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LOG CP (LOGG3): Revelando planos de expansão

Feedback do Investor Day da LOG CP (LOGG3)

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Log CP realizou seu Investor Day de 2023. As principais conclusões foram: (i) Log deve entregar mais de 700 mil metros quadrados de ABL até o final de 2024 (plano “Todos por 1.5”), com uma expectativa de crescimento de 12,8% A/A e limite de dívida líquida de 700 milhões de reais; (ii) A reciclagem do portfólio deve atingir mais de 250 mil metros quadrados de ABL do 3T23 até o final de 2024, indicando um pipeline robusto para o próximo ano; e (iii) Log espera atingir cerca de 2 milhões de metros quadrados de ABL próprio até 2028 (novo plano de expansão de longo prazo), com um CapEx previsto de aproximadamente 3,5 bilhões de reais e um volume de reciclagem de portfólio de cerca de 2,8 bilhões de reais (800-850 mil metros quadrados de ABL). O cronograma de entrega da Log para 2024 parece fazer sentido, considerando o aumento da posição de caixa decorrente das vendas recentes de ativos (11 ativos, atingindo cerca de 1,2 bilhão de reais em 9M23), mas taxas de juros mais altas por um período mais longo do que o esperado poderiam ser um risco potencial para o plano de expansão de longo prazo, em nossa opinião.

Atualização sobre o plano de expansão “Todos por 1.5”

A Log espera entregar mais de 700 mil metros quadrados de ABL até o final de 2024 (aproximadamente 263 mil em 2023 e cerca de 440 mil em 2024), indicando um forte crescimento nas entregas em relação a 2023. Portanto, o ABL próprio deve aumentar 32% em 2024 (em relação ao 3T23), com um crescimento esperado de 12,8% A/A. As projeções de CapEx devem se expandir para cerca de 850 milhões de reais nos próximos 15 meses, com um limite de dívida líquida de cerca de 700 milhões de reais ao longo desse período (em linha com a dívida líquida ajustada do 2T23), indicando a necessidade de novas vendas de ativos no curto prazo. Nesse sentido, a Log pretende reciclar mais de 250 mil metros quadrados de ABL do 3T23 até o final de 2024 (cerca de 66% do volume reciclado em 9M23), sugerindo um pipeline robusto de vendas para 2024 e uma forte demanda pelos ativos da Log.

Planos de expansão de longo prazo anunciados

A Log também anunciou seu plano de expansão de longo prazo (2025-2028). A empresa espera atingir cerca de 2 milhões de metros quadrados de ABL próprio até 2028, o que representa um crescimento de 70% em relação ao volume esperado até o final de 2024 (cerca de 1,19 milhão de metros quadrados). A expansão geográfica continuará em destaque, com 67% do novo ABL a ser entregue fora da região Sudeste do Brasil. No que diz respeito ao banco de terrenos, a Log pretende adquirir mais de 1,6 milhão de metros quadrados de ABL, uma vez que 400 mil dos metros quadrados necessários já fazem parte do portfólio. Como resultado, o CapEx esperado deve atingir cerca de 3,5 bilhões de reais, com um volume de reciclagem esperado de 2,8 bilhões de reais (800-850 mil metros quadrados de ABL), resultando em um limite de alavancagem financeira de 4x dívida líquida/EBITDA (para operações de locação).

Expansão de curto prazo parece fazer sentido

A reciclagem recente do portfólio parece ter diminuído a pressão sobre a necessidade. O plano “Todos por 1.5” parece fazer sentido, considerando o aumento da posição de caixa da Log devido às vendas recentes de ativos (11 ativos atingindo cerca de 1,2 bilhão de reais em 9M23). Em termos de rentabilidade, a empresa parece estar no caminho certo para manter um forte nível A/A adiante (13,21% em 2023 versus 11,23% em 2022), graças ao seu sólido controle de custos (inflação interna acumulada desde 2013 com uma defasagem de 59,2 p.p. abaixo do INCC). Portanto, a projeção de uma rentabilidade de 12,8% no plano de expansão de curto prazo parece ser aditiva, na nossa visão. Por fim, embora a Log tenha apresentado um pipeline de reciclagem de portfólio consistente ao longo de 2023, ressaltamos que taxas de juros mais altas por um período mais longo do que o esperado poderia diminuir a liquidez dos ativos imobiliários, o que poderia ser um risco potencial para o plano de expansão de longo prazo, em nossa opinião.

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