risco para a companhia, dado que pode resultar em maior inadimplência, maior necessidade de conceder descontos e uma maior taxa de vacância. O fato de o portfólio ser mais novo e menos defensivo torna esse risco maior em nossa visão. Juros mais altos que o esperado poderiam impactar o resultado financeiro e as condições de financiamento no futuro. Em relação aos escritórios, em um cenário em que a cultura de home office se torne mais disseminada, o poder de barganha da companhia com os locatários poderá se reduzir. Por fim, embora nosso modelo não contemple fusões e aquisições, operações a múltiplos desfavoráveis ou projetos fora do escopo guiado pela empresa podem gerar percepção de destruição de valor, dessa forma representando um risco para a tese.

    Diferentes premissas, diferentes cenários

    Cenário Pessimista

    Preço-alvo de R$ 11,0/ação. No cenário de stress assumimos: um risco-país 1,5 p.p. acima do cenário base e premissas operacionais mais fracas.

    Cenário Base

    Preço-alvo de R$ 20,0/ação. No cenário base assumimos: (i) CDS (risco-país) em 300, (ii) uma queda real no aluguel por m² entre 2022 e 2023 de 0,5% no portfólio de shoppings e (iii) crescimento real de 8% no aluguel por m² do portfólio de escritórios Triple A em 2021.

    Cenário Otimista

    Preço-alvo de R$ 32,0/ação. No cenário ótimo assumimos: um risco-país 1,5 p.p. abaixo do cenário base, e premissas operacionais mais fortes.

    O que é a CCP?

    A CCP (Cyrela Commercial Properties) é uma das principais empresas de locação, aquisição, venda, desenvolvimento e operação de imóveis comerciais do Brasil . Tem foco nos segmentos de edifícios corporativos de alto padrão e shopping centers, com investimentos nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Goiás e Bahia. Com mais de 17 anos de experiência no setor, a Companhia é resultado do spin-off realizado em 2007 das atividades relacionadas a imóveis comerciais da Cyrela Brazil Realty.

    Como chegamos no preço-alvo da CCP?

    O preço-alvo de R$ 20,0/ação  foi derivado utilizando o método DCF (Fluxo de Caixa Descontado), com base nas projeções de FCFF (fluxo de caixa livre para a empresa).

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A XP Investimentos se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo. A Avaliação Técnica e a Avaliação de Fundamentos seguem diferentes metodologias de análise. A Análise Técnica é executada seguindo conceitos como tendência, suporte, resistência, candles, volumes, médias móveis entre outros. Já a Análise Fundamentalista utiliza como informação os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. Desta forma, as opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadas as condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor, podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam identificar os movimentos mais prováveis dos preços dos ativos, com utilização de “stops” para limitar as possíveis perdas. O investimento em ações é indicado para investidores de perfil moderado e agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos Ação é uma fração do capital de uma empresa que é negociada no mercado. É um título de renda variável, ou seja, um investimento no qual a rentabilidade não é preestabelecida, varia conforme as cotações de mercado. O investimento em ações é um investimento de alto risco e os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, é feita neste material em relação a desempenhos. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, os eventos específicos da empresa e do setor podem afetar o desempenho do investimento, podendo resultar até mesmo em significativas perdas patrimoniais. A duração recomendada para o investimento é de médio-longo prazo. Não há quaisquer garantias sobre o patrimônio do cliente neste tipo de produto. O investimento em opções é preferencialmente indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. No mercado de opções, são negociados direitos de compra ou venda de um bem por preço fixado em data futura, devendo o adquirente do direito negociado pagar um prêmio ao vendedor tal como num acordo seguro. As operações com esses derivativos são consideradas de risco muito alto por apresentarem altas relações de risco e retorno e algumas posições apresentarem a possibilidade de perdas superiores ao capital investido. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. O investimento em termos é indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. São contratos para compra ou a venda de uma determinada quantidade de ações, a um preço fixado, para liquidação em prazo determinado. O prazo do contrato a Termo é livremente escolhido pelos investidores, obedecendo o prazo mínimo de 16 dias e máximo de 999 dias corridos. O preço será o valor da ação adicionado de uma parcela correspondente aos juros – que são fixados livremente em mercado, em função do prazo do contrato. Toda transação a termo requer um depósito de garantia. Essas garantias são prestadas em duas formas: cobertura ou margem. O investimento em Mercados Futuros embute riscos de perdas patrimoniais significativos, e por isso é indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. Commodity é um objeto ou determinante de preço de um contrato futuro ou outro instrumento derivativo, podendo consubstanciar um índice, uma taxa, um valor mobiliário ou produto físico. É um investimento de risco muito alto, que contempla a possibilidade de oscilação de preço devido à utilização de alavancagem financeira. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.

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