JSRE11 conclui aquisição das Torres I e II do WTorre Nações Unidas

O JS Real Estate Multigestão (JSRE11) é um fundo imobiliário focado na aquisição e exploração de ativos corporativos de alto padrão construtivo, com o objetivo de gerar renda recorrente e ganho de capital para os cotistas.

Seu portfólio é composto majoritariamente por lajes corporativas localizadas em regiões consolidadas da cidade de São Paulo, com gestão voltada à captura de valor por meio de locações, renegociações contratuais e reciclagem de ativos.

O que há de novo?

Em fato relevante divulgado ao mercado, o fundo comunicou a conclusão da aquisição indireta de 100% das Torres I e II do Complexo WTorre Nações Unidas, localizado na Avenida Dra. Ruth Cardoso (antiga Avenida das Nações Unidas), às margens do Rio Pinheiros, em São Paulo. A operação foi realizada por meio do JS Renda Imobiliária (JSRI), veículo cujas cotas subordinadas pertencem integralmente ao JSRE11, totalizando R$ 580 milhões, o equivalente a R$ 15.140 por m².

Figura 1 – Estrutura JSRE11

As duas torres somam 38,4 mil m² de área bruta locável (ABL), 966 vagas de estacionamento e 15 locatários. O pagamento foi estruturado em uma parcela à vista, paga pelo JSRI, e outra com vencimento em até seis meses. Com a conclusão da operação, a ABL própria do JSRE11 passa a ser de aproximadamente 200 mil m², dos quais 99% estão concentrados na cidade de São Paulo.

Figura 2 – WT Nações Unidas I

Figura 3 – WT Nações Unidas II

Nossa Visão:

Avaliamos a transação como positiva para o JSRE11, tanto sob a perspectiva qualitativa quanto financeira, embora esta última esteja condicionada a determinados fatores.

A aquisição adiciona ao portfólio ativos corporativos AA localizados em uma das principais regiões do mercado de escritórios de São Paulo, além de ampliar a exposição do fundo a um complexo já conhecido pela gestão, uma vez que o JSRE11 já detinha participação relevante na Torre III (64,3%). Adicionalmente, os imóveis contam com localização estratégica, com acesso às avenidas Faria Lima, Berrini e Rebouças, além de infraestrutura completa de transporte público, situando-se praticamente ao lado da Linha 4 do Metrô, da Linha 9 da CPTM e do Terminal Pinheiros de ônibus.

Figura 4 – Localização Geográfica

A transação também promove uma melhora relevante na diversificação do portfólio. Com a incorporação das Torres I e II do WTorre Nações Unidas, o número de inquilinos passa de 79 para 114, enquanto a concentração por ativo é substancialmente reduzida. O maior imóvel do fundo, que ao final de 2025 representava 46% da ABL, passa a responder por aproximadamente 18% do total após a aquisição, resultando em uma carteira de imóveis mais equilibrada.

Figura 5 – Diversificação da Carteira por Setor de Atuação (% ABL)

Figura 6 – Composição da Carteira por Ativo (% ABL)

Sob a ótica quantitativa, a compra foi realizada por R$ 15.140 por m², com cap rate de entrada de 6,7%, sendo 6,2% na Torre I e 6,8% na Torre II. Avaliamos esse patamar de cap rate como pouco atrativo sob diferentes métricas de comparação. Por outro lado, entendemos que parcela relevante do racional econômico da transação está associada a potenciais ganhos que poderão ser capturados ao longo dos próximos anos. Isso porque, atualmente, as duas torres estão locadas a valores cerca de 50% inferiores aos praticados no mercado da região. O aluguel vigente é de apenas R$ 84,0 por m², enquanto Pinheiros encerrou o 2T26 com aluguel médio pedido de aproximadamente R$ 166 por m², segundo levantamento da Buildings (link).

Sendo assim, a convergência dos aluguéis para a média praticada no mercado local poderá elevar o cap rate de aquisição para um patamar estabilizado entre 11% e 13% nos próximos anos, nível que consideramos bastante atrativo para esse perfil de imóvel. Entendemos que essa projeção é factível, desde que a recuperação do mercado corporativo paulistano se mantenha, principalmente em razão de três fatores:

1. A Torre III, também integrante do portfólio do JSRE11, já opera com aluguéis entre R$ 140 e R$ 170 por m²;
2. A dinâmica comercial de Pinheiros tem sido favorecida pelo movimento de flight-to-price proveniente da Faria Lima e de seu entorno, impulsionado pela diferença entre os valores de locação praticados nas duas regiões. Atualmente, a vacância física da região é de apenas 7,3% (ante 9,4% no 1T26), patamar que, historicamente, amplia o poder de barganha dos proprietários; e
3. A atividade construtiva da região de Pinheiros segue saudável e não representa risco de excesso de oferta no curto prazo, diante da perspectiva de entrega de 108 mil m² em novos empreendimentos, dos quais 24% têm conclusão prevista apenas para o final de 2029, enquanto aproximadamente 44% já se encontram pré-locados.

Figura 7 – Mercado de Lajes em Pinheiros

A gestão também divulgou projeções atualizadas para a distribuição de rendimentos do JSRE11 nos próximos anos. No cenário-base, os rendimentos poderão evoluir dos atuais R$ 0,48 por cota para R$ 0,63 por cota até dezembro de 2029, o que representa um potencial de crescimento de aproximadamente 31%. A projeção também contempla a elevação da distribuição para R$ 0,52 por cota em dezembro de 2026 (+8,3% em relação ao patamar atual), o que elevaria o dividend yield do ativo para 10,5% em termos anualizados, considerando o preço atual de R$ 59,44 por cota.

As estimativas consideram como premissas: (i) inflação de 4,5% a.a., acrescida de ganho real nos aluguéis até sua convergência aos valores praticados no mercado regional; (ii) redução gradual da vacância física do portfólio para um patamar estabilizado de 3% (ante 7,6% atualmente); e (iii) a distribuição, pelo JSRI ao JSRE11, de aproximadamente 95% do resultado apurado no período, contribuindo para o aumento recorrente do FFO consolidado do JSRE11.

Ainda assim, embora o potencial de evolução dos aluguéis das torres adquiridas possa elevar o cap rate estabilizado para até 13% no cenário projetado, o retorno inicial da operação permanece significativamente inferior. Como os cotistas do JSRE11 têm direito apenas ao resultado residual após o pagamento-alvo da cota sênior equivalente a IPCA + 8,75% a.a., a aquisição a um cap rate de 6,7% reduz, no curto prazo, a parcela do resultado destinada à cota subordinada. Como consequência, o resultado gerado pela cota subordinada do JSRI é reduzido de R$ 0,13 para R$ 0,06 por cota, antes de retomar sua trajetória de crescimento. Embora essa dinâmica não deva gerar impactos negativos sobre a distribuição de rendimentos do JSRE11 no curto prazo, trata-se de um ponto que merece acompanhamento.

Figura 8 – Rendimento por Cota: Realizado e Cenários Futuros

Figura 9 – Tabela de Resultados Projetados

Portanto, os potenciais benefícios da transação permanecem condicionados à materialização das premissas operacionais projetadas pela gestão, incluindo a execução bem-sucedida da estratégia comercial, por meio de renovações e revisões contratuais, bem como a uma evolução favorável do mercado de escritórios nos próximos anos. Dessa forma, embora nossa leitura inicial da aquisição seja positiva, entendemos que essa ressalva merece destaque.

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