Deflação: IPCA negativo prejudica fundos imobiliários de papel?

Não necessariamente e, muito provavelmente na maioria dos casos, não terá grandes impactos negativos nos dividendos de curto prazo. Entenda.

O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) referente ao mês de junho foi divulgado na manhã desta terça-feira (11/07), apresentando uma deflação mensal de -0,08%, levando o IPCA acumulado em 12 meses de 3,94% no o mês de maio, para 3,16% em junho.

A inflação do mês de junho sofreu pressões negativas principalmente nos itens de bens duráveis, com destaque para os automóveis, por conta do programa de descontos criado pelo governo federal, além dos preços da gasolina e alimentação em domicílio, que apresentaram forte contração.

Vimos um movimento parecido com esse, de variação mensal negativa no IPCA, entre os meses de julho e setembro do ano passado (2022), porém em maior intensidade. Durante esse período, alguns investidores tiveram muitas dúvidas e receios com relação ao impacto que isso poderia trazer para os fundos imobiliários de recebíveis, principalmente os que possuem maior alocação em CRIs indexados ao IPCA.

Por isso, nove meses depois do último ocorrido, vale lembrar alguns conceitos antes de tomar medidas precipitadas de venda do seu fundo imobiliário.

Os fundos imobiliários de recebíveis são ativos de renda variável, porém que investem majoritariamente em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), ou seja, em títulos de renda fixa com lastro no setor imobiliário. Estes títulos apresentam indexação majoritariamente em IPCA e o IGP-M. Sendo assim, o pagamento de dividendos mensais destes fundos está atrelado ao pagamento de rendimentos desses títulos.

Diante do cenário atual deflacionário para o mês de junho, as tendências indicam que o efeito sobre a marcação dos títulos destes fundos indexados ao IPCA seja negativo nesse curto prazo. Com isso, é esperado que em cenários de deflação o pagamento de dividendos dos fundos de recebíveis necessariamente seria menor do que o fundo costuma pagar, devido a um rendimento temporariamente mais baixo dos títulos de lastro imobiliário que apresentam indexação ao IPCA.

Entretanto, apesar dos possíveis efeitos esperados sobre o rendimento de fundos de recebíveis em momentos de deflação do IPCA, quando as expectativas macroeconômicas indicam previamente estes efeitos, os gestores destes fundos costumam fortalecer suas reservas de lucro em caixa, dentro do limite permitido, para que o pagamento de dividendos aos seus investidores não seja impactado e que eles consigam manter uma previsibilidade nos montantes a serem pagos.

Além disso, existe um período de defasagem entre o que está sendo recebido do lastro desses títulos em carteira e o que de fato vai ser pago pelo CRI agora. Outrossim, os fundos de papéis costumam ter a sua atualização monetária vinculada ao período de 12 meses, o que quer dizer que se a inflação se mantiver positiva nos 12 meses, o que é o caso, os rendimentos continuarão positivos.

Vale ressaltar também que os fatores que estão resultando em um IPCA deflacionário são não recorrentes e que as expectativas, segundo as projeções da XP e do mercado, indicam que talvez tenhamos mais uma leve deflação no mês de julho, porém que em agosto o IPCA já voltará a variar positivamente.

Sendo assim, o efeito negativo sobre a marcação dos títulos dos fundos de papel será temporário, mais rápido e em menor intensidade do que o visto em 2022, e assim como vimos no ano passado, o pagamento dos dividendos destes fundos não deverá ser afetado de forma significativa, o que reforça a nossa sugestão de manutenção da alocação em fundos imobiliários de recebíveis como uma parcela importante de diversificação da sua carteira.

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