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11/04/2025 19:14:15 • Atualizado em 11/04/2025 19:14:17
4 minutos de leitura

VBI Prime Properties (PVBI11) recebe notificação de rescisão antecipada

O PVBI11 recebeu uma notificação do China Construction Bank informando sua intenção de rescindir antecipadamente o contrato de locação no Edifício FL 4.440

Marx Gonçalves
Marx Gonçalves
Head de Fundos Listados

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O VBI Prime Properties (PVBI11) é um fundo de lajes corporativas que possui um portfólio composto por sete imóveis, totalizando uma área bruta locável (ABL) de 84.020 m², dos quais 80% apresentam a mais alta classificação de padrão construtivo (AAA). A maioria dos edifícios está localizada em regiões premium da cidade de São Paulo, como a Faria Lima e seu entorno, que têm demonstrado uma dinâmica comercial positiva, com baixos níveis de vacância e aumentos consistentes nos valores de aluguel.

Apesar da qualidade de seu portfólio e do cenário favorável, o fundo tem enfrentado desafios para ocupar os espaços vagos em alguns de seus imóveis, o que tem impactado negativamente os rendimentos, especialmente após o término das rendas mínimas garantidas (RMGs) de alguns ativos.

O que há de novo?

Recentemente, o fundo recebeu uma notificação do China Construction Bank informando sua intenção de rescindir antecipadamente o contrato de locação no Edifício FL 4.440, referente a uma ABL de 6.240 m². A desocupação do imóvel está prevista para o mês de maio, após o cumprimento de 30 dias de aviso prévio. Embora o contrato não contemple multa por rescisão antecipada, foi negociado um acordo que estabelece o pagamento de R$ 0,16/cota ao fundo. Além disso, ficou acordado que as lajes serão entregues com o mobiliário e o layout atualmente em uso.

Impacto estimado da desocupação:

Em termos de impacto no resultado, considerando que o inquilino representa 11% da receita imobiliária do portfólio, sua saída deverá gerar um impacto negativo de aproximadamente R$ 0,07/cota sobre o resultado mensal do fundo, devido à redução da receita e ao custo de vacância. Além disso, projetamos que a vacância física do FL 4.440 aumente de 12,5% para 41%, enquanto a vacância total do portfólio deve subir de 15,4% para 20,8%, considerando as ocupações em andamento e a venda dos conjuntos do Vila Olímpia Corporate (VOC).

Nossa Visão:

O valor da “multa” acordado entre as partes (R$ 0,16/cota), somado ao lucro de R$ 0,14/cota obtido com a venda das duas unidades do VOC e à reserva acumulada de R$ 0,05/cota, é suficiente para sustentar o atual patamar de distribuição por aproximadamente cinco meses, considerando que todos os demais fatores permaneçam constantes. Contudo, não se pode descartar a possibilidade de a gestão optar por uma nova redução na distribuição no curto prazo, dado que o resultado recorrente do PVBI deve se aproximar de R$ 0,43/cota com a nova vacância, enquanto o nível atual de distribuição mensal está em R$ 0,50/cota.

Apesar da saída do inquilino e dos possíveis impactos de curto prazo, acreditamos que o FL 4.440 possui atributos sólidos para superar a vacância atual, ainda que esse processo possa levar alguns meses. Isso porque o imóvel está localizado literalmente na Avenida Faria Lima, onde a taxa de ocupação para propriedades semelhantes é de 96%, e o valor médio de aluguel está praticamente alinhado com o praticado no edifício.

Quanto aos demais desafios do portfólio, destacam-se as vacâncias nos edifícios Vila Olímpia Corporate e Union FL. Embora o desafio de ocupação seja mais significativo nesses dois imóveis, acreditamos que ambos também estão bem-posicionados para atrair novos inquilinos em suas respectivas regiões.

No caso do Union FL, a dificuldade em reduzir a vacância desde seu lançamento pode ser atribuída à baixa propensão das empresas em aceitar um valor de aluguel compatível com o praticado na região, uma vez que seus conjuntos ainda não foram reformados nem mobiliados, o que exige investimentos elevados para adequação. Diante desse cenário, acreditamos que a abordagem comercial turn-key adotada pela gestão possa gerar bons resultados.

Por fim, embora reconheçamos os desafios de curto prazo do PVBI11, acreditamos que seu atual valor de negociação (R$ 23.948/m²) reflete um pessimismo exagerado em relação à qualidade do portfólio, apresentando um desconto de 28,1% em relação ao valor patrimonial e de 35% em relação à nossa estimativa proprietária.

Fontes:

Research XP

SiiLA

Fato Relevante 04/04/2025

Relatório Gerencial 28/03/2025

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