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Relatório de análise – FII Capitânia Securities II (CPTS11)

Reiteramos nossa recomendação de “Compra” para o Ativo

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“Na vida e nos negócios, existem dois pecados capitais. O primeiro é agir sem pensar e o segundo é não agir”

Carl Icahn

Reiteramos nossa recomendação de “Compra” para o Fundo

Recomendação Geral: Estamos reiterando nossa recomendação de Compra para o Capitânia Securities II com preço-alvo BRL 99,2/ cota. Os principais pontos da tese são: (i) Perfil defensivo do fundo em ambiente de inflação elevada, dada a capacidade de repasse do IPCA (~44% do PL Carteira IPCA + 5.9%); (ii) Retorno total atrativo do fundo: estimamos um retorno total de 12,3% para os próximos 12 meses; (iii) Portfolio de ativos diversificado e com potencial de alocação em novas emissões (~14% PL em Liquidez) (iv) Equipe de gestão ativa e experiente, com track-record comprovado e consistência na geração de alpha por meio de ganhos de capital

Perfil defensivo para um Macro desafiador: Os indicadores recentes sugerem que as perspectivas para a inflação seguem desafiadoras. Especialmente a inflação corrente, que se mostrou mais disseminada. Nesse sentindo entendemos que a carteira do CPTS11 tem um perfil defensivo pois detém ~44% do PL em ativos marcados ao preço médio de IPCA + 5,9% 

(…) Retorno total atrativo: esperamos um retorno total de 12,3% nesse ativo para os próximos 12 meses, sendo +2,1% advindo de ganho de capital e +10,1% advindo dos rendimentos do fundo

(…) Portfolio diversificado: Atualmente, o portfólio do fundo conta com 47,4% em Crédito, 38,9% alocado em outras cotas de fundos imobiliários e o restante em ativos de renda fixa com alta liquidez. O portfolio de crédito possui grande diversificação de segmentos e também um mix de ativos com maior risco e retorno (high yield) e de menor risco (high grade). O portfolio de FIIs, grande parte está alocado em FIIs do segmento de CRIs e o restante está estrategicamente alocado em outros segmentos como renda urbana e lajes corporativas

(…) Time renomado e com ampla experiencia no ramo imobiliário: sócios com longa experiência no setor imobiliário e com track record comprovado na estratégia de ganhos de capital

Eventos Recentes: com os recursos da última oferta a gestão informou que pretende manter o foco em aumentar a exposição aos CRIs que já estavam em carteira ou similares

1. Visão Geral

Visão Geral: Capitânia Securities II (CPTS11)

Raio X: Performance

Raio X: Capitânia Securities II (“CPTS11”)

2. Dados de Mercado

Capitânia é um dos maiores e mais líquidos fundos de Papel dentro do nosso universo de Cobertura

•Do nosso universo de cobertura de fundos de papel o CPTS11 teve performance acumulada no ano de 2021 de  +5,6%
•Com um valor de mercado ~BRL 2.5Bn o CPTS11 figura entre um dos mais líquidos e maiores fundos de papel da indústria
•Adicionalmente o fundo negocia em média BRL 9,1M/ dia, o que indica um bom nível de liquidez para o investidor

Dados Financeiros (CPTS11)

ItensNo ano 202120202019
Preço (R$)989390
Máximo (R$)999494
Mínimo (R$)905370
Retorno5,28%3,20%29,19%
Volume Méd. (R$)9.0992.299742
Market Cap (R$)2.530.1901.401.355357.636
P/VPA1,03 x1,10 x1,50 x
Valor Patrimônio Cota R$949477
Divi. pagos por Cota 12MR$ 11,84R$ 8,69R$ 8,82
Div. Yield Realizado 12M12,35%7,57%8,73%

3. Equipe

4. Valuation

Projeções Financeiras & Retorno total

Nossa projeções indicam um retorno total estimado de 12,3% para os próximos 12 meses

• Nosso preço alvo é de BRL 99,2/ cota, representando um upside de ganho de capital ~2% vs. preço da cota atual

• O Dividend Yield esperado para os próximos 12 meses é de 10,1%

• O Retorno total do ativo esperado para o fundo nos próximos 12 meses é de 12,3%

• O fundo tem um perfil defensivo em cenário de aceleração inflacionária por deter 44% do PL em ativos de crédito marcados a IPCA + 5,9%

Prêmio pelo time de Gestão & Capacidade de Geração de Alpha

O fundo tem track record consistente na estrátegia de ganho de capital


Racional do Preço-alvo
• Nosso preço alvo para o fundo Capitânia Secutities é de BRL 99,2/cota, representando um upside de ~2% vs. preço de cota atual • A composição do Preço-Alvo contemplou o valor patrimonial (BRL94,92/cota) do fundo acrescido de um prêmio
• Esse prêmio equivale ao ROE acumulado dos últimos 12 meses associado a estratégia de ganho sobre capital, com desconto de 20%.
• O desconto aplicado foi feito sobre o princípio de conservadorismo, pois o fundo conta ~39% do PL em FIIs o que indica espaço para ganhos nessa estratégia
• Adicionalmente, entendemos que esse prêmio faz sentindo em função do experiente time de gestão ligado ao fundo
• O retorno sobre PL acumulado da estratégia de ganho de capital nos últimos 12M foi de 5,9% O retorno médio mensal da estratégia de ganho de capital nos últimos 12M foi de 0,5%

5. Riscos

Tipo de RiscoDescriçãoMitigantes
CréditoRisco associado a falta de capacidade de pagamento dos locatários no cumprimento das sua obrigações contratuais de aluguel, condominio e IPTU.O Fundo Capitânia contam uma base pulverizada de receita/ ativo, o que ajuda a mitigar o risco de um ativo financeiro específico
LiquidezRisco associado a dificuldade de converter um investimento em fundos imobiliários em dinheiro no futuro, por falta de negociação de determinado ativo.O fundo negocia atualmente na média BRL 9,1M, e tem participação de ~2,5% no IFIX: esse fatores contribuem para menor risco de liquidez do ativo
MercadoRisco associado a (i) condições macroeconômicas em geral (ex. taxas de juros, inflação e USD); (ii) Políticas publicas local e internacional. (ex. reforma Tributária)Os ativos do portfolio de crédito são high grade com garantias reais; e (ii) devedores em boa situação de crédito – Esses tendem a sofrer menos em momentos de instabilidade de mercado
GovernançaRisco associado a violação do gestor da política de investimento e/ou má condução de negócios. (ex. Falta de procedimentos internos, transparência, política de ética definida)A Capitânia Asset é uma das principais gestoras de investimento imobiliário no Brasil e conta com time de gestão experiente
ConcentraçãoFundo poderá investir em um único ativo ou em poucos ativos de forma a concentrar o risco da carteira em poucos locatários.O fundo investe em diversas classes de ativos e de forma pulverizada

Fonte do relatório: XP Research FIIs & FIPs, Economatica em 15 de Setembro de 2021 & Capitânia RI

Veja a nossa Carteira Recomendada de Fundos abaixo:

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