Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 13 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo
1. Panorama e Performance
No cenário internacional, alguns banqueiros centrais dos países desenvolvidos trouxeram discursos mistos. O comitê de política monetária do Federal Reserve tomou a decisão de manter a taxa de juros dos Estados Unidos. Apesar da decisão, o comunicado após a reunião, destacou o mercado de trabalho ainda apertado e atividade econômica resistente, juntamente com projeções de membros do comitê, sinalizaram a possibilidade de um novo aumento na taxa de juros ainda este ano. Adicionalmente, a medida de inflação predileta do Fed registrou alta abaixo das expectativas em agosto. Na zona do Euro, o Banco Central Europeu tomou a decisão de aumentar a taxa de juros em 0,25 pp., a decisão veio em linha com às expectativas da XP. A comunicação após a decisão trouxe um tom mais leve e apontou para a possibilidade do fim do ciclo de altas, a qual foi reforçada pelo resultado do índice de preços ao consumidor. No entanto, a presidente do BCE, Christine Lagarde, reiterou que apesar do fim das altas, ainda existe a necessidade de taxas restritivas para combater as pressões inflacionárias. Além disso, o Banco Central da Inglaterra, decidiu manter a taxa de juros em seu patamar atual, surpreendendo o mercado, mas ressaltou que dependendo da persistência das pressões inflacionárias, ainda existe a possibilidade de novos aumentos. Na Ásia, o Banco Central da China (PBoC) tomou a decisão de manutenção das suas taxas de juros de referência de 1 e 5 anos. A decisão veio em linha com as expectativas. Ademais, a China apresentou resultados positivos da produção industrial e das vendas no varejo no mês de agosto.
No Brasil, o Banco Central decidiu cortar a taxa básica de juros em 0,5 pp. em linha com as expectativas da XP. Sobre a ata divulgada após a reunião, segundo opinião da XP, o comitê levantou elementos que reforçam a manutenção do ritmo de cortes para as próximas reuniões. Entre os elementos levantados, o documento discutiu sobre o ambiente global mais incerto e a resiliência de economia doméstica. Adicionalmente, a ata reforçou a importância das metas no campo fiscal, para ancoragem da inflação. Com a manutenção do ritmo de cortes, a XP espera que a taxa Selic encerre 2023 em 11,75% a.a. e 2024 em 10% a.a.. No campo fiscal, a arrecadação do governo desacelerou em relação ao resultado de agosto do ano passado, impactado pela queda do preço das commodities e ganhos com medidas temporárias aquém do esperado. Adicionalmente, o resultado primário de contas do governo registrou déficit no mês.
No campo dos indicadores econômicos, a prévia de inflação de setembro medida pelo IPCA-15 indicou alta mensal de 0,35%, em linha com as expectativas da XP, ao passo que o índice acumulado em 12 meses registrou aceleração de 4,24% em agosto para 5,00% em setembro. A alta mensal foi puxada pelas pressões da gasolina no setor de transporte. O resultado, segundo os economistas da XP, apresentou sinalização neutra quanto a condução da política monetária. Nossos economistas possuem expectativa de inflação para 2023 e 2024 em 4,8% e 3,9%, respectivamente. O IGP-M, por sua vez, registrou alta de 0,37% em setembro, e acumula deflação de -5,97% em 12 meses, refletindo a queda nas commodities e preços industriais. Já o INCC-M, que mede preços da construção civil apresentou alta de 0,24% entre agosto e setembro, e avançou de 3,06% para 3,21% no acumulado em 12 meses.
No âmbito dos fundos listados, o mês foi marcado pela continuidade do ciclo de cortes da taxa de juros Selic. Os diferentes segmentos que compõem o índice de fundos imobiliários, IFIX, reagem de maneira distinta perante tal acontecimento. Conforme publicado no relatório “Como aproveitar o ciclo de cortes da Selic em FIIs?”, fundos de tijolos são mais sensíveis aos ciclos de cortes da taxa Selic. Além disso, é importante considerar a influência positiva que os cortes na taxa de juros podem desempenhar na conjuntura da reavaliação dos imóveis dos fundos de tijolos.
Ainda, no Expert Talks XP, foi discutido com os times de gestão de fundos logísticos e de shoppings o cenário atual e perspectivas para os respectivos segmentos, ambos trouxeram um tom positivo para as expectativas futuras. Leia o relatório completo aqui: “FIIs de logística com a Bresco: assista ao Expert Talks” e “FIIs: “Vender bem é tão importante quanto comprar bem”, diz Leandro Bousquet, da Vinci Partners“
Adicionalmente, o fundo de recebíveis CPTS11 anunciou o desdobramento de suas cotas e agora passa a negociar com valores na base R$10. O PVBI11 anunciou a aquisição de conjuntos de lajes pertencentes ao PATC11 pelo montante de aproximadamente de R$101,6 milhões. Ainda no campo de aquisições, o fundo de shoppings da XP (XPML11) adquiriu 10% de fração ideal do Plaza Shopping pelo valor de R$60 milhões, com essa aquisição o fundo passar a ter participação de 20% do shopping. Por fim, o fundo de lajes corporativas, TEPP11, zerou sua taxa de vacância após celebrar contrato de locação com a Medsystem Comércio Importação e Exportação no Edifício Torre Sul.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou alta de 0,2% no mês de setembro, após encerrar agosto com alta de 0,49%. No mês, fundos de papel registraram uma alta média de 0,05%, enquanto fundos de tijolos apresentaram alta média de 0,47%.
A carteira recomendada da XP apresentou a performance de 1,82% em setembro, acima do IFIX, que apresentou performance de 0,20% no mês.
Data Base: índice até fechamento 29/09/23
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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Fundos de Recebíveis (42,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.
Ativos logísticos (15,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (7,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (17,5% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.
Shopping Center (10,5% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.
Fundo de Fundos (7,5% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
