Janela de oportunidade em FIIs se aproxima com Reavaliação Patrimonial de seus portfólios

A reavaliação patrimonial de imóveis é um processo obrigatório que todos fundos devem realizar. Diante do cenário mais favorável é interessante entender como esse processo pode impactar o valor patrimonial dos fundos e quais oportunidades podem surgir.

Nos últimos meses observamos uma percepção mais positiva em relação a classe dos fundos imobiliários. Com o início do ciclo de cortes da taxa Selic a atenção dos investidores se voltou para classes de ativos de mais riscos, entre elas, a dos fundos imobiliários.  

Já demonstramos aqui como aproveitar o ciclo de cortes da Selic em fundos imobiliários, uma vez que, os fundos de tijolos tendem a reagir de forma positiva devido a correlação negativa que especialmente estes têm os juros de referência.

A taxa Selic é um instrumento fundamental de política monetária, utilizado pelo Banco Central para controlar a inflação e regular a atividade econômica. Uma redução na taxa Selic geralmente tem o efeito de estimular a economia, reduzindo os custos de empréstimos e incentivando o investimento e o consumo.

A queda na taxa Selic pode impactar positivamente os valores de mercado de imóveis, pois pode incentivar a demanda por imóveis como uma alternativa de investimento, em comparação com opções de investimentos em renda fixa que começam a oferecer retornos menos atrativos a partir de um determinado nível de taxa de juros.

Além disso, a queda da taxa Selic pode resultar em uma redução das taxas de desconto utilizadas para avaliar o valor presente da renda futura esperada de um imóvel, aumentando assim o valor calculado do imóvel pela abordagem de renda.

Para fundos imobiliários, uma redução na taxa Selic pode potencialmente aumentar o valor dos imóveis no portfólio do fundo, impactando positivamente o valor das cotas e a atratividade do fundo para investidores, que geralmente buscam alternativas de investimento com retornos superiores aos da renda fixa em um cenário de juros menores.

Os impactos positivos nos FIIs tendem a ser mais significativos nos fundos que possuem ativos físicos dentro de seus portfólios, conhecidos como fundos de tijolos, que apresentam maior sensibilidade aos movimentos da taxa Selic.

Nos fundos imobiliários a realização de avaliação dos imóveis que o compõem é obrigatória, pelo menos, uma vez por ano de acordo com a Instrução CVM 516/11. Ela serve para que o fundo consiga estimar de forma profissional e atualizada o seu valor patrimonial. Chegando no valor patrimonial, o fundo necessita somar todos os seus ativos (imóveis entre investimentos), subtraindo suas obrigações e compromissos assumidos.

A redução da taxa Selic tem o potencial de impactar significativamente as avaliações patrimoniais de imóveis, tendo efeitos potencialmente positivos sobre o valor de imóveis e, consequentemente, dos fundos imobiliários, mediante o aumento da demanda e redução das taxas de desconto aplicadas.

No cenário de Selic em queda, a atividade econômica tende a ser impulsionada, com isso, a receita potencial a ser gerada pelos imóveis que compõem o portfólio dos fundos pode ser impactada positivamente. Desse modo, a possibilidade de aumento de lucros reflete como perspectiva positiva em apreciação das cotas.

Em meados desse ano, alguns fundos passaram por este processo, dentre eles, o XP Malls, XPML11, do segmento de shoppings e o The One, ONEF11, do segmento de lajes corporativas. Diante do cenário mais positivo e como consequência de melhores expectativas dos investidores institucionais e pessoa física para a classe de fundos imobiliários, a reavaliação patrimonial destes dois fundos apresentou valorizações significativas.

O fundo de Shoppings da XP, concluiu a revisão patrimonial de seus ativos em meados deste ano. Segundo fato relevante, a reavaliação trouxe um impacto positivo de aproximadamente R$415 milhões no seu valor patrimonial, o que representa uma valorização de 13,58%. Adicionalmente, entre os fatores, que contribuíram para o resultado positivo, foi destacada a perspectiva positiva da queda da taxa de juros, que refletiu positivamente em menores taxas de desconto utilizadas para avaliar o valor presente dos imóveis dentro de seu portfólio. Além disso, o reaquecimento da economia potencializou performances melhores para o fundo quando comparado com o que era esperado na última reavaliação.

No caso do fundo de lajes corporativas, The One, a reavaliação patrimonial apresentou um aumento de cerca de 13% em comparação a realizada em dezembro do ano passado. Com isso, os pavimentos 1, 2, 7 e 10 do Edifício The One do fundo passou a ter um valor por metro quadrado de R$34 mil. As expectativas de taxas de juros mais baixas no futuro também tiveram impacto expressivo. Outrossim, o segmento de lajes corporativas, em São Paulo, vem apresentando tanto preços de venda por metro quadrado, quanto valores de aluguel maiores em relação ao que foi registrado em dezembro de 2022.

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