Análise - XP LOG FII – XPLG11

Análise - XP LOG FII – XPLG11

  • Categoria Imóveis Logísticos
  • Preço R$ 111,50
  • Último Dividendo R$ 0,78
  • Risco (0 - 100) - Risco Indisponível

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  • Vol. Diário Médio R$ 3.521.879,55
  • Mês -2,42 %
  • 3M -1,74 %
  • 12M 10,21 %

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Ticker

XPLG11

Data de Atualização

31/01/2024

Recomendação

COMPRA

Categoria XP

Ativos Logísticos

Gestor

XP Asset

Taxa de administração

0,95%

Tese de Investimento

O XP Log FII (XPLG11) tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição e exploração comercial de empreendimentos preponderantemente na área logística e industrial.

Características do fundo

O fundo possui 86% de seu patrimônio líquido em imóveis para renda, 3% em cotas de FIIs, e 11% em aplicações financeiras. O portfólio de imóveis é composto por 17 condomínios logísticos, que somam 969 mil m², incluindo um imóvel em construção, em Extrema/MG com conclusão prevista para o início de 2024. 

Portfólio

Os imóveis possuem boa diversificação geográfica, sendo localizados 46,4% em SP, 21,5% em PE, 14,4% no RJ, 7,5% em MG, 6,2% em SC, e 4% no RS. Adicionalmente, 58% dos contratos são atípicos, e a taxa de vacância física do fundo foi de 2,3%. A vacância financeira do fundo atualmente é de 2,3%. Vale ressaltar que 82% dos contratos apresentam vencimento a partir de 2025, o que, juntamente com maior exposição em contratos atípicos, traz, maior segurança em sua capacidade de gerar receita no curto prazo. No entanto, no cenário macroeconômico mais favorável possui menor potencial de captar assimetrias de mercado. Os imóveis do fundo contam atualmente com 46 locatários, com relativa diversificação do setor de atuação: 54% da receita imobiliária está ligada a locatários do setor de comércio varejista, 11% do setor de material de construção, 3% do setor de alimentos, e 10% do setor de logística, dentre outros. Dentre os maiores locatários, destacam-se: Via Varejo (12% da receita imobiliária), Leroy (11%), Renner (7%), mercado livre (7%) e GPA (7%). A maior parte dos inquilinos são empresas consolidadas em seus segmentos de atuação, trazendo maior estabilidade em relação ao seu fluxo de renda. Ainda, o fundo adquiriu, por meio da Nelo, 10% de fração ideal do Condomínio logístico Multimodal 1 localizado em Pernambuco pelo preço de R$9,2 milhões. Vale ressaltar que com essa aquisição o fundo passa a deter 100% do imóvel. Por fim, o fundo realizou a reavaliação dos seus imóveis resultando em uma variação positiva na sua cota patrimonial de R$ 1,37/cota.

Nossa Visão e Recomendação

Entendemos que o fundo possui sua tese de investimentos embasada principalmente na: (i) Qualidade do portfólio de ativos; (ii) Capacidade de execução do time de gestão; e (iii) Valuation atrativo. Além disso, visualizamos um possível upside em seus dividendos, advindo de possíveis novas aquisições de imóveis referente a alocação de recursos da última oferta.

Relatório Gerencial divulgado em: 08/01/2024

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