XP Expert

Relatório de análise – FII BTG Logística (BTLG11)

Reiteramos nossa recomendação de “Compra” para o Fundo

Compartilhar:

  • Compartilhar no Facebook
  • Compartilhar no X
  • Compartilhar no Whatsapp
  • Compartilhar no LinkedIn
  • Compartilhar via E-mail

Reiteramos nossa recomendação de “Compra” para o Fundo

Recomendação Geral: Estamos reiterando nossa recomendação de Compra para o BTLG11, com Preço-Alvo de R$ 113. Os principais pontos da tese são: (i) Qualidade do portfólio de Ativos; (ii) Boa previsibilidade das Receitas; (iii) Equipe de Gestão qualificada, desempenhando um processo robusto de reciclagem de ativos no fundo. Ponto a ser monitorado: transparência e atualizações sobre evolução da obra do ativo de São Bernardo do Campo.

Portfolio de Ativos

O portfólio de ativos do fundo é composto atualmente por 22 imóveis, sendo a maioria deles localizada no estado de São Paulo (82% do ABL), seguido pelo estado de Minas Gerais (8%), Ceará (3%), Rio de Janeiro (3%), Bahia (2%) e Santa Catarina (1%). Aproximadamente 57% da receita do fundo está ligada a imóveis localizados a menos de 60km da cidade de São Paulo. O fundo tem boa concentração em contratos de longo prazo: cerca de 65% da receita contratada com vencimento a partir de 2027. Além disso, 45% dos contratos são atípicos, e possuem prazo médio de vencimento de 5 anos, levando a uma maior segurança em relação ao fluxo de receitas futuro.

A equipe de gestão segue executando projeto de reciclagem dos ativos, vendendo posições em ativos considerados “non-core” para o fundo e investindo em ativos de alta qualidade e elevado padrão construtivo. Entendemos a estratégia de reciclagem como benigna para o fundo no longo prazo. No mês de junho, o fundo realizou reavaliação patrimonial, que apresentou variação marginal na ordem de – 0,35%. Adicionalmente, segundo o fato relevante divulgado em jun/23, o BTLG11 assinou compromisso de venda e compra referente a venda dos imóveis BTLG Dutra RJ e BTLG Ambev Santa Luzia pelo montante aproximado de R$ 105,1 milhões. O valor será pago em 3 parcelas, das quais uma já foi recebida pelo fundo. O fundo estima que o lucro com a venda será de, aproximadamente R$ 0,92 por cota (R$ 0,68 assumindo a nova quantidade de cotas, após a 12ª Oferta). Além disso, o fundo assinou o compromisso de compra e venda referente a venda do imóvel BTLG Dutra SP, pelo montante de R$ 81,5 milhões, que deverá ser pago em duas parcelas, sendo que 40% do valor da venda do imóvel já foi recebido. Recentemente o BTLG realizou a sua 12ª emissão de cotas, perfazendo o montante aproximado de R$ 750 milhões. Por fim, o fundo possui aproximadamente R$ 170 milhões em alavancagens via CRIs, equivalente a menos de 10% do seu valor patrimonial atual.

BTG é um dos maiores e mais líquidos fundos de logística dentro do nosso universo de Cobertura

Riscos

Tipo de RiscoDescriçãoMitigantes
VacânciaRisco de desocupação de determinando imóvel, perdendo o fluxo de recebimento mensal associado a determinado contrato de aluguel.Ativos com perfil defensivo: grande parte dos imóveis do Fundo estão em no Estado de SP, onde há maior estoque de ativos logístico e menor vacância.
CréditoRisco associado a falta de capacidade de pagamento dos locatários no cumprimento das sua obrigações contratuais de aluguel, condominio e IPTU.O Fundo BTG contam uma base puvelrizada de receita por ativo, o que ajuda a mitigar o risco de da eventual vacância de um locatário específico, influenciar significativamente a distribuição de rendimentos.
LiquidezRisco associado a dificuldade de converter um investimento em fundos imobiliários em dinheiro no futuro, por falta de negociação de determinado ativo.O fundo negocia atualmente na média BRL 7,1M, e tem participação de ~2% no IFIX: esse fatores contribuem para menor risco de liquidez do ativo.
MercadoRisco associado a (i) condições macroeconômicas em geral (ex. taxas de juros, inflação e USD); (ii) Políticas publicas local e internacional. (ex. reforma Tributária)Os ativos de alta qualidade, diversificados e com bons inquilinos tendem a sofrer menos em ambiente de turbulência de mercado.
GovernançaRisco associado a violação do gestor da política de investimento e/ou má condução de negócios. (ex. Falta de procedimentos internos, transparência, política de ética definida)A BTG Asset é uma das principais gestoras de investimento imobiliário no setor logístico no Brasil, com time de gestão experiente.
ConcentraçãoFundo poderá investir em um único imóvel ou em poucos imóveis de forma a concentrar o risco da carteira em poucos locatários.O fundo contam com 22 imóveis; O processo de reciclagem do fundo é focado na otimização do portfolio de ativos.

Fonte: XP Research & BTG RI.

XPInc CTA

Se você ainda não tem conta na XP Investimentos, abra a sua!

XP Expert

Avaliação

O quão foi útil este conteúdo pra você?


Newsletter
Newsletter

Gostaria de receber nossos conteúdos por e-mail?

Cadastre-se e receba grátis nossos relatórios e recomendações de investimentos

Disclaimer:

Este conteúdo tem propósito exclusivamente informativo e se baseia em dados estatísticos, metodologias probabilísticas, fatos concretos do mercado financeiro e em resultados financeiros apurados. Em nenhum momento, o conteúdo desta mensagem representa opiniões pessoais ou recomendações de investimento financeiro de qualquer natureza. Não se configuram, portanto, como ideias, opiniões, pensamentos ou qualquer forma de posicionamento por parte da XP Investimentos CCTVM S/A. É terminantemente proibida a utilização, acesso, cópia ou divulgação não autorizada das informações presentes neste conteúdo. O investimento em ações é um investimento de risco. Na realização de operações com derivativos existe a possibilidade de perdas superiores aos valores investidos, podendo resultar em significativas perdas patrimoniais. Para avaliação da performance de um fundo de investimentos é recomendável a análise de, no mínimo, 12 (doze) meses. Leia o prospecto e o regulamento antes de investir. Todas as informações sobre os produtos, bem como o regulamento e o prospecto e regulamento aqui listados, podem ser obtidas com seu agente de investimentos, em nosso site na internet ou no site do referido gestor. Fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou fundo garantidor – FGC. A taxa de administração máxima compreende a taxa de administração mínima e o percentual máximo que a política do FUNDO admite despender em razão das taxas de administração dos fundos de investimento investidos. Os fundos de ações e multimercados com renda variável /sem renda variável podem estar expostos a significativa concentração em ativos de poucos emissores, com os riscos daí decorrentes. Os fundos de crédito privado estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Os fundos de cotas aplicam em fundos de investimento que utilizam estratégias com derivativos como parte integrante de sua política de investimento. Tais estratégias, da forma como são adotadas, podem resultar em perdas patrimoniais para seus cotistas. Os fundos de renda fixa estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Para informações e dúvidas, favor contatar seu agente de investimentos. Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. As rentabilidades divulgadas não são líquidas de impostos e taxas de saída e performance. As informações publicadas não levam em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de qualquer investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. Caso os ativos, operações, fundos e/ou instrumentos financeiros sejam expressos em uma moeda que não a do investidor, qualquer alteração na taxa de câmbio pode impactar adversamente o preço, valor ou rentabilidade. A XP Investimentos não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização dessa plataforma. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao valor total do capital investido.

A XP Investimentos CCTVM S/A, inscrita sob o CNPJ: 02.332.886/0001-04, é uma instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.Toda comunicação através de rede mundial de computadores está sujeita a interrupções ou atrasos, podendo impedir ou prejudicar o envio de ordens ou a recepção de informações atualizadas. A XP Investimentos exime-se de responsabilidade por danos sofridos por seus clientes, por força de falha de serviços disponibilizados por terceiros. A XP Investimentos CCTVM S/A é instituição autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.


Este site usa cookies e dados pessoais de acordo com a nossa Política de Cookies (gerencie suas preferências de cookies) e a nossa Política de Privacidade.