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17/08/2025 20:44:02 • Atualizado em 02/10/2025 10:18:48
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Incorporação do RBRF11 pelo RBRX11 | RBR Alpha Multiestratégia

A RBR Asset, gestora do RBRF11 e do RBRX11, convocou AGEs para deliberar sobre a proposta de incorporação do RBRF11 pelo RBRX11

Marx Gonçalves
Marx Gonçalves
Head de Fundos Listados

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O RBR Alpha Multiestratégia (RBRF11) é um fundo de fundos imobiliários (FOF) que tem como objetivo gerar renda e ganhos de capital aos cotistas por meio de investimentos em cotas de outros FIIs e em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

O que há de novo?

A RBR Asset, gestora do RBRF11 e do hedge fund imobiliário RBR Plus Multiestratégia (RBRX11), convocou Assembleias Gerais Extraordinárias (AGEs) para deliberar sobre a proposta de incorporação do RBRF11 pelo RBRX11. A operação prevê a transferência integral dos ativos do RBRF11 em troca de cotas do outro fundo, consolidando ambos os fundos em um único veículo de investimento.

Após a subscrição, o RBRF11 será liquidado, suas cotas amortizadas, e os cotistas receberão, proporcionalmente, cotas do RBRX11.

O que são Hedge Funds Imobiliários?

Os hedge funds imobiliários representam uma nova categoria de fundos imobiliários. Ao contrário dos FOFs convencionais — que investem exclusivamente em títulos de renda fixa com lastro imobiliário, como CRIs, e em cotas de outros FIIs —, esses fundos têm acesso a uma gama muito mais ampla de ativos.

Eles podem investir diretamente em imóveis, debêntures imobiliárias, ações de empresas do setor, participações em SPEs, CEPACs, cotas de FIDCs ligados ao mercado imobiliário, entre outros. Essa flexibilidade permite a adoção de estratégias mais dinâmicas e adaptáveis às condições de mercado, com foco na proteção patrimonial e na geração de retorno aos cotistas.

Portfólio do RBRF11

Atualmente, o fundo possui 60,5% do patrimônio líquido alocado em ativos de tijolo, 21% na estratégia de crédito, 6,4% em desenvolvimento e os 12,1% restantes em liquidez.

A carteira de tijolo está majoritariamente distribuída entre os setores corporativo (24,4%) e de shoppings (19,2%), com exposições também nos segmentos residencial (11,9%) e logístico (9,2%). A parcela destinada a CRIs é composta por operações com risco de crédito de baixo a moderado, apresentando taxas médias (MTM) de CDI + 3,6% ao ano e IPCA + 9,74% ao ano, além de duration de 3,6 anos e LTV médio de 52,2%.

Entre as principais posições, destacam-se o Shopping Eldorado, via ELDO11 (9,6% do PL), o FII Global APTO (9,4%) e o RBRL11 (7,8%), recentemente adquirido pelo fundo XPLG11.

Portfólio do RBRX11 (pré-incorporação)

O RBR Plus Multiestratégia Real Estate possui patrimônio líquido de R$ 284,4 milhões, distribuído entre cinco principais estratégias: 48,7% em crédito, 31,6% em desenvolvimento imobiliário, 8,7% em liquidez, 7,5% em FIIs de tijolo e 3,4% em ações do setor.

O portfólio combina ativos com geração de caixa recorrente (68,4%) — como CRIs, fundos de renda e posições em liquidez — com investimentos de maior potencial de valorização no longo prazo, mas que não geram fluxo de caixa mensal (31,6%), como alocações em desenvolvimento via equity.

No segmento de tijolo, a exposição ocorre por meio de FIIs, com destaque para HGPO11 (3,4% do PL) e TEPP11 (2,3%). Na frente de desenvolvimento, o fundo aproveita a flexibilidade do mandato para investir diretamente em empreendimentos residenciais “off market”, como a SPE Poincaré (9,6%) e o Kalea Jardins (7,4%), além de ativos logísticos, como o RBR Desenvolvimento Logístico (1,3%).

A carteira de CRIs é composta por 19 operações, majoritariamente de risco moderado. Cerca de 28% do patrimônio está atrelado a CRIs indexados ao IPCA, com taxa média (MTM) de IPCA + 9,8% ao ano, enquanto 18% está indexado ao CDI, com taxa média de CDI + 4,6% ao ano. A duration média é de 2,4 anos, e o LTV médio, de 57%.

Portfólio do RBRX11 após a incorporação

Com a incorporação, o RBRX11 passaria a ter patrimônio líquido consolidado de aproximadamente R$ 1,47 bilhão, distribuído inicialmente da seguinte forma: 50% em ativos de tijolo, 38% em crédito (CRIs), 11% em desenvolvimento imobiliário e 1% em ações do setor.

Após esse período inicial, a alocação-alvo definida pela gestão prevê: 45% em CRIs, 30% em tijolo e 25% em desenvolvimento. A estratégia busca maximizar o retorno total ao cotista, equilibrando geração de caixa recorrente com ganhos de capital no longo prazo.

Figura X: Consolidação RBRF & RBRX; Fonte: AGE

Maior escala e flexibilidade

Avaliamos a operação como positiva para o RBRF11 pelos seguintes motivos:

  • Ampliação do mandato de investimento: Com a consolidação, os cotistas do RBRF11 passam a ter acesso a um fundo com mandato mais amplo, permitindo investimentos em operações exclusivas antes acessadas apenas de forma indireta. Isso amplia o potencial de retorno no longo prazo e reforça a proteção patrimonial em cenários desafiadores. Adicionalmente, a operação eliminaria custos intermediários, como taxas de veículos utilizados anteriormente pelo RBRF11 para alocação indireta em estratégias diferenciadas, aumentando a eficiência da estrutura.
  • Destravamento de capital: A operação eliminaria os prejuízos contábeis acumulados, viabilizando novas reciclagens de portfólio e permitindo o aumento na distribuição mensal de rendimentos, estimada entre R$ 0,07 e R$ 0,09 por cota — acima dos R$ 0,06 mensais do RBRF11. Essa melhora poderia ocorrer mesmo com o acréscimo no custo fixo do fundo, que passaria de 1,00% para 1,25% ao ano sobre o valor de mercado, válido apenas a partir de seis meses após a consolidação.
  • Flexibilidade e escala: A união dos fundos criaria um veículo de maior porte — o terceiro maior hedge fund imobiliário listado — com base de investidores ampliada, o que tende a aumentar a liquidez da cota no mercado secundário. Além disso, o crescimento contribuiria para uma maior flexibilidade na execução da gestão ativa.

Como participar da votação

Os cotistas do RBRF11 podem manifestar seus votos pelos seguintes canais:

  1. Via Plataforma da B3: (i) Acesse “https://www.investidor.b3.com.br/login” e faça seu login; (ii) No menu à esquerda, clique em “Serviços” e selecione “Voto à distância”; e (iii) Acesse “Assembleias em Aberto” e registre seu voto.
  2. Via e-mail enviado pela administradora: (i) Procure no seu e-mail uma mensagem do BTG Pactual com o título “Consulta Formal: (RBR ALPHA ou RBR PLUS)” enviada por: votoeletronico.estruturados@btgpactual.com; (ii) Localize o link de votação no final da mensagem.; e (iii) Clique no link e siga as instruções na plataforma do BTG para registrar seu voto.

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