A Carteira Fundamentalista de Fundos Imobiliários XP é composta por 16 ativos de perfil defensivo e tem como objetivo superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Sua composição é revisada mensalmente pelos analistas da equipe, podendo ou não sofrer alterações a cada mês. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Cenário econômico
No cenário internacional, outubro foi marcado por maior cautela nos mercados. O Federal Reserve pausou o ciclo de alta de juros, mas com tom mais duro no comunicado, e o mercado segue esperando nova alta em dezembro. Os juros longos recuaram, com a Treasury de 10 anos (título do Tesouro americano) voltando para perto de 5%. Na geopolítica, os conflitos no Oriente Médio e entre Rússia e Ucrânia seguem sem sinal de fim, mantendo o petróleo Brent acima de US$ 100 por barril.
A inteligência artificial seguiu no centro das atenções, com o mercado questionando se as empresas do setor conseguirão sustentar o ritmo de investimentos. Resultados abaixo do esperado e o fluxo de caixa negativo de grandes empresas de tecnologia levaram a uma forte correção dos semicondutores e a uma migração para setores mais defensivos, como energia, saúde e ações pagadoras de dividendos.
No Brasil, o resultado do segundo turno elevou o prêmio de risco, ou seja, o retorno extra que o investidor exige para aplicar no país. Os juros futuros subiram, a bolsa caiu e o real se desvalorizou, com o dólar na região de R$ 5,30 a R$ 5,35. O ponto de partida já era desafiador, com atividade desacelerando e déficit fiscal persistente.
A inflação de curto prazo segue pressionada por alimentos, combustíveis e petróleo elevado. Por outro lado, a balança comercial forte e o investimento estrangeiro direto elevado ajudam a evitar uma piora maior do câmbio. Daqui para frente, a definição da equipe econômica e das primeiras propostas fiscais será determinante para a percepção de risco.
No campo dos indicadores econômicos, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15) apresentou alta de 0,32% em outubro, 0,38 ponto percentual (p.p.) abaixo da taxa registrada em setembro (0,70%). No ano, o IPCA-15 acumula alta de 4,15% e, em 12 meses, de 4,62%, acima dos 4,47% observados nos 12 meses imediatamente anteriores. O Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M) registrou alta de 1,47% em outubro, desacelerando em relação à alta de 1,57% de setembro. Com esse resultado, o índice passa a acumular alta de 4,97% no ano e de 5,24% em 12 meses. Já o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M) registrou alta de 0,35% em outubro, acima da taxa de 0,25% observada no mês anterior. Com este resultado, a taxa acumulada em 12 meses atingiu 6,75%, acima dos 6,58% registrados em outubro de 2025.
Após as eleições, a redução das expectativas de uma inflexão fiscal relevante nos próximos anos levou o mercado a reprecificar os ativos domésticos, elevando os juros e os prêmios de risco e tornando o ambiente de curto prazo mais desafiador. Com isso, o IFIX registrou sua sexta queda mensal consecutiva (-2,9%), levando o desempenho acumulado no ano para -3,4%. Além disso, a inflação segue como ponto de atenção, enquanto o espaço para cortes adicionais da Selic permanece limitado.
Na ausência de uma sinalização concreta de ajuste fiscal, acreditamos que o mercado deva permanecer, nos próximos meses, em um ambiente de juros futuros elevados e inflação pressionada, historicamente mais adverso para os fundos imobiliários.
Por outro lado, esse movimento ampliou os descontos da classe. Após as recentes quedas, o IFIX passou a negociar com deságio de aproximadamente 12% em relação ao valor patrimonial, patamar elevado frente à média histórica. Entre os principais segmentos, os fundos de recebíveis negociam com desconto médio de cerca de 6,4%, enquanto os FIIs de tijolo e os FOFs/multiestratégia apresentam deságios mais expressivos, de 14,4% e 13,6%, respectivamente. Esses níveis se tornam ainda mais significativos ao considerarmos que os valores patrimoniais já refletem a alta das NTN-Bs nos últimos anos, cujas taxas seguem em patamares historicamente elevados.
Em termos de posicionamento, mantemos preferência por fundos de recebíveis com perfil de risco baixo a moderado, que tendem a apresentar melhor desempenho relativo nesse ambiente. Essa vantagem decorre da menor sensibilidade aos juros futuros e da capacidade de repassar mais rapidamente a inflação e os juros elevados aos rendimentos, beneficiando tanto os fundos expostos a CRIs atrelados ao IPCA quanto aqueles com maior exposição ao CDI. Ainda assim, os descontos expressivos dos FIIs de tijolo e dos FOFs/multiestratégia, aliados aos sólidos fundamentos dos segmentos subjacentes, justificam a manutenção de exposição a essas subclasses, ainda que de forma mais moderada.
Do ponto de vista histórico, o IFIX tende a apresentar retornos médios crescentes ao longo dos doze meses subsequentes às eleições, ainda que com elevada dispersão entre as poucas amostras analisadas (link). À luz dos acontecimentos recentes, acreditamos que o mercado possa estar seguindo trajetória semelhante à observada em 2014 e 2022, com desempenho de curto prazo pressionado pela revisão de expectativas, mas com potencial de acomodação nos meses seguintes. A intensidade de uma eventual correção adicional, bem como da recuperação posterior, dependerá, em grande medida, do espaço para a queda dos juros no Brasil, reforçando nossa postura mais seletiva no cenário atual.
Em momentos como o atual, de maior volatilidade e desempenho aquém do esperado, reduzir a exposição pode parecer a decisão mais prudente. No entanto, o sucesso dessa estratégia exige acertar não apenas o momento da venda, mas também o da recompra. Essa segunda decisão costuma ser a mais difícil, já que as recuperações tendem a começar quando o cenário ainda parece desfavorável e a ocorrer de forma rápida e concentrada em poucos pregões. Assim, esperar que os riscos se dissipem para voltar a investir pode significar abrir mão de parte relevante da valorização (link). Por isso, seguimos defendendo uma alocação estrutural na classe, sustentada por rendimentos atrativos, fundamentos sólidos e descontos elevados. Confira a análise completa sobre nosso posicionamento no atual contexto de mercado clicando aqui.
2. Performance e resultados do mês
Em outubro, a carteira recuou 3,2%, ante queda de 2,9% do IFIX. Além disso, entregou dividend yield mensal de 1,05%, equivalente a 12,6% ao ano. Com isso, acumula valorização de 2,3% nos últimos 12 meses, o que representa 159% do desempenho do IFIX no período.
Data Base: índice até fechamento 30/10/2026.
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3. Racional da alocação
Fundos de Recebíveis (46,25% da carteira): Apesar da expectativa de menor distribuição em 2026, seguimos construtivos nos fundos de recebíveis, que continuam oferecendo perfil defensivo em um ambiente doméstico e global volátil. Os fundos atrelados ao CDI seguirão atrativos com a Selic em dois dígitos, enquanto aqueles indexados ao IPCA oferecem proteção inflacionária e podem se beneficiar de uma eventual queda nas taxas das NTN‑Bs. Além disso, o segmento permanece negociado com desconto médio em relação ao valor patrimonial e segue entregando rentabilidades competitivas. Nesse contexto, os fundos com risco de crédito de baixo a moderado devem continuar desempenhando papel relevante na composição das carteiras.
Ativos logísticos (19,75% da carteira): O mercado de galpões segue aquecido, mantendo a taxa de vacância em mínimas históricas no Brasil, impulsionado principalmente pelo avanço do e-commerce. Acreditamos que essa dinâmica deve continuar ao longo de 2026, beneficiando os fundos logísticos, que já operam com vacância reduzida e vêm aplicando reajustes consistentes nos valores de locação — fatores que devem seguir sustentando resultados operacionais sólidos.
Lajes Corporativas (3,5% da carteira): O mercado de escritórios em São Paulo segue em recuperação, impulsionado pela retomada do trabalho presencial. Esse movimento tem elevado os níveis médios de ocupação a patamares mais saudáveis e melhorado a performance operacional de diversos fundos, especialmente aqueles com portfólios de maior qualidade. Para 2026, mantemos uma visão positiva para o segmento, reforçada pelo seu desconto ainda significativo. Seguimos com preferência por fundos expostos às regiões primárias da capital paulista.
Shopping Center (13,5% da carteira): A ocupação média dos fundos sob nossa cobertura atingiu 96,3% em 2025, enquanto a inadimplência líquida e os descontos permaneceram em níveis saudáveis, refletindo a boa saúde financeira dos lojistas. Mantemos uma visão positiva para esses fundos em 2026, ainda que com expectativa de resultados mais moderados. O segmento segue atrativo, negociando com prêmio de risco elevado e desconto em relação ao valor patrimonial. Preferimos fundos com shoppings consolidados e voltados ao público A/B.
FOF/Multiestratégia (17,0% da carteira): Os FOFs e os fundos multiestratégia podem se destacar entre os principais beneficiários de um eventual bom desempenho dos FIIs ao longo do ano, dada sua maior sensibilidade às condições de mercado. Acreditamos, portanto, que esses veículos devem desempenhar papel relevante nas carteiras. Nossa visão construtiva é apoiada pelo nível ainda atrativo de preços, que sustenta dividend yields competitivos e um elevado duplo desconto. O principal ponto de atenção, contudo, é a maior volatilidade desses fundos em um ambiente de incertezas. Por isso, iniciamos o ano com alocação alvo reduzida e preferência por aqueles com maior exposição a crédito.
