Quais são as perspectivas dos gestores de Fundos Imobiliários? | Novembro de 2020

Principais Destaques:
•O XPFI (Índice de Fundos Imobiliários da XP) apresentou queda de -1,13%, após alta de 0,78% em setembro. O mesmo se aplica ao IFIX que apresentou queda de -1,01% em outubro, após alta de 0,46% no mês passado.

•O destaque econômico do mês permanece sendo a inflação. Os índices de inflação seguiram a tendência de alta: o IGP-M apresentou aumento de 3,23% em outubro (acumulando 20,93% nos últimos doze meses), grande parte, devido a um aumento de preços ligados ao mercado atacadista. Já o IPCA avançou 0,64% em setembro, frente ao aumento de 0,24% em agosto (3,14% no acumulado de 12 meses), reflexo da elevação no preço dos alimentos.

•A maioria dos gestores vêm o aumento de juros como o maior risco da indústria de Fundos Imobiliários para 2021.

No mês de outubro continuamos vendo uma melhora gradativa da economia após a flexibilização da quarentena, abertura do comércio e recuperação do varejo. De acordo com o último relatório Focus do Banco Central, os economistas continuam apresentando projeções levemente mais positivas mês a mês quanto ao PIB em 2020 (-4,8% contra -5,0% no mês passado).

Com o objetivo de obter suas perspectivas, realizamos uma nova edição da nossa pesquisa com os maiores gestores de fundos imobiliários do Brasil.

Qual a performance esperado do IFIX para 2021?

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou queda de -1,01% no mês, após a alta de 0,08% em setembro. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, também apresentou queda de -1,13%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -1,46%. O XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou quedas mais comportadas de -0,87%.

Na opinião dos gestores, 66,67% acreditam que a performance do IFIX para o ano de 2021 fique entre 1% e 10%. Por outro lado, no território negativo, 16,67% dos gestores projetam uma queda mais forte do IFIX para 2021.

Quais são os potenciais propulsores do mercado para 2021?

Na visão dos gestores, para 2021, a entrada de novos investidores pessoas físicas e institucionais e os fundos de desenvolvimento serão as maiores propulsores do mercado do ano (33,3% e 25% dos entrevistados, respectivamente), principalmente pelo fato que novos investidores trazem uma maior liquidez para estes ativos e acaba mostrando cada vez um maior interesse nessa classe de ativo de renda variável.

Qual segmento deve apresentar maior crescimento dos alugueis em 2021?

Na visão dos gestores, a maioria (41,67% dos entrevistados) acreditam que o segmento de galpões logísticos apresentará um maior crescimento dos alugueis no próximo ano.

O motivo do segmento logístico estar apresentando o maior crescimento de alugueis, segundo os gestores, é pelo fato de ser um setor mais resiliente no cenário atual de pandemia, principalmente aqueles Fundos que possuírem locatários que estão mais expostos ao e-commerce, transporte/logística, alimentação e varejo. Atualmente, há espaço para possível renegociação dos preços de locação. Por outro lado, o aumento da adoção do “home office”, levantou-se algumas dúvidas sobre os impactos nas locações de lajes corporativas no médio e longo prazo.

Quais os maiores riscos para 2021?

A maioria dos gestores (28,57% dos entrevistados) vêm o aumento da taxa de juros como o maior risco da indústria de Fundos Imobiliários para 2021. Vale ressaltar também que na visão dos gestores (19,05% dos entrevistados) a desaceleração da economia e a instabilidade política gerarão uma pressão inicial nas cotas dos fundos imobiliários.

Sobre a mudança da tributação, até o momento, há pouca visibilidade dos impactos da reforma no universo de fundos imobiliários, o que reflete na opinião dos gestores para este mês.

Qual segmento apresenta as maiores oportunidades com os preços nos patamares atuais?

Em meio ao horário reduzido do funcionamento dos shoppings centers e com a prática do “home office” sendo adotadas cada vez mais nas empresas, os gestores estão divididos em qual segmento apresenta as maiores oportunidades, sendo as Lajes Corporativas o setor com maior oportunidade nos patamares atuais.

Vale ressaltar que na opinião dos gestores, os fundos de Recebíveis e Shoppings ainda estão com algumas oportunidades. Enquanto os Fundos de Desenvolvimento, Fundo de Fundos (FoFs), Galpões Logísticos e Residencial, não possuem oportunidade no momento.

Com o aumento dos IPOs, os FIIs terão uma diminuição da rentabilidade dos ativos alvo?

Nos meses de março a junho a indústria de FIIs não teve nenhum IPO de novos fundos, principalmente pelo impacto e preocupação dos investidores do Covid-19 na economia brasileira. Porém, nos meses seguintes vimos uma melhora gradativa da economia após o início da flexibilização da quarentena, abertura do comercio e recuperação do varejo.

Dito isso, os FIIs aproveitaram a janela de oportunidade e começaram ir ao mercado captar recursos para novas aquisições em um momento em que a demanda está maior que a oferta. Neste contexto, na opinião dos gestores, 100% dos entrevistados acreditam que os FIIs terão uma diminuição na rentabilidade dos ativos alvo.

Qual segmento deve voltar mais rapidamente após a crise?

O aumento do contágio do COVID-19 afetou os preços dos FIIs de forma generalizada desde o início da paralisação no Brasil. No entanto, gestores acreditam que os fundos de shopping devem recuperar mais rapidamente da crise (41,67% dos entrevistados).

Vale mencionar que os outros segmentos como: Fundos de Recebíveis, Fundo de Fundos (FoFs), Galpões Logísticos e Lajes Corporativas estão no radar dos gestores também.

Os FIIs irão repassar a alta do IGP-M nos contratos?

A FGV divulgou o IGP-M de Outubro que atingiu a alta de 3,23% no mês, acumulando 20,93% nos últimos doze meses. O IGP-M é comumente utilizado para calcular reajuste anual dos contratos de aluguel.

O IGP-M, normalmente é a base usada para calcular o reajuste anual dos contratos de aluguel. Sendo assim, dependendo do valor do índice, o valor do aluguel pode aumentar. E no atual cenário, em que a atividade econômica foi afetada, esse descasamento entre IPCA e IGP-M pode gerar conflitos entre inquilino e proprietários a depender do tipo de contrato (típicos e atípicos). Em contratos atípicos, a chance de um possível acordo se torna mais remota, enquanto nos contratos típicos, o proprietário pode ser mais flexível a renegociar um desconto para evitar a saída do inquilino.

Perguntamos para os gestores sobre a possibilidade de repassar a alta do IGP-M nos contratos e na visão deles, 50% dos entrevistados afirmam que não irão repassar a alta do IGP-M nos contratos . Enquanto 41,7% dos entrevistados irão atrasar o repasse de inflação.

Obs: Pesquisas realizadas entre os dias 03/11/2020 e 09/11/2020