Transação do shopping Jardim Sul entre PMLL11 e HGBS11 no radar

Constituído em dezembro de 2017, o Patria Malls é um fundo imobiliário voltado ao segmento de shopping centers no Brasil. Seu objetivo é gerar renda por meio da exploração imobiliária de participações minoritárias nesses empreendimentos, além de buscar ganhos de capital com a venda dos ativos. Atualmente, o fundo conta com um portfólio de 15 shoppings, predominantemente direcionados ao público de média e baixa renda.

O que há de novo?

No dia 31 de março, o Pátria Malls (PMLL11) e o Hedge Brasil Shopping (HGBS11) firmaram um Memorando de Entendimentos para a venda de uma participação de 19% no Shopping Jardim Sul, na qual o PMLL11 atuará como comprador e o HGBS11 como vendedor. O valor total da transação é de R$ 128 milhões, estruturado da seguinte forma:

• R$ 64 milhões (50% do valor total) pagos em moeda corrente, sendo:
  • R$ 12,8 milhões pagos na data de fechamento do acordo;
  • R$ 25,6 milhões pagos em até 12 meses após a confirmação do acordo, sujeitos à correção do IPCA;
  • R$ 25,6 milhões pagos em até 18 meses após o fechamento do acordo, também sujeitos à correção pelo IPCA;
• R$ 64 milhões (50% remanescente) pagos em dinheiro ou compensados por meio da subscrição, pelo vendedor (HGBS11), de novas cotas do PMLL11.

Vale destacar que a conclusão da transação ainda depende de condições precedentes usuais para este tipo de transação.

Sobre o ativo:

Inaugurado em 1990 e com 28.739 m² de ABL distribuídos em mais de 170 lojas, o Shopping Jardim Sul está localizado no bairro do Morumbi, uma das regiões com maior renda per capita da cidade de São Paulo e forte presença dos públicos A e B, o que favorece o ativo em função de um mercado consumidor de alto poder aquisitivo. Com cerca de 300 mil visitantes por mês e taxa de ocupação de 97,2%, o empreendimento é consolidado em sua área de influência, refletindo sólidos indicadores operacionais. Além disso, a operação é administrada pela Ancar Ivanhoe, uma das maiores administradoras de shopping centers do Brasil, que assumiu a gestão recentemente como parte de sua estratégia de expansão no mercado paulista.

Figura 1: Informações sobre o ativo no portfólio do HGBS11

Figura 2: Shopping Jardim Sul

Nossa visão

Para o PMLL11:

Avaliamos que a transação apresenta viés positivo no âmbito qualitativo para o Pátria Malls, embora tenha viés neutro do ponto de vista quantitativo.

No campo qualitativo, destacamos que o ativo é um shopping consolidado em sua região de influência, com elevada resiliência mesmo em cenários econômicos mais desafiadores e indicadores operacionais sólidos, superiores aos do atual portfólio do PMLL11 (figura 3). Acreditamos, ainda, que esses fatores estão alinhados à estratégia da nova gestão, que busca ampliar a exposição do fundo a shoppings de elevada qualidade — movimento já observado na aquisição do RBR Malls (clique aqui para mais informações).

Figura 3: Estimativa de crescimento do NOI/m² projetado para 2026 (R$/m²)

(1) No cálculo, consideramos o NOI/m² do Jardim Sul em 2025, projetando um crescimento de 4,5%.

Sob a ótica quantitativa, o cap rate da transação gira em torno de 7,7%, considerando o resultado operacional do ativo nos últimos 12 meses — patamar relativamente em linha com o mercado para shoppings dessa categoria, mas inferior ao cap rate atual do PMLL11, o que pode gerar algum efeito dilutivo na rentabilidade de curto prazo do fundo.

Por outro lado, a estrutura de pagamento negociada tende a mitigar temporariamente esse efeito, em função do mecanismo de seller finance, pelo qual o comprador tem direito a 100% do resultado da participação adquirida, mesmo tendo desembolsado apenas a parcela à vista. Segundo a gestão, esse mecanismo pode gerar um yield projetado de 11,6% a.a. nos dois primeiros anos após a aquisição. Para o período subsequente, o yield estabilizado projetado pela gestora permanece em patamar atrativo, em torno de 9,1% a.a., considerando o potencial de crescimento real do empreendimento.

Para o HGBS11:

Avaliamos a operação como positiva. Além do ganho de capital de R$ 0,12 por cota, passível de distribuição, e do reforço de caixa, o cap rate de 7,7% é inferior ao cap rate implícito ao qual o fundo negocia atualmente (~9,6%), o que adiciona valor aos cotistas. Adicionalmente, como a venda foi realizada com prêmio de 16,9% sobre o valor do laudo de avaliação do ativo, uma vez concluída, a transação deve elevar em 2,9% a cota patrimonial do fundo, após a remarcação da participação remanescente pelo valuation da transação.

Por fim, apesar do ganho de capital gerado com a transação, não projetamos mudanças no patamar de distribuição do HGBS11, que deve permanecer em torno de R$ 0,17 por cota neste primeiro semestre, sustentado pelas reciclagens recentes, com destaque para a venda do I Fashion Outlet Novo Hamburgo.

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