XP Expert

Mercado Imobiliário: fechamento do 3º trimestre

Fechamento do terceiro trimestre

Compartilhar:

  • Compartilhar no Facebook
  • Compartilhar no Twitter
  • Compartilhar no Whatsapp
  • Compartilhar no LinkedIn
  • Compartilhar via E-mail

Dando seguimento a nossa parceria com a Cushman & Wakefield, no artigo abaixo, o Luis Fernando Deak e Renato Paglarin, da área de Research e Business Intelligence da Cushman & Wakefield, abordam sobre o fechamento do terceiro trimestre do mercado imobiliário.

Cenário Econômico

Na esfera do comércio, dados da Pesquisa Mensal de Comércio de julho de 2022 mostram queda de 0,8% em relação ao mês anterior no volume de vendas do varejo na série com ajuste sazonal. Em relação à taxa de desemprego, a última Pesquisa Nacional Contínua por Amostra de Domicílios (PNAD) registrou para o trimestre móvel encerrado em julho de 2022 taxa de 9,1%, recuo de 1,4 p.p. em relação ao trimestre anterior e 4,6 p.p. na comparação anual. Acerca da inflação, após variação mensal de -0,68% em julho, o IPCA encerrou agosto em queda de 0,36%. O INCC – M (Índice Nacional de Custo da Construção – M) avançou 0,33% em agosto e acumula alta de 8,80% no ano e de 11,40% em 12 meses. Por fim, o PIB brasileiro avançou 1,2% no segundo trimestre na série com ajuste sazonal. Na comparação anual, o PIB cresceu 3,2%.

Panorama de Mercado

O terceiro trimestre de 2022 apresentou aumento no número de transações. Foram contabilizadas 20 transações, frente a 13 registradas no segundo trimestre. O volume financeiro somou R$ 2.209.956.771,95, e o total de m² transacionados foi de 342.007,94 m². Na comparação com o trimestre anterior, o volume financeiro transacionado foi três vezes menor, ainda que o número de transações tenha sido superior no atual trimestre.

Com relação ao mesmo período do ano anterior, em que foram registradas 39 transações, o volume financeiro foi duas vezes menor. Em relação ao cap rate médio das operações de escritórios, industrial e varejo, verificou-se um crescimento de 1,53 p.p frente ao trimestre anterior, alcançando 9,18% a.a.

O mercado de escritórios registrou maior impacto na média, seguido pelo segmento de industrial. O resultado é, em parte, influenciado pela manutenção da taxa básica de juros em patamar contracionista, considerando que os investidores passam a exigir cap rates maiores.

Fonte: Cushman & Wakefield

Principais Transações

No mercado de Office, o destaque vai para a venda do edifício Onix Corporate, localizado no bairro Leblon, no Rio de Janeiro. O empreendimento foi vendido pela PRS XI Incorporadora Ltda para o FII Central Leblon, pelo valor de R$54.700.000,00, totalizando 2.682 m² transacionados.

No setor de logística, a LOG Commercial Properties concluiu a venda do ativo LOG Betim II, localizado em Betim, Minas Gerais. O ativo adquirido pelo CSHG Logística – FII tem área bruta locável equivalente 95.730 m² e encontra-se em construção Built To Suit. O valor da transação foi de R$244.327.860,00.

No segmento de varejo, é destacada a transação do Shopping JK Iguatemi, localizado no bairro Vila Olimpia em São Paulo. A Iguatemi S.A adquiriu a participação da Adeoti Empreendimentos Imobiliários Ltd, correspondente a 36% do ativo pelo valor de R$ 667 milhões. A área total transacionada foi de 12.368,88 m². Com a transação a Iguatemi S.A passa a deter 100% do shopping.

Projeções e Tendências

A expectativa para o final de 2022 é de que a atividade econômica desacelere, considerando o arrefecimento das economias desenvolvidas, sobretudo, dos Estados Unidos. Tendo em vista o temor recessivo, o FED deve combater com mais firmeza a inflação, e já indicou que aplicará com maior vigor a política monetária contracionista.

Com juros alto nos EUA, o dólar sobe, dificultando o combate à inflação no Brasil. Com relação a situação fiscal do país, as expectativas em relação a trajetória da dívida/PIB não são favoráveis, à medida que o risco fiscal cresce.

Durante o terceiro trimestre o mercado imobiliário seguiu performando bem. O mercado de escritórios ainda está em avanço gradual, em razão das decisões das empresas relativas à retomada aos escritórios, manutenção do modelo híbrido, ou home office.

Os setores de logística e retail continuam aquecidos, assistidos pelo e-commerce e pela retomada das vendas, respectivamente. A expectativa é de que os segmentos de varejo e logística sigam avançando com maior presteza que o de lajes corporativas.

Em relação aos fundos imobiliários, a expectativa é de que os fundos de tijolo se valorizem no longo prazo, e o segmento de papel siga beneficiado pelo cenário de pressão inflacionária no médio e longo prazo.

Office

Demanda

No terceiro trimestre de 2022, o mercado de escritórios classe A e A+ CBD não registrou resultados positivos, como os observados nos trimestres anteriores. Apresentou absorção líquida negativa pela primeira vez desde 2021 T3, com -37.864 m². As regiões da Paulista e Chucri Zaidan registraram as maiores saídas, com -25.146 m² e -8.948 m², respectivamente. A taxa de vacância subiu 0,66 p.p. comparada com o trimestre anterior, fechando em 23,01%, valor 3,22 p.p. inferior quando comparado com o mesmo período no ano passado. A única região a registrar absorção líquida positiva foi a Faria Lima (20.296 m²), que continua sendo destaque nesse ano em São Paulo. O total de ocupações foi 48.415 m² no terceiro trimestre, um indicativo que o mercado continua ativo e contratando locações importantes.

Preços

O preço médio pedido no mercado de São Paulo classe A e A+ CBD sofreu leve queda (-1,08%) quando comparado com o trimestre anterior, fechando em R$ 101,10 m². A região do Itaim possui o preço pedido mais elevado do mercado – R$ 269,98 por m², aumento de 31% em relação ao trimestre passado. Este aumento tem relação com reajustes dos preços pedidos das poucas áreas que estão disponíveis. A Faria Lima segue com o segundo maior preço – R$ 180,91 por m², mesmo sofrendo leve queda de 3,2% em relação ao segundo trimestre.

Fonte: Cushman & Wakefield

Panorama

Após três trimestre consecutivos com absorção líquida positiva, o terceiro trimestre de 2022 registrou absorção negativa de -37.854 m², com total de devoluções de 86.269 m², enquanto o total de ocupações foi 48.415 m². Mesmo com o resultado negativo do terceiro trimestre, o total de absorção líquida em 2022 é de 80.189 m², demostrando que empresas ainda estão ocupando e buscando por áreas corporativas para suas operações. Faria Lima foi o único destaque positivo do trimestre, com absorção de 20.296 m², resultando em queda de 3,51 p.p. na taxa de vacância, fechando em 9,64%, terceira menor marca de São Paulo, atrás apenas do Itaim (3,04%) e JK (5,97%).

Pipeline

O mercado de classe A e A+ CBD de São Paulo segue sem entrega de novos empreendimentos em São esperados 78.631 m² para o quarto trimestre, sendo 46.231 m2 na região da Paulista, e 18.000m2 na Chucri Zaidan.

Industrial

Market Overview Brasil

O mercado logístico de classe A e A+ do Brasil continuou a registrar resultados positivos como observado ao longo de 2022, com 602.260 m² de novos estoques, 5% a mais que o último trimestre. As entregas foram concentradas principalmente nas regiões Sudeste (290.333 m²) e Nordeste (218.912 m²). A região Norte também entregou novos empreendimentos, com 62.465 m², a primeira desde 2016. Destaque para o número de pré-locações, com 66% do total das áreas entregues. Com total de 701.646 m² de absorção líquida no terceiro trimestre, aumento de 22,9% comparado com o trimestre anterior – maior valor desde 2020 T4, a região Sudeste foi responsável por 53% do total absorvido, seguido pela região Nordeste com 31,1%, registrando o melhor resultado em um trimestre desde 2012.

Taxa de Vacância e Preço Pedido

Como resultado da alta absorção nesse trimestre, a taxa de vacância caiu 0,92 p.p. e fechou em 9,96%, a menor marca da série histórica do país. A região Norte tem a menor taxa de vacância (1,08%), seguido pelo Nordeste (1,84%), Sul (10,93%) e Sudeste (10,94%). O preço pedido atingiu a marca de R$ 21,17 por m², superando o valor de R$ 21,00 pela primeira vez na série histórica, após aumento de 1,6% em relação ao trimestre passado. A região Sudeste possui o maior preço pedido do país – R$ 21,42 por m², a região Norte em segundo – R$ 20,67 por m². A região Nordeste registrou acréscimo de 9,4% no seu preço pedido, fechando em R$ 18,44 m².

Fonte: Cushman & Wakefield

Market Overview São Paulo

O mercado logístico de classe A e A+ em 2022 vem registrando resultados positivos e no terceiro trimestre não foi diferente. As altas absorções resultaram na queda da taxa de vacância, mesmo com a entrega de 242.644 m² em novos empreendimentos nesse trimestre, valor 26,5% inferior ao total do trimestre anterior.

Barueri foi responsável pela maior parte deste crescimento do inventário com 80.097 m², seguido das regiões de Cajamar, Capital-SP e Campinas com 77.567 m², 44.980 m² e 40.000 m², respectivamente essa foi a primeira entrega de empreendimento classe A na Capital-SP desde 2012.

Este ano já computamos a entrega de 1.060.551 m², valor 7% superior à 2021. A demanda por estoque de alta performance, notadamente os classe A e A+, resultou em 45% das áreas entregues já pré-locadas, tendência já verificada nos últimos trimestres. Enquanto os ativos de classes tecnicamente inferiores mantem vacância elevada. Como resultado da forte absorção líquida, a taxa de vacância registrou queda de 1,33 p.p. comparada com o último trimestre, atingindo a menor marca do ano até o momento.

As regiões do Grande ABC e Campinas tiveram as maiores quedas – com – 15,3 p.p. e -8,6 p.p., fechando em 2,6% e 11,0%, espectivamente. Cajamar teve acréscimo de 4,1 p.p. devido ao volume de novos estoques entregues (77.567 m²). As regiões do Grande ABC (2,6%), Guarulhos (7,6%) e Barueri (8,0%) possuem atualmente as menores taxa de vacância do estado. Pelo terceiro trimestre consecutivo o preço pedido registrou aumento, fechando o terceiro trimestre em R$ 21,56 por m² – incremento de 1,6% em relação ao último período. Esse valor é 13,6% superior ao preço médio pedido no terceiro trimestre de 2021.

Este aumento é resultado das novas entregas com preços pedidos mais altos, devido ao aumento do custo de obras e materiais de construção, além de estarem em regiões mais próximas da capital do estado. Atualmente sete regiões possuem preços pedidos superiores à média do mercado, sendo as mais altas: Capital-SP (R$ 32,13 por m²), Guarulhos (R$ 28,23 por m²) e Grande ABC (R$ 28,00 por m²).

Fundos Imobiliários

Conforme dados da B3, o mercado brasileiro de fundos de investimento imobiliário contempla, atualmente, 413 FIIs listados e aproximadamente 1,8 milhões de investidores.

A variação acumulada do índice IFIX no terceiro trimestre de 2022 foi de 6,92%. Em julho, o índice apresentou variação positiva de 0,66%, seguida por 5,76% em agosto, e por 0,50% em setembro.

Acerca da indexação dos contratos dos FIIs que são monitorados, de acordo com dados referentes ao segundo trimestre de 2022, o IPCA é o indexador mais relevante, sendo utilizado como referência em 48,17% dos contratos, seguido pelo IGP-M, utilizado em 38,43%. Em comparação com o primeiro trimestre, verificou-se queda de 13,5% número de contratos indexados ao IGP-M, frente ao crescimento de 12,2% no de contratos indexados ao IPCA.

Acerca dos resultados, os FIIs de tijolo seguem negociando em patamares atrativos em média, com spreads bem precificados em relação às NTN-Bs de longo prazo.

Os fundos de papel seguem oferecendo oportunidades ao investidor diante do cenário de inflação pressionada, que impacta positivamente na rentabilidade e nas distribuições de rendimento do segmento.

Caso queiram acessar a matéria na íntegra, acesse aqui.

XPInc CTA

Se você ainda não tem conta na XP Investimentos, abra a sua!

XP Expert

Avaliação

O quão foi útil este conteúdo pra você?


Newsletter
Newsletter

Gostaria de receber nossos conteúdos por e-mail?

Cadastre-se e receba grátis nossos relatórios e recomendações de investimentos

Disclaimer:

Este conteúdo tem propósito exclusivamente informativo e se baseia em dados estatísticos, metodologias probabilísticas, fatos concretos do mercado financeiro e em resultados financeiros apurados. Em nenhum momento, o conteúdo desta mensagem representa opiniões pessoais ou recomendações de investimento financeiro de qualquer natureza. Não se configuram, portanto, como ideias, opiniões, pensamentos ou qualquer forma de posicionamento por parte da XP Investimentos CCTVM S/A. É terminantemente proibida a utilização, acesso, cópia ou divulgação não autorizada das informações presentes neste conteúdo. O investimento em ações é um investimento de risco. Na realização de operações com derivativos existe a possibilidade de perdas superiores aos valores investidos, podendo resultar em significativas perdas patrimoniais. Para avaliação da performance de um fundo de investimentos é recomendável a análise de, no mínimo, 12 (doze) meses. Leia o prospecto e o regulamento antes de investir. Todas as informações sobre os produtos, bem como o regulamento e o prospecto e regulamento aqui listados, podem ser obtidas com seu agente de investimentos, em nosso site na internet ou no site do referido gestor. Fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou fundo garantidor – FGC. A taxa de administração máxima compreende a taxa de administração mínima e o percentual máximo que a política do FUNDO admite despender em razão das taxas de administração dos fundos de investimento investidos. Os fundos de ações e multimercados com renda variável /sem renda variável podem estar expostos a significativa concentração em ativos de poucos emissores, com os riscos daí decorrentes. Os fundos de crédito privado estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Os fundos de cotas aplicam em fundos de investimento que utilizam estratégias com derivativos como parte integrante de sua política de investimento. Tais estratégias, da forma como são adotadas, podem resultar em perdas patrimoniais para seus cotistas. Os fundos de renda fixa estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Para informações e dúvidas, favor contatar seu agente de investimentos. Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. As rentabilidades divulgadas não são líquidas de impostos e taxas de saída e performance. As informações publicadas não levam em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de qualquer investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. Caso os ativos, operações, fundos e/ou instrumentos financeiros sejam expressos em uma moeda que não a do investidor, qualquer alteração na taxa de câmbio pode impactar adversamente o preço, valor ou rentabilidade. A XP Investimentos não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização dessa plataforma. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao valor total do capital investido.

A XP Investimentos CCTVM S/A, inscrita sob o CNPJ: 02.332.886/0001-04, é uma instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.Toda comunicação através de rede mundial de computadores está sujeita a interrupções ou atrasos, podendo impedir ou prejudicar o envio de ordens ou a recepção de informações atualizadas. A XP Investimentos exime-se de responsabilidade por danos sofridos por seus clientes, por força de falha de serviços disponibilizados por terceiros. A XP Investimentos CCTVM S/A é instituição autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.


Este site usa cookies e dados pessoais de acordo com a nossa Política de Cookies (gerencie suas preferências de cookies) e a nossa Política de Privacidade.