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Relatório de análise – Vinci Shopping Centers (VISC11)

Reiteramos nossa recomendação de "Compra” para o Fundo

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Recomendação Geral: Estamos reiterando a nossa recomendação de Compra para o VISC11, com Preço-Alvo de R$141 e upside de 16%. Os principais pontos da tese são: (i) Boa diversificação geográfica; (ii) Boa capacidade de crescimento, dados as aquisições projetadas e recuperação dos seus indicadores operacionais; (iii) Time de gestão qualificado; (iv) Valuation atrativo, com bom upside estimado.

Portfolio de Ativos

O fundo tem uma boa diversificação geográfica de seus shoppings, com 34% de sua Receita Operacional Líquida (NOI) no estado de SP, 11% no CE, 10% na RO, 9% no RJ, 9% no ES, entre outros. Além de importante diversificação por administradores, com 34% de seu NOI administrado pela Ancar, 22% pela Argo, 12% pela Soul Malls, 9% pela Saphyr, entre outras. O VISC11 possui atualmente R$ R$ 603,1 milhões em obrigações referentes a aquisições prévias e um PL de R$ 3.716 milhões.

No campo de indicadores operacionais, o NOI/m² referente ao caixa de novembro de 2023 foi de R$ 84/m², o que representa um crescimento de 2,3% em relação ao mesmo período no ano de 2022. A taxa vacância atual é de 6,7%, já a inadimplência líquida no mês de novembro/23 aumentou de 3,3% para 3,9% em relação ao ano anterior. As vendas/m² dos shoppings, considerando o acumulado do ano até novembro, tiveram uma redução de 0,8% em relação a 2022. Ainda, os indicadores operacionais de aluguel das mesmas lojas e vendas nas mesmas lojas apontaram para um crescimento de 4,1% e 5,3% no 4t23, menor que o mesmo período no ano anterior. Quanto aos últimos acontecimentos, o fundo realizou a sua 10ª emissão de cotas, na qual foram subscritas e integralizadas aproximadamente 7,6 milhões novas cotas, perfazendo o montante total aproximado de R$ 875 milhões. Segundo fato relevante divulgado no dia 26 de dez/23, o fundo assinou um memorando para aquisição de participação em 7 shoppings pelo preço total aproximado de R$ 535,1 milhões. Conforme informado pelos gestores, a transação, se efetivada, corresponderá a um cap rate de 9,4%. Dentre os 7 shoppings, o fundo concluiu a aquisição de 20% de participação do Madureira Shopping pelo montante total de R$ 70,1 milhões e do Shopping Estação pelo montante total de R$ 156,3 milhões. Ainda, com os recursos captados da 10º emissão, o fundo realizou o pré-pagamento de R$ 120 milhões, sem multa, do CRI “Portfólio Ancar”. O fundo, também aumentou a sua participação em 0,26p.p. no Shopping Paralela, após exercer o direito de preferência. Ainda, o fundo realizou a reavaliação dos seus imóveis em dez/23, resultando em uma variação positiva de 12,1% no valor da cota patrimonial, considerando as cotas da 10ª emissão. Por fim, o fundo possui uma alavancagem de aproximadamente 16% em relação ao seu valor patrimonial.

Nossa Visão e Recomendação: O fundo tem um portfólio bem diversificado geograficamente, e destacamos também a qualidade e transparência das informações providas pela gestora. Acreditamos que os shoppings do portfólio têm ainda bom potencial de crescimento de resultados, de modo reiteramos a nossa recomendação de compra, com preço-alvo de R$ 141/cota

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