Recuperação Judicial de Americanas: como chegamos até aqui e para onde vamos?
Após a divulgação, no dia 11 de janeiro, de inconsistências no balanço de Americanas por conta de operações de risco sacado e da renúncia do CEO, Sérgio Rial, a empresa viu seu caixa se reduzir de R$ 8,6 bilhões para R$ 800 milhões de reais e o início de processos judiciais da parte de credores. Já na semana seguinte, no dia 19 de janeiro, a companhia protocolou o pedido de recuperação judicial. Com isso, a empresa saiu de índices de mercado e conseguiu suspender o pagamento de suas dívidas até que seu plano de recuperação judicial seja aprovado por uma assembleia de credores.
Americanas (AMER3): Recuperação Judicial protocolada; Entenda os próximos passos
Americanas: entenda os termos financeiros e jurídicos do caso
Recuperação Judicial: o que é, como funciona, o que acontece com as ações e 4 casos emblemáticos
Análise (Crédito): Americanas S.A.
Americanas: Lista de Credores e Acompanhamento da Recuperação Judicial
No âmbito dos Fundos imobiliários, a americanas é inquilina tanto de galpões logísticos como de shoppings center. No entanto, cada fundo possui uma exposição diferente da sua receita associada a americanas.
Analisamos os imóveis, potenciais impactos e ações por parte dos gestores a fim de mitigar impactos maiores nos seguintes fundos: GGRC11, XPLG11, LVBI11, BRCO11, RBRL11, RBRF11, HGBS11 e MALL11. Acima de tudo, os fundos possuem imóveis, que são ativos reais, portanto possuem valor intrínseco e eventualmente, podem também alugar para outros inquilinos.
Acima de tudo, os fundos possuem imóveis, que são ativos reais, portanto possuem valor intrínseco e eventualmente, podem também alugar para outros inquilinos.
Impacto da recuperação judicial sobre FIIs
O instrumento da recuperação judicial serve para que a empresa consiga suspender o pagamento de suas dívidas e possivelmente se reestruturar. Neste contexto, pagamentos de custos operacionais como salários e aluguéis a princípio não devem ser afetados.
Para os Fundos Imobiliários, proprietários de imóveis locados para as Americanas, os principais riscos são o de vacância antecipada no caso de reestruturação da operação da companhia e de inadimplemento nos aluguéis. Ambos os eventos possíveis geram multas para a companhia, que passa a dever os fundos por não cumprimento do contrato. No fluxograma abaixo, explicamos o passo a passo do que pode acontecer com os aluguéis em uma recuperação judicial:
O primeiro passo no caso de uma inadimplência é o envio de notificação ao locatário, seguido por execução de garantias colocadas em contrato. No caso específico de Americanas, os contratos tinham como fiadora a própria holding, prática comum dado que antes da divulgação das inconsistências, a empresa possuía excelente avaliação de crédito por agências de rating e era bem-vista no mercado, além de possuir grande poder de barganha em negociações de aluguel.
Já a partir do primeiro dia da inadimplência, o fundo pode entrar com uma ação de despejo na comarca em que o imóvel está situado, quem irá julgar se cada pedido de despejo procede será um juiz local, e o prazo irá depender do tipo do imóvel: em geral, se aceito o prazo para o despejo em uma loja de shopping leva em média até 60 dias e de um galpão logístico leva em média de 3 a 6 meses, de acordo com Carlos Ferrari da NFA Advogados.
Além disso, os contratos de locação podem ter cláusulas específicas para se resguardar quanto a deterioração financeira de um inquilino: pode-se incluir cláusula para permitir que o contrato seja encerrado imediatamente no caso de uma recuperação judicial.
Os avanços jurídicos tornaram o processo de despejo mais eficiente nos últimos anos, porém algumas incertezas permanecem: juízes podem considerar que um imóvel específico seja essencial para a operação e reestruturação da empresa, atrasando assim a retomada do imóvel pelo fundo e dando início a uma contenda judicial. Além disso, a rigor, para solicitação de despejo deve haver inadimplência. Por isso, juízes podem não autorizar despejo baseado unicamente em cláusula de cancelamento imediato no caso de recuperação judicial.
Além disso, ao desocupar um imóvel antes do prazo (seja por devolução voluntária ou por despejo), o locatário precisa pagar multas. Caso Americanas rescinda algum contrato, estas multas se tornarão novos créditos na recuperação judicial e entrarão na fila de credores.
Considerando tudo isso, existem três cenários possíveis para os Fundos Imobiliários:
- Caso algum fundo já tenha algum passivo de locação, este será incluído na lista de credores da recuperação judicial;
- Fundos que ainda alugam para Americanas: os contratos de locação se mantêm vigentes, ou seja, não tem data de validade alterada e o aluguel continua sendo devido. No caso de inadimplência, o fundo pode executar um despejo;
- Fundos que não queiram mais ter Americanas como inquilina terão que encontrar regras para enquadrar a locatária como inadimplente.
Já a recuperação de créditos eventualmente produzidos por multas será mais difícil no curto prazo. Caso o procedimento de recuperação judicial não surta efeito em alguns anos, poderá ser declarada falência e os créditos remanescentes começam a ser debatidos em termos de ordem de preferência de pagamentos.
No que diz respeito à eventual desocupação de alguns imóveis por parte da Americanas, entendemos que pode ser encarada de maneira positiva quando a região onde o imóvel se encontra está aquecida, com baixa vacância e possibilidade de aumento no valor do aluguel em relação ao contrato com inquilino anterior, eventuais distorções com o aluguel vigente. Ou, pode ser interpretado de maneira negativa, quando a região apresenta maiores desafios para uma reposição de inquilino, ocasionando em muitas vezes em eventuais descontos, carência e negociações mais favoráveis ao inquilino.
Lista de Credores informada pela Americanas
No dia 25/01/23 a Americanas divulgou sua relação de débitos e credores à 4ª Vara Empresarial do Rio de Janeiro, órgão que aceitou o pedido de recuperação judicial da empresa no dia 19/01. Na lista, a Americanas declara uma dívida total de R$ 41,2 bilhões a 7.967 nomes. No entanto, as dívidas da Americanas com fundos de investimento imobiliário somam R$ 9,53 milhões. Na tabela abaixo listamos os fundos e valores referentes a cada um deles.
No total, são 11 fundos imobiliários, sendo que alguns possuem alta exposição de valores à receber, como o CSHG Logística, que investe em imóveis logísticos.
Além disso, o fundo LVBI11 é detentor de 70% da empresa ARATULOG ARMAZENAGEM S.A., inscrita no CNPJ sob nº 10.267.749/0001-53, que é detentora de um ativo que a Americanas é inquilina, sendo citada como titular de créditos no montante de R$871.938,78 além do valor referente aos custos condominiais de R$386.232,58.
Fundos de Logística expostos a Americanas
BRESCO FII – BRCO11
Portfólio
O Bresco Logística FII possui 11 propriedades com 446 mil m² de área bruta locável (ABL) e potencial para expansão da ABL em 6%. O portfólio do fundo atualmente possui 12% de vacância física nos empreendimentos. Os contratos de locação possuem prazo médio remanescente de 5,3 anos e 35% são atípicos.
Detalhe Imóvel ocupado pela Americanas
Dentre os imóveis do fundo, atualmente o Bresco Contagem possui Americanas como inquilina de aproximadamente ¼ de sua área bruta locável.
Conforme informado em fato relevante no dia 26/01/23, a Americanas possui um contrato de locação em vigor até 30/09/2027, referente a área de 15.727,24 m² do Imóvel Bresco Contagem que representa 22,6% da ABL total do referido imóvel e 3,6% do total de receita vigente do Fundo.
A Americanas ocupava no passado o imóvel Bresco Resende, a qual foi resilida antecipadamente e o imóvel foi desocupado pela Americanas em 06 de janeiro de 2023, restando pendente o pagamento de duas parcelas de R$191.662,03 cada, referente à indenização pela resilição antecipada do contrato; e R$ 167.247,49 referentes a reparos necessários para a devolução do imóvel. O Imóvel Bresco Resende encontra-se atualmente integralmente locado à Valgroup MG.
Detalhe do Imóvel ocupado por Americanas
Renovado em novembro de 2022 por mais 60 meses por 17% acima do preço/m² do contrato anterior
Garantia fiadora de empresa da Holding
Acreditamos que caso a Americanas deixe de ocupar o imóvel, uma eventual reposição de inquilino se dará rapidamente. Primeiro, pela boa localização do ativo, região com alta demanda, baixas taxas de vacância e grande dificuldade de encontrar imóveis de alta qualidade. Em segundo ponto, pelo fato da área ocupada pela Americanas ser relativamente pequena, portanto, maior facilidade e agilidade na troca do inquilino.
Possíveis Impactos Mapeados
Pior cenário: Inadimplência do inquilino, necessidade de ação de despejo, impactando negativamente os rendimentos mensais em R$0,03/cota ou 3,6% da receita atual do fundo.
Ações Mitigantes pela Gestão
De acordo com gestores, no último semestre o fundo acumulou aproximadamente R$10 milhões em reserva (Lucros Acumulados não distribuídos aos cotistas).
Por outro lado, o gestor sinalizou que a ocupação desse imóvel específico pode ser fundamental para operação da Americanas, por isso, pode ser que a mesma se mantenha adimplente com suas obrigações de aluguéis. Por fim, em caso de eventual despejo, a gestora possui bastante expertise, demonstrando que na sua visão, o processo pode ser ágil.
Em fato relevante, foi informado que o aluguel vencido em janeiro de 2023, mas de competência de dezembro de 2022, foi integralmente pago pela Americanas, de modo que não há, na presente data, valores a título de aluguel em atraso pela Americanas referente ao imóvel de Contagem.
Com relação à lista de credores apresentada pela Americanas referente a recuperação judicial, o Fundo possui créditos alegadamente concursais e sujeitos aos efeitos da recuperação judicial, no valor de R$667.816,66. Ainda no fato relevante, os gestores informaram que irão avaliar a necessidade de tomar providências para corrigir eventuais divergências dos créditos listados pela Americanas.
Na nossa visão, o fundo possui baixa exposição de sua receita à Americanas e com isso, entendemos que os eventuais impactos possam ser marginais. Ainda, entendemos que a estratégia adotada recentemente pelo time de gestão, possa reduzir os impactos de curto prazo aos cotistas, além dos imóveis terem bastante liquidez em termos de reposição de inquilino.
RBR Log – RBRL11
Portfólio
O FII RBR LOG possui atualmente portfólio composto por 5 imóveis aproximadamente 234 mil m² de ABL, 6% dessa área encontra-se vaga.
Detalhe do Imóvel ocupado por Americanas
Dentre os imóveis do fundo, atualmente o Galpão Hortolândia II possui a Americanas como inquilina de aproximadamente 26 mil m²
Garantia fiadora de empresa da Holding
No relatório gerencial referente a novembro de 2022, os gestores informaram que foram notificados pela Americanas, atual inquilina no módulo M1 do condomínio Hortolândia II, sobre a intenção de rescisão antecipada do contrato e devolução do imóvel.
Como a solicitação foi feita por parte do inquilino, é devido tanto uma multa rescisória quanto o aviso prévio (prazo entre a comunicação de intenção de sair e a saída efetiva de um locatário). A previsão era que o inquilino continuasse ocupando o imóvel por mais 12 meses, com pagamento devido de 3 meses de multa e 1,7 meses proporcional a carência de aluguel dada no início do contrato.
Os gestores sinalizaram em novembro que o momento de mercado da região onde o imóvel se encontra evolui para um cenário de menor taxa de vacância, aumento do preço pedido, se comparado com a data de aquisição do imóvel, o que tende a ser mais favorável em caso de reposição de inquilino.
No entanto, após anúncio de recuperação judicial da Americanas, algumas dúvidas sobre sua permanência no imóvel e sobre eventualmente se manter adimplentes ganharam ênfase.
De acordo com os gestores, o último aluguel devido pela Americanas foi devidamente quitado no mês de janeiro, de forma que, nesta data, a Americanas não possui qualquer débito com o fundo. “Importante pontuar que o plano de recuperação também não foi apresentado (o prazo inicialmente é de 60 dias a contar do deferimento), de forma que nenhum credor tem ciência das condições de pagamento que serão propostas para as dívidas sujeitas ao plano.”
Por fim, o time de gestão entende que os aluguéis com vencimento após o pedido de RJ não estão sujeitos a proteção da recuperação judicial e, portanto, passíveis de cobrança em caso de atraso.
Possíveis Impactos Mapeados
Pior cenário: Inadimplência do inquilino, necessidade de ação de despejo, impactando negativamente os rendimentos mensais em R$0,05/cota ou 6,5% da receita atual do fundo.
Ações Mitigantes pela Gestão
A gestão entende que não enxerga quaisquer ações a serem tomadas de imediato, sendo crucial aguardar alguns acontecimentos como (i) a juntada de lista de credores (para verificar se a Americanas arrolará algum crédito do fundo e, nesse caso, avaliará se está correto ou não); (ii) o pagamento (ou não) do aluguel com vencimento em fevereiro; e (iii) a apresentação do plano de recuperação judicial.
VBI Logística FII – LVBI11
Portfólio
Atualmente, o portfólio do fundo possui 10 empreendimentos, que somam mais de 478 mil m² de ABL e vacância física de 2,4%, totalizando 13.276 m² vagos, localizados em seus ativos: 2 módulos no Ativo Itapevi (3.998 m²), 2 módulos no G02 do Ativo Aratu (6.083 m²) e 1 módulo no G07 do Ativo Extrema (3.194 m²). O portfólio do fundo conta com ativos com localização estratégica nos principais polos logísticos do país.
Detalhes do Imóvel ocupado por Americanas
Dentre os imóveis do fundo, o ativo Aratu possui 102.530 m² divididos em 2 galpões, o G01 com 36.913 m² e o G02 com 65.617 m² de ABL. Sendo que o fundo detém 70% do ativo Aratu. O imóvel possui a Americanas como inquilina de aproximadamente 91% do G02, equivalente a 57.983 m².
Início do contrato: Junho/2022
Prazo do contrato: 10 anos
Contrato: Atípico
Garantia fiadora de empresa da Holding
Multa em caso de rescisão: 80% do saldo remanescente do contrato
Em relatório gerencial divulgado dia 23/01/2023, o time de gestão informou que a locatária encontra-se adimplente com o pagamento de aluguel referente ao mês de dezembro. A equipe de Gestão está atenta aos desdobramentos do pedido de recuperação judicial por parte da locatária, ao consequente rebaixamento da avaliação de risco de crédito da Locatária por parte das agências de risco e, também, a maior restrição de crédito por parte das instituições financeiras que poderão gerar impactos futuros na sua operação, ocupação do G02 do Ativo Aratu e o cumprimento de suas obrigações do contrato de locação.
Possíveis Impactos Mapeados
Devido a localização estratégica do ativo, de acordo com os gestores, o valor de locação vigente no contrato com a Americanas está pelo menos 20% abaixo do valor de mercado do ativo. Ou seja, em caso de locação do espaço atualmente ocupado pela locatária para outros potenciais locatários, projetam um impacto positivo nas receitas imobiliárias de até aproximadamente R$ 0,02/cota em condições atuais de mercado.
Pior cenário: Inadimplência do inquilino, necessidade de ação de despejo, impactando negativamente os rendimentos mensais em R$0,07/cota ou 7% da receita atual do fundo.
Ações Mitigantes pela Gestão
A gestão sinalizou que irá atuar de forma a minimizar, no curto prazo, os potenciais impactos da mudança abrupta da condição da atual locatária, devido ao pedido de recuperação judicial, e na busca de uma solução, de médio e longo prazo, para que o Ativo Aratu continue a contribuir com todo o seu potencial para o resultado do Fundo.
Conforme gestão, desde segundo semestre de 2022 o fundo distribuiu 96% de seu resultado, retendo o valor de R$0,17/cota. Portanto teriam de 2 a 3 meses de reservas suficientes, porém precisam zerar a reserva por legislação do fundo de distribuição no exercício do semestre.
Além disso, o time de gestão sinalizou possíveis novas locações em áreas vagas que irão impactar positivamente o fundo em R$0,02/cota. O resultado médio dos últimos meses foi de R$0,78/cota, com uma potencial inadimplência de aluguel somada aos custos de condomínio, totalizando a potencial redução de R$0,08/cota
Por fim, em fato relevante divulgado em 25/01/23 o fundo esclarece que não há, na presente data, valores devidos a título de aluguel não pagos e que o último aluguel referente à competência de dezembro de 2022, devido em janeiro de 2023, foi integralmente pago pela Locatária. Desta forma, o FII VBI LOG irá apurar a natureza de referidos Créditos, sendo que o aluguel referente à ocupação do imóvel pela Locatária no mês de janeiro de 2023 é devido em fevereiro de 2023.
XP Log – XPLG11
Portfólio
Atualmente, o portfólio do fundo possui 17 condomínios, que somam aproximadamente 955 mil m² de ABL e vacância física de 6,8%. Além disso, o fundo possui 2 empreendimentos em construção, o Especulativo Extrema – Extrema/MG e Obras da Expansão Leroy – Cajamar/SP.
Detalhes do Imóvel ocupado por Americanas
Dentre os imóveis do fundo, o ativo CD B2W localizado em Seropédica, RJ possui 82.049 m². O imóvel possui a Americanas como inquilina da área total do imóvel.
Contrato: Típico
Vencimento: Julho/2026
Garantia fiadora de empresa da Holding
Caso de Rescisão do Contrato: Aviso prévio e multa que totalizam em torno de R$11 milhões
4 meses aviso prévio
5 meses de multa
Os gestores informaram que o Imóvel é estratégico para operação, atende SP e RJ, além do empreendimento ser de alto padrão em termos de especificações técnicas e possuir elevada segurança no âmbito de furtos.
Possíveis Impactos Mapeados Pior cenário: Inadimplência do inquilino, necessidade de ação de despejo, impactando negativamente os rendimentos mensais em R$0,05/cota ou 6,5% da receita atual do fundo.
Ações Mitigantes pela Gestão
Em comunicado ao mercado divulgado dia 20/01/2023, os gestores informaram que o Imóvel, que possui especificações técnicas de elevado padrão e está com valor de locação dentro dos parâmetros praticados pelo mercado da região em que se encontra, possui plenas condições para uma reinserção no mercado e absorção por terceiros para eventual área que se torne vacante, caso seja necessário.
Além disso, sinalizou que com a conclusão de obras da expansão do CD Leroy Merlin em Cajamar/SP e configuração da data de início do prazo locatício da referida área no final de dezembro de 2022, associado com a expectativa de conclusão dos trâmites necessários à redução de capital do Syslog SP situado em São Paulo/SP, o fundo poderá reconhecer receita de locação acumulada auferida até então, conforme descrito no Relatório Gerencial do mês de novembro de 2022. Ainda na linha de possíveis impactos positivos ao fundo, a ocupação integral do WT Technology Park II situado em Barueri/SP e possível exercício da opção de compra pela Scala Data Centers S.A., nos termos do Fato Relevante publicado em 06 de dezembro de 2022, poderá resultar em um ganho de capital relevante, e a potencial locação das áreas vagas, sobretudo do Especulativo Extrema e do Especulativo Cajamar, situados em Extrema/MG e Cajamar/SP poderão minimizar eventuais impactos de uma eventual rescisão de contrato que não venha acompanhada de uma nova locação imediata. Principalmente no que tange à projeção e expectativa de manutenção do atual patamar de dividendos.
Por fim, entendemos necessário mapear os eventuais impactos nos fundos de shoppings. Como a maior parte deles apresenta exposição a Americanas com percentual marginal de sua receita, entendemos que os impactos podem acontecer em magnitude menor.
GGR Copevi – GGRC11
Portfólio
Atualmente, o fundo possui 18 contratos de locação, somando aproximadamente 370mil m² de área bruta locável sendo que 100% de seus contratos são atípicos, sem vacância física.
Detalhes do Imóvel ocupado por Americanas
O fundo adquiriu o imóvel localizado em Uberlândia em 2021 e ainda possui uma parcela final a ser paga para finalizar essa compra (ativo comprado do HGLG11). O ativo possui área bruta locável de 89.187m², sendo que atualmente os gestores entendem sua exposição à Americanas como indireta, dado que o imóvel pode ser locado para outro inquilino.
Atualmente a Americanas representa 19,5% da receita do fundo. Ao completar o pagamento da parcela final, haverá um incremento do aluguel referente ao fundo, portanto o percentual da receita referente ao imóvel passa a ter representatividade superior, 23%.
Além disso, o gestor sinaliza que o CD Uberlândia foi adquirido em 2021 e, na oportunidade, o fundo tentou realizar uma nova emissão de cotas – que captaria novos recursos e aumentaria o patrimônio líquido da carteira, reduzindo desta forma a participação dos atuais ativos.
No entanto, em junho do ano passado, o fundo anunciou em fato relevante o cancelamento da oferta, que pretendia captar até R$ 200 milhões para a expansão do portfólio. A decisão também prejudicaria os planos de reduzir a relevância da Americanas nas receitas do fundo.
Possíveis Impactos Mapeados
Pior cenário: Inadimplência do inquilino, necessidade de ação de despejo, impactando negativamente os rendimentos mensais em até 23% da receita atual do fundo.
Ações Mitigantes pela Gestão
Na visão do time de gestão, pelo fato do contrato ser atípico, possui multas mais elevadas associadas à sua inadimplência, por isso, acredita que possivelmente, caso a empresa tenha necessidade de desocupação do ativo, possivelmente pode haver algum acordo. Nos próximos 60 dias, acreditam que a empresa terá alguma resolução sobre suas operações. Ainda os gestores afirmaram que irão revisar a aquisição do ativo, já que encontraram inconsistências sobre as garantias associadas aos documentos da aquisição.
CSHG Logística FII – HGLG11
Portfólio
Atualmente, o fundo possui 20 imóveis, somando aproximadamente 1 milhão de m² de área bruta locável sendo que possui 13,8% de vacância física.
Detalhe Imóvel ocupado pela Americanas
O fundo possui exposição à Americanas em 2 ativos, Betim e Uberlândia na lista de credores da Americanas, os valores somam R$ 5,36 milhões.
O ativo referente a Uberlândia, como citado anteriormente está em vias de conclusão da venda para o fundo GGRC11. Portanto, mapeamos que somente em torno de 15% da receita dessa locação é devida ao HGLG11, além disso, essa receita já estava prevista finalizar em março de 2023.
No ativo Betim, o imóvel era anteriormente locado para o Walmart que pagou multa referente a rescisão contratual de aproximadamente R$ 150 milhões. Acreditamos que o fundo tenha mantido em reserva de lucros parte dessa receita da multa e com isso, consiga manter o percentual referente à exposição atual de Americanas nesse imóvel.
No entanto, vale lembrar que a Americanas havia rescindido o contrato de locação referente ao imóvel HGLG Betim, porém e se manteve ocupante do imóvel durante o aviso prévio de 6 meses. Mesmo com desocupação prevista para final de janeiro/23, cabe ainda multa referente a rescisão do contrato. Entendemos que a soma dos R$5,36 milhões devido ao fundo, seja referente ao aluguel de janeiro somado da multa.
Possíveis Impactos Mapeados
Pior cenário: Inadimplência do pagamento da multa devida pelo inquilino e uma eventual dificuldade em nova locação.
Ações Mitigantes pela Gestão
Até a presente data o time de gestão não publicou fato relevante ou comunicado a respeito. Tudo mais constante, estimamos que a receita da multa do Walmart seja suficiente para manter os atuais patamares de dividendos do fundo pelos próximos meses.
Impacto em Shoppings
No que tange aos shoppings, os impactos esperados e projetados tendem a ser bem menores, principalmente pelo fato da representatividade do inquilino ser baixa perante receita do portfólio. No geral, enxergamos também, maior facilidade na reposição de inquilinos. Acreditamos que a rede Americanas está presente na maioria dos shoppings da região sudeste e também possui expressividade em outras regiões.
Em geral, são considerados como lojistas âncoras, por isso normalmente ocupam grandes áreas e possuem aluguel fixo relativamente baixos se comparados aos demais lojistas. A empresa é considerada importante na composição do mix dos shoppings, em especial em shoppings de média e baixa renda onde possui grande atratividade e representatividade no fluxo de circulação.
Após falarmos com alguns gestores e compilarmos dados sobre os contratos, concluímos que em grande parte dos shoppings os contratos são longos, com prazo médio de 120 meses e bem agressivos, com aluguel fixo relativamente menor à média de outras âncoras. Além disso, a canibalização de outras operações do próprio shopping não pode ser desprezada, é tida como ponto de destaque relacionado à sazonalidade e ao mix de produtos oferecidos pela marca, (ex: Páscoa, dia das crianças).
Para análise mais precisa sobre os impactos de uma eventual desocupação da Americanas é preciso entender o público-alvo a qual o shopping é direcionado, composição do mix e nível de maturidade dos shoppings. Aqueles que estão em estágios mais maduros, provavelmente terão baixos impactos, muitas vezes considerando até atrativo a saída da Americanas, dado que poderão ter um incremento no aluguel numa eventual nova locação a preço superior. No entanto, em alguns shoppings, em especial os mais populares ou que possuem vacância elevada ou com baixo nível de maturidade, a saída da companhia não é benéfica, podendo representar algum impacto até mesmo no fluxo de circulação.
No que tange a um eventual pedido de despejo oriundo de inadimplência, entendemos que o processo possa ser mais célere do que em condomínios logísticos, uma vez que o argumento de que o imóvel é fundamental para sua operação possa ter menor impacto.
Com as informações públicas atuais, entendemos que os contratos de locação tanto de shoppings como de galpões logísticos são pouco representativos no passivo de Americanas.
Fundos de Shoppings que comunicaram exposição à Americanas
Hedge Brasil Shopping FII – HGBS11
Portfólio
De acordo com relatório gerencial referente ao mês de dezembro de 2022, o fundo possui investimentos em 17 shopping centers, distribuídos em doze cidades e cinco estados, sendo 11 detidos de forma direta, 5 detidos através de cotas de outros FIIs (HPDP11, FVPQ11, FLRP11, ABCP11 e JRDM11), 1 detido parte de forma direta e parte em cotas de WPLZ11.
O fundo encerrou novembro com 6,4% da ABL vaga, que corresponde a 117m² na ABL vaga. No entanto, grande parte dessa vacância é referente ao West Plaza.
O gestor informou que cada shopping possui uma dinâmica distinta e por isso, para cada um, existe um impacto específico sobre uma eventual saída da Americanas. Sinalizou que em shoppings com vacância elevada e maior dificuldade de fluxo de pessoas, uma eventual saída da Americanas pode incorrer em impactos operacionais em âmbitos mais expressivos.
Em relação aos pagamentos dos aluguéis, o gestor informou que mesmo após o pedido de recuperação judicial alguns aluguéis estão adimplentes. Em janeiro receberam aluguel de 2 dos 4 maiores ativos alugados para Americanas. No entanto, já sinalizaram a possibilidade de inadimplência em alguns ativos, dado que em alguns shoppings foi solicitado e concedida a postergação dos boletos com vencimento em janeiro. Além disso, os gestores informaram que o fundo já estava negociando redução de área das lojas ocupada pelas Americanas, mesmo antes do pedido de recuperação judicial.
Por fim, fica claro que em caso de inadimplemento irão entrar com ação de despejo em shoppings maduros, mas o fundo precisa ter maior clareza em relação ao próprio plano de recuperação da empresa.
Possíveis Impactos Mapeados
Pior cenário: Inadimplência do inquilino, necessidade de ação de despejo, impactando negativamente os rendimentos mensais em até 2,5% da receita atual do fundo incluindo despesas, sendo 1,28% apenas referente aos aluguéis.
Ações Mitigantes pela Gestão
De acordo com gestores, o fundo possui reserva de lucros que seria capaz de absorver impactos e dessa forma manter os patamares atuais dos dividendos distribuídos no ano de 2023.
Mall Brasil Plural FII – MALL11
Portfólio
De acordo com relatório gerencial referente ao mês de novembro o fundo possui participação em 8 shopping centers dominantes que somam 95.785 m²de ABL, localizados em diferentes regiões pelo Brasil. O portfólio possui atualmente vacância de 4%.
Pior cenário: Inadimplência do inquilino, necessidade de ação de despejo, impactando negativamente os rendimentos mensais em até 1,0% da receita atual do fundo.
Possíveis Impactos Mapeados
Em comunicado emitido dia 24/01/23, o fundo informou que todos os shoppings investidos pelo Fundo possuem exposição em Americanas, já que todos locam espações para empresa. No entanto, os gestores informaram que Americanas tem baixa representatividade no Resultado Operacional Líquido dos ativos, aproximadamente 1,0%. Sendo assim, se baseando nas informações até o momento, o fundo não vislumbra impactos relevantes.
Fundo de Fundos – FOF
RBR Alpha Fundo de Fundos – RBRF11
O fundo RBRF11 possui exposição à Americanas de forma indireta, via cotas do fundo RBRL11, 8,57% de seu patrimônio líquido.
Conclusão
Quando o investidor compra uma cota de um fundo de tijolo, está comprando indiretamente um conjunto de imóveis. Estes por sua vez, locados para inquilinos. O fato ocorrido com a Americanas demonstra impactos diretos nos contratos de locação de alguns fundos, mas não necessariamente na capacidade desse fundo em gerar renda futura.
Portanto, ressaltamos a necessidade de se basear nos fundamentos para escolha de um fundo imobiliário. A localização e qualidade do imóvel associadas à dinâmica do mercado que se inserem mudam a perspectiva e a visão em relação à capacidade do imóvel/fundo em gerar um fluxo de receitas no futuro.
Nossa visão e recomendação:
Se os fundamentos do imóvel e da região se mantém, muito possivelmente essa volatilidade possa ser algo mais pontual, não refletindo na necessidade em se desfazer de cotas do fundo a preços abaixo do justo. Além disso, ainda existem etapas para uma eventual desocupação por parte da Americanas, para que eventualmente concretize uma eventual vacância.
Frisamos mais uma vez a importância de ter fundos com portfólios de imóveis bem diversificados, pensando principalmente em mitigar acontecimentos como esse e impactos maiores.
*Nota: MAXR11 e VIUR11 foram desconsiderados da nossa análise devido à baixa liquidez e ao número de cotistas menos expressivo. Entendemos que os demais fundos da lista também possuem baixa representatividade ou não estão em nossa cobertura.
Se você ainda não tem conta na XP Investimentos, abra a sua!
