A Saga da Evergrande e seus impactos para o mercado imobiliário

No último mês vimos a gigante imobiliária chinesa Evergrande dominando o noticiário e o humor dos mercados ao redor do mundo, levantando temores de contágio que alguns compararam à crise do Lehman Brothers nos EUA em 2008. Apesar de algumas (poucas) semelhanças com o Lehman em 2008, as diferenças se destacam e nos levam a crer que as consequências serão de menor proporção no mundo, mas com mudanças relevantes para o setor na China – em linha com as diretrizes do Governo Chinês.

A Evergrande é a segunda maior incorporadora da China – mercado bastante fragmentado – com uma participação de mercado próxima de 4%. Com foco em cidades menores (tier 2), a companhia atua em cerca de 280 cidades através de 1.300 empreendimentos em construção, e possui mais 200 mil funcionários diretos. Fundada em 1996, seu crescimento foi exponencial e acelerado, fazendo quem que o conglomerado expandisse seus negócios para outros setores como de veículos elétrico, mídia, alimentos, entre outros.

Vale relembrar como a Evergrande chegou a essa situação, sendo ocasionada pela própria estratégia da companhia – através de seu crescimento acelerado e muito baseado em alto endividamento – que se tornou problemática quando o governo começou a impor limitações de alavancagem sob a política das Três Linhas Vermelhas, que basicamente restringe incorporadores mais endividados de assumir novas dívidas.

Com a entrada em vigor dessas diretrizes, a situação da Evergrande se deteriorou, uma vez que seu balanço não permite uma expansão no endividamento e ela tem vencimentos relevantes a serem pagos. Além disso, tem inúmeros empreendimentos que dependem de endividamento para serem concluídos e entregues, o que pode ter impacto para milhares de pessoas, além de toda a cadeia de geração de empregos alimentada por suas atividades. Em um eventual colapso da companhia, além dos impactados diretamente por suas atividades – compradores, fornecedores e os bancos credores -, seus problemas financeiros afetariam também o mercado de dívidas corporativas, como detentores de títulos não apenas na China, mas também espalhados por outros países.

Tal cenário vai basear a decisão do governo chinês, se intervém e evita a quebra da incorporadora, ou se lava as mãos, afastando a ideia de “too big to fail” e reduzindo o risco de grandes conglomerados acreditarem que podem especular à vontade.

Aqui, vale ressaltar as grandes diferenças do caso Lehman e da Evergrande, começando pela natureza do governo chinês, com uma presença extremamente forte do estado na economia. Essas medidas foram impostas para frear o crescimento do setor, assim como os preços dos imóveis, ampliando o acesso das famílias a esses bens.

Os incorporadores chineses pegaram muito dinheiro emprestado na última década para financiar sua expansão, resultando em altos níveis de endividamento, movimento que o governo chines agora tenta frear. Embora as repercussões no setor imobiliário em geral na China e em Hong Kong tenham sido graves, os danos foram mais limitados a Evergrande e incorporadores com níveis excessivos de alavancagem.

Ao contrário do episódio do Lehman, que também foi uma crise para todo o sistema bancário dos EUA à medida que a abundância de “empréstimos mentirosos” e outros produtos de alto valor (+95% do valor do bem financiado) começaram a ruir, a questão de Evergrande é mais limitada em escopo e impacto – os proprietários de residências na China podem pedir emprestado apenas 50-70% do preço de compra de seus imóveis. Boa parte da dívida da companhia está nos bancos, que são controlados pelo governo. Evergrande representa apenas 0,15% e 2,66% dos empréstimos bancários e fiduciários do sistema da China, sem bancos grandes com exposição direta significativa.

Olhando para o setor e o cenário afrente, no curto prazo, um incorporador com um balanço fraco e exposição considerável a cidades menores pode precisar ajustar os preços dos imóveis para impulsionar as vendas e aumentar sua posição de caixa. As novas diretrizes podem também estimular ondas de vendas de ações e desinvestimentos de linhas de negócio não essenciais, assim como temos visto a Evergrande fazer. A longo prazo, o cenário pode forçar os incorporadores a alocar mais a propriedades não residenciais, como escritórios e varejo, além de adotar níveis de alavancagem mais saudáveis.

Em momentos de crise sempre surgem oportunidades, e dessa vez não parece ser diferente. O mau humor e a volatilidade causados pela situação com a incorporadora chinesa contaminaram os mercados globalmente, mas principalmente na Ásia, refletindo nos preços dos ativos listados. Atualmente exitem boas companhias a preços extremamente atrativos, sendo avaliadas abaixo dos níveis de 2008 e com grandes descontos em relação aos seus portfólios – mas o momento ainda exige cautela.

Caso queiram saber mais sobre o assunto, a JLP realizou um webinar sobre a Evergrande e está disponível no link abaixo:

Sobre a JLP

A JLP Asset Management é uma gestora global de Real Estate. Sediada em Nova York e com escritórios em Amsterdã, São Paulo e Singapura, a JLP tem mais de R$ 3 bilhões em ativos sob gestão, com atuação em estratégias Long-Only de Listed Real Estate (REITs e property companies listadas).

Liderada por Jim Rehlaender (CEO & CIO com +37 anos de experiência), um dos precursores do mercado de Listed Real Estate, a equipe de investimento tem décadas de experiência no setor, tendo atravessado inúmeros ciclos econômicos entregando resultados consistentes ao longo dos últimos 15 anos. Estratégia de investimento baseada em uma análise fundamentalista, com portfólios concentrados de alta convicção de empresas de alta qualidade, com modelo de negócio sustentável e com altas barreiras de entrada.

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