A Carteira Fundamentalista de Fundos Imobiliários XP é composta por 14 ativos de perfil defensivo e tem como objetivo superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Sua composição é revisada mensalmente pelos analistas da equipe, podendo ou não sofrer alterações a cada mês. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Cenário econômico
No cenário internacional, em outubro, os mercados globais mantiveram um viés positivo, com destaque para os emergentes, impulsionados pelo corte de juros nos EUA e menor tensão comercial. A bolsa americana seguiu forte, apoiada pela temática de inteligência artificial.
Na maior economia do mundo, o Banco Central (Fed) cortou os juros em 0,25 ponto percentual pela segunda vez, ajustando a faixa para 3,75% a 4,00 ao ano. O comunicado do Fed manteve o tom cauteloso apontando crescimento moderado, inflação elevada e sinais de enfraquecimento no mercado de trabalho. A surpresa ficou por conta da divergência entre os membros do FOMC sobre os próximos passos, o que aumentou a incerteza e reduziu a expectativa de novo corte na reunião de dezembro.
No Brasil, outubro foi marcado por duas fases distintas. Na primeira metade do mês, a derrubada da medida provisória que buscava alternativas para conter a alta do IOF reacendeu preocupações fiscais. Cresceu o receio de que o governo acabe revendo as metas fiscais de 2025 e 2026, o que pressionou os mercados: o Ibovespa caiu, os juros futuros subiram e o dólar se valorizou.
Já na segunda metade, o cenário externo mais favorável ganhou protagonismo. A sinalização de cortes de juros pelo Fed e avanços diplomáticos com os Estados Unidos contribuíram para melhorar o humor dos investidores. No plano doméstico, a inflação em queda e a atividade em desaceleração reacenderam o otimismo com a política monetária. Nossa projeção é que o Banco Central inicie os cortes em março de 2026.
No campo dos indicadores econômicos, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15) foi de 0,18% em outubro e ficou 0,30 ponto percentual (p.p.) abaixo do resultado de setembro (0,48%). No ano, o IPCA-15 acumula alta de 3,94% e, nos últimos 12 meses, de 4,94%, abaixo dos 5,32% observados nos 12 meses imediatamente anteriores. O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) caiu 0,36% em outubro, invertendo a taxa registrada em setembro, quando subira 0,42%. Com esse resultado, o índice acumula queda de -1,30% no ano e alta de 0,92% nos últimos 12 meses. Já o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M) registrou alta de 0,21% em outubro, repetindo a taxa de variação observada no mês anterior. A taxa acumulada em 12 meses atingiu 6,58%. Esse resultado representa um avanço em comparação com outubro de 2024, quando o índice acumulava alta de 5,72% no mesmo período.
Outubro foi marcado por forte volatilidade no mercado de fundos imobiliários. Na primeira metade do mês, o índice acumulou retração de 0,30%. Em nossa visão, esse movimento refletiu uma correção após as altas registradas nos meses anteriores, em linha com o fechamento do prêmio de risco frente às NTN-Bs de referência, que permaneceram relativamente estáveis ao longo do período.
Apesar desse cenário, os fundos encerraram outubro em alta de 0,12%, impulsionados principalmente pelos fundos de papel, que avançaram 0,14%. Outros destaques foram os fundos de fundos e os híbridos, que incluem hedge funds, com ganhos de 0,71% e 0,83%, respectivamente. Essa recuperação, concentrada na última semana do mês, foi influenciada, entre outros fatores, pela política monetária dos EUA: apesar do tom mais duro após a reunião, houve redução de 25 pontos-base na taxa de juros.
Além disso, questões relacionadas à trajetória da taxa de juros local, diante das recentes leituras benignas de inflação, permaneceram no radar dos investidores. Nesse contexto, destacamos o relatório “FIIs em ciclos de queda de juros: como se posicionar?”, que reforça a importância de estar previamente alocado em fundos imobiliários antes do início do ciclo de cortes na Selic, dado o histórico de antecipação por parte do mercado.
Entre os fundos da nossa cobertura, atualizamos recomendações para alguns ativos. Em “JS Real Estate (JSRE11) | Desconto expressivo sob diversas métricas de avaliação”, destacamos os seguintes pilares da nossa visão positiva para o fundo: (i) portfólio composto por imóveis de alto padrão e bem localizados; (ii) preço atrativo em múltiplas métricas de avaliação; (iii) potencial de crescimento do resultado recorrente, sustentado por vacância baixa, aluguéis defasados e cronograma favorável de vencimentos e revisionais; (iv) geração de resultado recorrente superior à distribuição atual, com possibilidade de aumento nos rendimentos.
Em “Tellus Properties (TEPP11) | Portfólio de imóveis sólido”, reiteramos a recomendação de compra, apoiada em uma estratégia de investimento bem definida e gestão ativa eficiente. O TEPP11 possui um portfólio de alta qualidade, desempenho operacional sólido e potencial de ganhos adicionais via desinvestimentos estratégicos. Por fim, chamamos atenção para o dividend yield atrativo, com perspectiva de elevação temporária em 2026.
Já em “VBI Prime Properties (PVBI11) | Valuation atraente e potencial de recuperação”, destacamos a elevada atratividade do fundo no nível de preço atual, que, em nossa visão, reflete um excesso de pessimismo em relação à qualidade imobiliária do portfólio.
Além disso, o BTLG11 assinou compromisso para alienar 75% do WT Morumbi e o Edifício Work Bela Cintra, ambos em São Paulo, pelo montante de R$ 557 milhões. A operação representa ganho de capital de 12%, com lucro esperado de aproximadamente R$ 0,54 por cota, o que consideramos positivo. Vale ressaltar que a transação ainda depende da aprovação do CADE.
O HGRU11 concluiu a venda de um imóvel em Machado/MG por R$ 6,7 milhões, pagos na data da transação. O valor representa ganho de 19% sobre o montante investido e de 57,7% em relação ao laudo de avaliação de 2024. A operação gerou lucro em regime de caixa de R$ 1,07 milhão, com TIR anualizada de 12%. Avaliamos a transação como positiva (clique aqui para saber mais).
Por fim, o BRCO11 convocou AGE para deliberar sobre a possível aquisição de dois ativos: Bresco Simões Filho e Bresco Viracopos, pertencentes aos fundos Bresco Growth e Bresco Coinvestimento, ambos sob gestão da mesma administradora. Consideramos a transação positiva, embora com alguns pontos de atenção (clique aqui para entender mais).
2. Performance e resultados do mês
Em outubro, a Carteira Fundamentalista apresentou performance de -0,4%, abaixo o IFIX, que obteve alta de 0,12% no mesmo período. Adicionalmente, a carteira gerou um dividend yield médio mensal de 0,91%, o que equivale a 10,9% em termos anualizados. No ano, a carteira apresenta uma valorização de 17,3%, equivalente a 113% do IFIX e 151% do CDI acumulado no período.
Data Base: índice até fechamento 31/10/25.
Invista melhor com as recomendações
e análises exclusivas dos nossos especialistas.
3. Racional da alocação
Fundos de Recebíveis (43,5% da carteira): Os fundos de recebíveis destinam seus recursos a dívidas lastreadas em imóveis, principalmente por meio de uma carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com uma duration em torno de 4,5 anos. Essa característica proporciona a esses fundos um perfil defensivo em cenários de incerteza, resultando em menor volatilidade nas suas cotas de mercado, especialmente quando apresentam risco de crédito baixo a moderado. Atualmente, consideramos essa classe de ativos a mais atrativa para investimento, não apenas pelos preços atraentes, mas também pela expectativa de aumento nos rendimentos em um cenário de Selic e inflação elevados ao longo do ano.
Ativos logísticos (22,5% da carteira): O segmento de galpões logísticos tem mostrado uma demanda positiva e consistente nos últimos trimestres, encerrando 2024 com um excelente nível de absorção líquida, mesmo com o novo estoque entregue. Essa tendência resulta em níveis recordes de ocupação, especialmente em imóveis de alto padrão localizados a até 60 km de São Paulo. Além disso, as receitas imobiliárias de alguns fundos do segmento estão sendo beneficiadas por reajustes de aluguéis superiores à inflação, algo incomum no setor. Esse cenário reforça nossa percepção de um momento favorável para o segmento, impulsionado pela forte demanda de empresas de e-commerce.
Híbridos (10,5% da carteira): Por possuírem mandatos de investimento mais amplos e flexíveis, acreditamos que os Fundos Imobiliários híbridos continuam sendo uma opção atrativa para a composição de uma carteira focada na geração de renda.
Lajes Corporativas (6,0% da carteira): Os resultados positivos do mercado de escritórios em São Paulo têm levado os fundos do segmento a elevar a ocupação e a aplicar reajustes positivos nos contratos de locação, especialmente aqueles com portfólios bem localizados. Esperamos que as regiões premium da cidade mantenham boas perspectivas de redução da vacância e valorização dos aluguéis nos próximos trimestres, embora em um ritmo mais moderado, devido às taxas de juros elevadas e à desaceleração do PIB. Mantemos nossa preferência por fundos com exposição a imóveis de alto padrão em regiões primárias, devido à maior resiliência desses ativos em períodos de incerteza. .
Shopping Center (10,5% da carteira): Mantemos nossa preferência por fundos com portfólios de shoppings dominantes e voltados para alta renda, pois esses ativos têm demonstrado maior resiliência em períodos desafiadores. Para o curto prazo, esperamos uma expansão moderada nos resultados do setor, alinhada ao nosso cenário de desaceleração da atividade econômica no Brasil. Além disso, prevemos efeitos positivos nos aluguéis mínimos decorrentes de ajustes positivos relacionados ao IGP-M e ao IGP-DI, bem como uma ocupação mais elevada.
Fundo de Fundos (7,0% da carteira): Apesar do cenário incerto e da falta de gatilhos de curto prazo, os fundos de fundos (FOFs) oferecem boas oportunidades de investimento atualmente. Acreditamos que os rendimentos desses fundos estão em níveis saudáveis, e o duplo desconto — resultante do deságio em relação ao valor patrimonial e do desconto dos FIIs em que investem — proporciona uma margem de segurança atrativa para os investidores. Nossa preferência recai sobre fundos com gestão que tenha um histórico consistente de geração de retornos acima da média do mercado (alpha).
