XP Global REITs & FIIs Summit | Rumo à Internacionalização dos Fundos Imobiliários

Dando continuidade ao processo de institucionalização e internacionalização da indústria de fundos imobiliários, a XP realizou, na última semana, o XP Global REITs & FIIs Summit. O evento teve como objetivo aproximar o mercado brasileiro de FIIs dos principais players globais de investimento imobiliário.

A iniciativa reuniu alguns dos principais gestores de fundos imobiliários do Brasil, além de executivos de destaque das maiores entidades internacionais de Real Estate Investment Trusts (REITs), veículos que se assemelham aos fundos imobiliários brasileiros.

Esta foi a primeira vez que os principais representantes globais da indústria de REITs estiveram no Brasil em uma agenda dedicada à indústria de FIIs — um marco importante e que reforça o compromisso da XP com o desenvolvimento do mercado local e a atração de capital estrangeiro.

A seguir, destacamos os principais aprendizados do evento e os caminhos sugeridos para o desenvolvimento do mercado brasileiro.

Panorama atual da indústria de FIIs

A indústria de fundos imobiliários no Brasil tem registrado crescimento expressivo nos últimos anos. O valor sob custódia saltou de R$ 34 bilhões em 2016 para R$ 236 bilhões em 2025 — uma expansão de quase sete vezes, com crescimento médio anual de 24%.

Esse avanço foi acompanhado por uma forte ampliação da base de investidores, que saltou de 89 mil para mais de 2,8 milhões no mesmo período — evidenciando o amadurecimento da classe no mercado de capitais e o crescente interesse dos brasileiros por produtos de renda passiva e acesso ao mercado imobiliário via bolsa.

Em termos de ativos sob gestão, o Brasil já ocupa a sexta posição no ranking global de mercados de REITs (excluindo os EUA), superando países como Canadá, Espanha, México e Índia.

Apesar dessa consolidação, Steven Wechsler, CEO da Nareit — associação que representa REITs e empresas de real estate nos Estados Unidos — acredita que o mercado brasileiro ainda tem muito a oferecer aos investidores globais. Atualmente, a base de investidores é majoritariamente composta por pessoas físicas, que respondem por 53,9% do volume negociado e 74,3% da custódia total.

Embora a presença de capital internacional esteja em franca expansão — passando de 0,28% em 2018 para 17,4% em 2025 — ainda é considerada incipiente e distante do potencial da indústria. Para efeito de comparação, o mercado de ações brasileiro conta com mais de 60% de participação estrangeira.

Além disso, embora o Brasil já integre índices internacionais como o FTSE EPRA Nareit Emerging Index, sua representatividade ainda é modesta. A capitalização de mercado dos FIIs brasileiros soma US$ 6,7 bilhões, o que equivale a apenas 5,2% do índice. Estimativas apontam que, com a inclusão plena dos FIIs, essa participação poderia chegar a aproximadamente 12% do total, ampliando significativamente o acesso da indústria ao capital global.

Tendência positiva: REITs conquistam cada vez mais espaço nos portfólios globais

O uso de REITs por investidores institucionais tem se intensificado globalmente, impulsionado pela busca por maior eficiência na alocação imobiliária e diversificação de portfólios. Além disso, esses instrumentos vêm sendo utilizados como complemento à exposição direta em real estate privado, contribuindo para maior liquidez do capital investido.

Mesmo sendo uma indústria consolidada no mercado internacional, os REITs têm ganhado destaque entre grandes investidores globais: 64% dos maiores fundos institucionais da América do Norte já os utilizam em suas carteiras imobiliárias — não apenas como instrumentos de equity, mas como parte estratégica da alocação em real estate. Além da liquidez, os REITs oferecem diversificação setorial e geográfica, transparência e acesso a setores inovadores associados às novas tendências da economia, como data centers, saúde e infraestrutura digital.

A recomendação de REITs por consultores financeiros tem se fortalecido. Segundo dados apresentados pela Nareit durante o evento, 78% dos consultores financeiros indicam, direta ou indiretamente, esses ativos como parte da estratégia imobiliária ao longo de todas as fases da vida dos clientes. Mesmo entre investidores em estágios iniciais da carreira, a alocação média já é de 3,7%, com tendência de crescimento à medida que a trajetória profissional e de vida evolui.

FIIs: Avanços rumo à institucionalização e internacionalização

O evento também destacou os avanços regulatórios e de infraestrutura que vêm impulsionando a integração dos fundos imobiliários ao mercado global. Entre as iniciativas recentes, destacam-se:

• Empréstimo de cotas
• Lançamento do primeiro ETF de FIIs
• Introdução de derivativos e mercado a termo
• Inclusão nos índices FTSE Equity Index e FTSE EPRA Nareit
• Mecanismos de recompra de cotas
• Ferramenta de negociação em blocos (block trade)

O que falta para o estrangeiro investir mais no Brasil?

Durante o evento, dois fatores foram apontados como essenciais para atrair mais capital estrangeiro aos fundos imobiliários: ganho de escala e maior estabilidade macroeconômica do país.

A ampliação da escala contribui para diversificação dos portfólios, diluição de riscos específicos e aumento da liquidez no mercado secundário. Uma das estratégias para acelerar esse processo, já adotada por alguns gestores de FIIs e defendida pelo CEO da Nareit, é a consolidação do setor — por meio de fusões entre gestoras ou incorporação de portfólios entre fundos.

Nos Estados Unidos, o mercado de REITs já passou por um ciclo de consolidação e, mesmo sendo avaliado em cerca de US$ 1,4 trilhão, conta atualmente com “apenas” 200 veículos, sendo que os 50 maiores concentram 80% do setor. No Brasil, por outro lado, há 425 FIIs listados, mas apenas seis possuem patrimônio líquido superior a R$ 5 bilhões.

Além da escala, o ambiente macroeconômico também precisa ser mais favorável. Segundo Ali Zaid, da FTSE Russell, fatores como risco fiscal, volatilidade cambial e juros elevados ainda limitam o apetite internacional pelos fundos imobiliários. Por outro lado, a crescente busca global por rendimentos (yields) tende a direcionar cada vez mais investimentos para países com maior estabilidade econômica.

Nossa visão

Apesar dos desafios macroeconômicos que ainda impõem limites à entrada de capital estrangeiro, saímos do evento confiantes de que a indústria de fundos imobiliários está avançando na direção certa, rumo à maior institucionalização e internacionalização.

O crescimento expressivo dos últimos anos, aliado aos avanços regulatórios e de infraestrutura, demonstra que o Brasil já não é apenas uma promessa nessa classe de ativos, mas sim um mercado relevante em nível global, com estruturas sólidas e em constante evolução.

Acreditamos que a inclusão gradual dos FIIs em índices globais tende a destravar novos fluxos de investimento e acelerar o desenvolvimento da indústria. Esse movimento pode representar um divisor de águas para o mercado, ao promover a diversificação do passivo, ampliar a liquidez e fortalecer as práticas de governança. No fim, todos os investidores se beneficiam — especialmente o pequeno investidor.

Se você ainda não tem conta na XP Investimentos, abra a sua!

Clique aqui