A Carteira Fundamentalista de Fundos Imobiliários XP é composta por 16 ativos de perfil defensivo e tem como objetivo superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Sua composição é revisada mensalmente pelos analistas da equipe, podendo ou não sofrer alterações a cada mês. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Cenário econômico
No cenário internacional, maio foi marcado pela expectativa em torno de um possível acordo entre Estados Unidos e Irã para encerrar o conflito no Oriente Médio. Apesar de o anúncio não ter se concretizado, a aposta num desfecho de curto prazo sustentou o apetite ao risco no exterior, com sinais de flexibilização do tráfego no Estreito de Ormuz contribuindo para a queda de cerca de 17% nos preços do petróleo no mês.
O movimento favoreceu uma rotação de fluxo de volta para os Estados Unidos, com forte valorização das bolsas americanas, especialmente no setor de tecnologia. O Nasdaq subiu 8,36% no mês, enquanto o S&P 500 avançou 5,15% e o Dow Jones, 2,78%. Outras praças com exposição a tecnologia também se beneficiaram, como o índice sul-coreano Kospi, que avançou 28%. Apesar do alívio nos preços do petróleo, leituras elevadas de inflação ao produtor em abril em diversos países reforçaram a cautela dos bancos centrais quanto ao ritmo de cortes de juros à frente.
No Brasil, o mês foi mais desafiador para os ativos locais. O Ibovespa recuou 7,2% e o dólar à vista subiu 1,82% no período, refletindo a reprecificação dos juros globais e um fluxo cambial negativo, com a aproximação do calendário eleitoral também contribuindo para uma maior volatilidade. Na curva de juros futuros, observou-se um movimento de ganho de inclinação: enquanto a ponta curta recuou, o trecho longo abriu cerca de 15 pontos, refletindo o questionamento dos agentes quanto à magnitude do ciclo de cortes da Selic.
No campo da atividade, o PIB do primeiro trimestre cresceu 1,1% na comparação com o trimestre anterior, sustentado por estímulos fiscais relevantes em ano eleitoral. As projeções para o IPCA de 2026 vêm sendo revisadas para cima, em meio a fatores globais e pressões em itens como alimentos. Nesse ambiente, esperamos a Selic em 13,75% ao fim do ano, com mais três cortes de 0,25 ponto percentual até as eleições, e a atividade próxima do potencial reduz ainda mais o espaço do Copom para cortes mais agressivos no curto prazo.
No campo dos indicadores econômicos, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15) foi de 0,62% em maio, ficando 0,27 ponto percentual (p.p.) abaixo da taxa de abril (0,89%). No ano, o IPCA-15 acumula alta de 3,02% e, em 12 meses, de 4,64%, acima dos 4,37% observados nos 12 meses imediatamente anteriores. O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) subiu 0,84% em maio. Com este resultado, o índice acumula alta de 3,79% no ano e 1,95% em 12 meses. Já o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M) registrou alta de 0,77% em maio, abaixo da taxa de variação de 1,04% observada no mês anterior. A tendência de aumento nos custos do setor de construção é reforçada pela taxa acumulada em 12 meses, que atingiu 6,82%.
O aumento da aversão ao risco foi o principal destaque de maio, período em que o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) registrou queda acumulada de 1,33%. O movimento refletiu não apenas as indefinições do conflito no Oriente Médio e seus efeitos sobre a dinâmica inflacionária e a condução da política monetária doméstica, mas também as incertezas associadas ao ambiente eleitoral brasileiro. Nesse contexto, observou-se forte abertura das curvas de juros no Brasil, tanto nominal quanto real, o que também contribuiu para o desempenho negativo dos fundos imobiliários no período.
Além dos fatores mencionados, entendemos que o movimento de correção dos fundos imobiliários na primeira metade do mês também refletiu a defasagem característica da classe em relação a outros ativos domésticos que já haviam passado por ajustes em abril, como o Ibovespa e o índice Small Caps. Adicionalmente, avaliamos que esse movimento pode ter sido intensificado pelo fato de muitos FIIs terem encerrado o mês anterior em níveis de precificação mais ajustados, o que favoreceu a realização de lucros — especialmente por investidores institucionais, como FOFs e fundos multiestratégia — em meio ao aumento das incertezas e à redução do prêmio de risco da classe em relação à NTN-B de longo prazo.
O desempenho mensal negativo foi impulsionado, sobretudo, pelos fundos mais sensíveis às taxas de juros futuros e às condições de mercado, com destaque para os FOFs e os fundos multiestratégia, que registraram queda média de 1,04% no mês, em razão de seu maior beta. Com isso, esses fundos passaram a negociar com descontos médios mais atrativos e prêmio de risco acima da média histórica. Os fundos de tijolo recuaram 2,07%, pressionados principalmente pelos segmentos de lajes corporativas (-3,48%) e shoppings (-2,63%).
No segmento de shoppings, esperamos um ambiente de resultados operacionais moderados no curto prazo, em linha com a expectativa de desaceleração do ritmo das vendas no varejo. Ainda assim, projetamos que os fundos de maior qualidade continuarão a apresentar custos de ocupação saudáveis, baixa vacância e geração de valor por meio da reciclagem de portfólio. Adicionalmente, esperamos impactos positivos nos aluguéis mínimos, impulsionados por reajustes atrelados a índices gerais de preços (IGPs), que voltaram a apresentar dinâmica positiva diante da recente pressão inflacionária.
O segmento de logística (-0,94%) registrou queda mais contida, apesar de também apresentar prêmio de risco mais comprimido — comportamento que, em nossa avaliação, reflete um momento operacional bastante favorável, com vacância em nível nacional em mínimas históricas e reajustes de aluguéis, em muitos casos, acima da inflação.
Os fundos de recebíveis (-0,57%) registraram a queda mais contida entre os segmentos que compõem o IFIX, refletindo, em nossa avaliação, seu perfil mais defensivo e menor sensibilidade aos movimentos da curva de juros. Além disso, entendemos que esses fundos tendem a ser beneficiados por um ambiente de juros elevados por período prolongado e inflação corrente pressionada, com destaque para aqueles indexados ao IPCA+, que devem capturar uma inflação mais elevada em seus rendimentos nos próximos meses.
No entanto, mantemos preferência por fundos com perfil de risco de baixo a intermediário, por entendermos que os de perfil mais arrojado (high yield) não apresentam assimetria favorável, considerando o cenário ainda desafiador para suas operações.
2. Performance e resultados do mês
Em maio, a carteira registrou queda de 0,64%, superando o IFIX, que recuou 1,33% no período. Além disso, apresentou dividend yield mensal de 0,94%, equivalente a 11,3% em termos anualizados. Com isso, a carteira acumula valorização de 15,1% nos últimos 12 meses, correspondente a 125% do IFIX e a 104% do CDI no mesmo período.
Data Base: índice até fechamento 29/05/2026.
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3. Racional da alocação
Fundos de Recebíveis (41,0% da carteira): Apesar da expectativa de menor distribuição em 2026, seguimos construtivos nos fundos de recebíveis, que continuam oferecendo perfil defensivo em um ambiente doméstico e global volátil. Os fundos atrelados ao CDI seguirão atrativos com a Selic em dois dígitos, enquanto aqueles indexados ao IPCA oferecem proteção inflacionária e podem se beneficiar de uma eventual queda nas taxas das NTN‑Bs. Além disso, o segmento permanece negociado com desconto médio em relação ao valor patrimonial e segue entregando rentabilidades competitivas. Nesse contexto, os fundos com risco de crédito de baixo a moderado devem continuar desempenhando papel relevante na composição das carteiras.
Ativos logísticos (19,0% da carteira): O mercado de galpões segue aquecido, mantendo a taxa de vacância em mínimas históricas no Brasil, impulsionado principalmente pelo avanço do e-commerce. Acreditamos que essa dinâmica deve continuar ao longo de 2026, beneficiando os fundos logísticos, que já operam com vacância reduzida e vêm aplicando reajustes consistentes nos valores de locação — fatores que devem seguir sustentando resultados operacionais sólidos.
Híbridos (1,5% da carteira): Por possuírem mandatos de investimento mais amplos e flexíveis, acreditamos que os fundos imobiliários híbridos continuam sendo uma opção atrativa para a composição de uma carteira focada na geração de renda.
Lajes Corporativas (6,5% da carteira): O mercado de escritórios em São Paulo segue em recuperação, impulsionado pela retomada do trabalho presencial. Esse movimento tem elevado os níveis médios de ocupação a patamares mais saudáveis e melhorado a performance operacional de diversos fundos, especialmente aqueles com portfólios de maior qualidade. Para 2026, mantemos uma visão positiva para o segmento, reforçada pelo seu desconto ainda significativo. Seguimos com preferência por fundos expostos às regiões primárias da capital paulista.
Shopping Center (14,0% da carteira): A ocupação média dos fundos sob nossa cobertura atingiu 96,3% em 2025, enquanto a inadimplência líquida e os descontos permaneceram em níveis saudáveis, refletindo a boa saúde financeira dos lojistas. Mantemos uma visão positiva para esses fundos em 2026, ainda que com expectativa de resultados mais moderados. O segmento segue atrativo, negociando com prêmio de risco elevado e desconto em relação ao valor patrimonial. Preferimos fundos com shoppings consolidados e voltados ao público A/B.
Multiestratégia (18,0% da carteira): Os FOFs e os fundos multiestratégia podem se destacar entre os principais beneficiários de um eventual bom desempenho dos FIIs ao longo do ano, dada sua maior sensibilidade às condições de mercado. Acreditamos, portanto, que esses veículos devem desempenhar papel relevante nas carteiras. Nossa visão construtiva é apoiada pelo nível ainda atrativo de preços, que sustenta dividend yields competitivos e um elevado duplo desconto. O principal ponto de atenção, contudo, é a maior volatilidade desses fundos em um ambiente de incertezas. Por isso, iniciamos o ano com alocação alvo reduzida e preferência por aqueles com maior exposição a crédito.
