Iguatemi (IGTI11): Aquisição de uma participação minoritária no Shopping RioSul

A Iguatemi anunciou que assinou um acordo para adquirir uma participação minoritária de 16,6% no Shopping RioSul por R$ 360 milhões, o que implicou um cap rate de 7,7% ou 11%, incluindo taxas de administração. Vemos a transação como positiva, dado que (i) ela teve um cap rate relativamente comparável às recentes vendas de shopping centers de nível inferior da Iguatemi, apesar do impacto relevante do RioSul no portfólio; (ii) representa o retorno da Iguatemi ao Rio de Janeiro em uma forma muito melhor do que sua exposição anterior; (iii) deve deixar espaço para a Iguatemi remodelar o portfólio do RioSul em direção a um mix de alto padrão; e (iv) fortalece o relacionamento entre a Brookfield e a Iguatemi, o que acreditamos que poderia facilitar as negociações em uma potencial transação no Pátio Higienópolis. Mantemos a Iguatemi como nossa principal escolha no segmento de shoppings com um preço alvo de R$32,5/unit para 2024.

O que há de novo?

A Iguatemi anunciou, por meio de fato relevante, que assinou um acordo para adquirir uma participação minoritária de 16,6% no Shopping RioSul por R$ 360 milhões. A transação representou um valor de R$ 41,7 mil por metro quadrado de ABL vendido e implicou um cap rate de 7,7%. Adicionalmente, o BBIG FII será o parceiro financeiro da Iguatemi na aquisição, adquirindo outros 33,3% do ativo. Após o fechamento, a Iguatemi deve ser nomeada como administradora do Shopping RioSul, o que deve garantir à empresa as taxas de administração do ativo. Ajustado pelas taxas de administração estimadas, o cap rate da transação deve atingir 11,0%. As condições de pagamento incluem uma entrada de 70% em dinheiro no fechamento do negócio, seguida de duas parcelas anuais iguais ajustadas pelo CDI.

Do ponto de vista de valuation

Embora o cap rate de 7,7% pareça dilutivo à primeira vista em comparação com o cap rate da Iguatemi de 14% 24E, acreditamos que a nomeação da Iguatemi para administrar o ativo deve melhorar significativamente o rendimento da transação. Além disso, dada a recente venda pela Iguatemi de sua participação no Iguatemi São Carlos e no Iguatemi Alphaville, a transação do RioSul parece ser geradora de valor, pois acrescenta um ativo relevante à empresa (5º em termos de NOI em nossas estimativas; ver Figura 1) em um valuation relativamente comparável às recentes vendas de shopping centers de nível inferior.

Do ponto de vista do portfólio

Acreditamos que a Iguatemi deve retornar ao Rio de Janeiro em condições muito melhores do que em 2012, quando sua única exposição era o Boulevard Iguatemi Rio (um shopping de nível inferior na região norte do RJ), considerando que o RioSul é o segundo shopping mais rentável na região sul da cidade do Rio de Janeiro (ver Figura 2), ficando abaixo apenas do Shopping Leblon (o NOI/m² do Shopping Leblon foi de R$ 4,5k/m² em 2023 vs. Shopping RioSul em R$ 3,2k/m² – estimado). Também acreditamos que a gestão ativa da Iguatemi deve gradualmente moldar o portfólio do RioSul em direção a um mix de lojistas de alto padrão, o que deve proporcionar mais concorrência ao Shopping Leblon.

Acreditamos que o acordo com o RioSul poderá fortalecer o relacionamento entre a Brookfield e a Iguatemi

Vemos o acordo como uma oportunidade para estreitar os laços entre a Brookfield e a Iguatemi, o que poderá facilitar as negociações em uma potencial transação para a Iguatemi adquirir uma participação no Pátio Higienópolis. No entanto, acreditamos que o desembolso significativo de caixa pelo BBIG FII na transação do Shopping Rio Sul (~R$790 milhões) deve reduzir a capacidade de alocação de capital do fundo, o que poderia gerar a necessidade de novas ofertas pelo fundo.

Figura 1: Portfólio Iguatemi – NOI 100% por ativo (2023) (R$ milhões)¹ – Estimativas da XP

Figura 2: Exposição do Rio de Janeiro por empresa – Cobertura da XP

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