Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Agosto de 2024

Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 15 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.

O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.

1. Panorama e Performance

Nos estados unidos, o FOMC optou por manter a taxa de juros estável. O comunicado após a reunião destacou ponto de cautela, já o presidente de Fed, Jerome Powell, trouxe comentários mais suaves. Ademais, presidente do Fed, indicou que os resultados recentes de inflação sugerem convergência gradual à meta. Nessa mesma linha, o resultado benigno do indicador de inflação predileto do Fed, o PCE, trouxe boas sinalizações para o processo desinflacionário. Ainda, a economia americana vem apresentando comportamento de arrefecimento, em reposta a política monetária mais restritiva. Na Zona do Euro, o Banco Central Europeu decidiu manter suas taxas de juros de referência. Na china, o Banco Popular da China decidiu cortas duas de suas taxas de juros, como forma de ajudar a atividade econômica diante dos resultados mais fracos.

No Brasil, o Banco Central decidiu manter a taxa de juros estável, em linha com as expectativas dos economistas da XP. O IPCA de junho apresentou um resultado abaixo do esperado. Apesar do resultado positivo, os economistas da XP, elevaram as suas projeções de 2024 de 3,8% para 4,0% diante dos reajustes de preços anunciados pela Petrobras.

No âmbito fiscal o governo anunciou congelamento de R$15 bilhões de despesas, o qual foi bem recebido pelo mercado, devido a sinalização de um maior compromisso com o cumprimento da meta fiscal. Ainda, foi divulgado o terceiro relatório de Avaliação de Receitas e Despesas Primárias de 2024, o qual previu déficit de 0,3% do PIB, sem contar com as despesas relacionadas à ajuda ao Rio Grande do Sul. Este resultado segue abaixo do limite inferior da meta fiscal de saldo primário de 0,25% do PIB, portanto, exigiu contingenciamento de R$ 3,8 bilhões em despesas.

No campo dos indicadores econômicos, a prévia de inflação de julho, medida pelo IPCA-15, indicou alta mensal de 0,30%, acima das expectativas de mercado e o índice acumulado em 12 meses registrou reaceleração de 4,06% em junho para 4,45% em julho. O IGP-M, por sua vez, registrou alta de 0,61% em julho, desaceleração frente ao resultado de junho, e acumula deflação de 3,82% em 12 meses. Já o INCC-M, que mede preços da construção civil apresentou variação de 0,69% entre junho e julho de 2024, influenciado principalmente pelo componente de mão de obra, e registrou crescimento de 3,77% para 4,42% no acumulado em 12 meses.

No âmbito dos fundos listados, o mês de julho foi marcado pela discussão sobre a possível taxação dos fundos imobiliários e dos Fiagros, a qual trouxe maior volatilidade para o índice de fundos imobiliários, o IFIX, no começo do mês. Em conclusão, apesar da volatilidade causada pela possibilidade de taxação, a decisão foi de não inclusão dos fundos na cobrança do IBS e do CBS, sme que trouxesse impactos para a classe. Entenda mais acessando o nosso relatório “FIIs e Fiagros seguem sem tributação; entenda”. No mês, as incertezas fiscais, juntamente com a abertura da curva de juros trouxeram pressões negativas para a classe.

Notícias relacionadas a inadimplência de um inquilino de fundos de lajes corporativas impactaram negativamente a performance de alguns fundos do segmento. Ainda, foi registrado uma redução na vacância nos escritórios no segundo trimestre. Por fim, o setor de condomínios logísticos registrou absorção liquida positiva no segundo trimestre, vale ressaltar que o resultado foi duas vezes maior em comparação ao mês anterior.

No campo das transações e outros acontecimentos, os cotistas do fundo HGPO11 aprovaram a venda dos imóveis do fundo para outro fundo, ainda em vias de estruturação pela RBR. A venda ainda está sujeita a captação de recursos do novo fundo da RBR. Ainda, o fundo TRXF11, celebrou uma promessa de compra e venda para aquisição de 70%, pelo montante aproximado de 621,3 milhões, de um Hospital atualmente locado para o Einstein, através de um contrato na modalidade built to suit. Vale ressaltar que o imóvel ainda está em construção, com previsão de conclusão em julho de 2026. Por fim, o HGRU11, anunciou a realização de uma nova emissão de cotas, a qual pretende captar, inicialmente, R$1,2 bilhão.

2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou performance positiva de 0,52% no mês de julho, após encerrar maio com performance negativa de -1,04%. No mês, fundos de papel registraram uma alta média de 0,60%, enquanto fundos de tijolos apresentaram alta média de 0,52%.

^{Data Base: índice até fechamento 31/07/24}

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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

Fundos de Recebíveis (45,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no médio prazo, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.

Ativos logísticos (20,0% da carteira): A menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce.

Híbridos (5,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco, dada sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (12,0% da carteira): As regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.

Shopping Center (14,0% da carteira): Mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já nos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.

Fundo de Fundos (4,0% da carteira): Os Fundos de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos, de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente, o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.